Luật Đất đai 2024: Việc xác định giá đất tái định cư có lợi hơn cho người nhận đất

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi quan trọng trong việc xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư cho người thuộc diện thu hồi đất được nhận đất tái định cư. 

Khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai 2013, quy định về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, người thuộc diện thu hồi đất có ít quyền lựa chọn về hình thức nhận bồi thường. Cụ thể, việc bồi thường bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi. Chỉ khi không có đất để bồi thường thì người thuộc diện thu hồi đất giải phóng mặt bằng (GPMB) mới được bồi thường bằng tiền, theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, việc định giá đất thuộc diện thu hồi, giải phóng mặt bằng và giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư đều thực hiện theo phương pháp định giá đất cụ thể (phương pháp hệ số điều chỉnh) tại cùng một thời điểm; tức là Hội đồng định giá đất cấp có thẩm quyền thuê tổ chức tư vấn định giá đất trong diện tích thu hồi, giải phóng mặt bằng và giá đất tại địa điểm tái định cư theo quy định tại cùng một thời điểm thu hồi đất.

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 và điểm d khoản 6 Điều 158 luật Đất đai 2024, về xác định giá đất thu hồi GPMB thì: "Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh". Như vậy, quy định này không khác với với Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 111 quy định về bố trí tái định cư của Luật Đất đai 2024 quy định thay đổi khác như sau: "Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư". Thậm chí, người được bố trí tái định cư còn được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Chính phủ.

Chính sách xác định giá đất này được áp dụng cho người có đất thu hồi đủ điều kiện tái định cư và cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác. Ví dụ, nhà bà A thuộc diện thu hồi đất, thì diện tích đất thu hồi GPMB (đầu đi) được xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh và được nhận toàn bộ số tiền tương ứng với diện tích thu hồi. Do thuộc đối tượng đủ điều kiện tái định cư nên bà A được hỗ trợ tái định cư, giá đất tái định cư (đầu đến) và bà A có quyền lựa chọn các hình thức sau:

Phương án 1: Không nhận đất tái định cư nếu nhận thấy vị trí đất tái định cư không phù hợp với nhu cầu và / hoặc giá đất tái định cư theo giá trong Bảng giá đất cao hơn giá thị trường.

Phương án 2: Lựa chọn hình thức nhận đất cùng mục đích đất ở, sẽ được áp theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm, trong năm thuộc diện thu hồi GPMB và hỗ trợ tái định cư.

Phương án 3: Nhận nhà ở hoặc đất có mục đích khác (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở …), với điều kiện địa phương có quỹ đất, quỹ nhà ở, thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 khi được ban hành không còn khung giá đất, mà được điều chỉnh giá theo thị trường. Tuy nhiên, do hạn chế về khoảng thời gian có hiệu lực (trong 12 tháng) và chưa thể định giá đất đến từng thửa đất mà trước mắt vẫn phải định giá đất theo vị trí, vùng, khu vực, nên mức độ chính xác của giá đất trong Bảng giá đất kém hơn so với việc định giá đất theo các phương pháp định giá đất cụ thể. 

Về lý thuyết, việc sử dụng giá trong Bảng giá để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch thường sẽ có giá thấp hơn giá đất đang giao dịch trên thị trường, để thu hút người tham gia đấu giá; và /hoặc nếu giá trong Bảng giá đất bằng hoặc cao hơn thì sẽ không có người sử dụng đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, vì phải nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai cao hơn giá trên thị trường. (Tất nhiên không tính đến các trường hợp có lịch sử sử dụng thửa đất được xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Những trường hợp này sẽ được giảm trừ theo các giai đoạn đưa đất sử dụng vào mục đích ở, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, hoặc có hồ sơ chứng minh).

Quy định áp dụng 2 căn cứ xác định giá đất khác nhau, thậm chí còn cho phép người nhận đất tái định cư được nợ tiền sử dụng đất, thể hiện chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với người dân thuộc diện thu hồi đất theo quy định pháp luật, vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; hạn chế tối đa các tác động xấu đối với người sử dụng đất, đảm bảo ổn định cuộc sống theo đúng Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2024.