Lỏng lẻo trong xác định giá đất làm thất thoát tài sản

Cập nhật lúc: 18/01/2019, 06:10

Đây là nhận định chung được đa số các chuyên gia đưa ra tại toạ đàm đối thoại chính sách “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp Đất đai ở Việt Nam” tổ chức sáng 17/1 tại trường đại học Kinh tế Quốc dân (Hà Nội).

Ở Việt Nam, các chính sách kinh tế đất nói chung và huy động nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế – xã hội nói riêng đã liên tục được điều chỉnh, tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai; các khoản thu từ đất đã trở thành một nguồn thu quan trọng cho nhiều địa phương để đầu tư cơ sở hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, vai trò quản lý nhà nước về kinh tế đất và các chính sách kinh tế đất ở vẫn còn nhiều hạn chế, là nguyên nhân căn bản không chỉ làm thất thoát nguồn thu từ đất mà còn tạo nên những bất cập trong công tác quản lý đất đai.

Tại toạ đàm, PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường đại học Kinh tế Quốc dân (Hà Nội) cho hay, hiện nay, khiếu kiện tâp trung nhiều nhất ở đất đai, liên quan nhiều nhất cũng là là lợi ích kinh tế đất đai. Người dân không hài lòng về khoản đền bù, nhà nước phải bỏ tiền ra để đến bù cũng không đạt được thoả thuận với dân, việc đền bù của nhà đầu tư cũng chưa thoả đáng... Làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Thực tế, đất đai là sở hữu chung của xã hội, nhưng trong thời gian phát triển sẽ có những yếu tố tác động. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của chế độ tư hữu đất đai, do xã hội hình thành giai cấp, chiếm hữu tư nhân cũng xuất hiện kéo theo đó là xã hội càng phát triển nguồn lợi về đất càng lớn hơn.

Toàn cảnh hội thảo

Việc thay đổi điều tết của thị trường cũng như việc quy hoạch đô thị cũng sẽ tạo ra kì vọng phát triển ở nhiều vùng khác nhau, thậm chí có thể dẫn đến lệch cung cầu. Theo đó, không thể sử dụng công cụ bình thường để giám sát đất đai mà cần chính sách rõ ràng hơn để kiểm soát cung cầu và quản lý giá cả đất đai.

Nhấn mạnh về lỗ hổng trong chính sách đất đai, PGS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “Luật đất đai hiện nay đã nói về đền bù theo giá thị trường nhưng thế nào là giá thị trường thì chưa biết được? Do đó quy định phải làm rõ làm sao xác định được giá trị thị trường? Bên cạnh đó là phần giá trị gia tăng, phần giá trị gia tăng này được xác định như thế nào cũng cần phải quy định rõ? Cuối cùng là thuế sử dụng đất thu như thế nào khi thay đổi hạ tầng? Đặc biệt, cơ quan định già là ai? Mặc dù có sử dụng cơ quan độc lập hoặc thông qua hội đồng nhưng dường như điều đó có thể là quy trách nhiệm tập thể thông qua hội đồng”.

Cùng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai) cho hay: “Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn. Bên cạnh đó, phương án tính thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mất nhiều thời gian, công sức. Giá đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường”.

Ông Thọ cho biết thêm, hiện nay Bộ Tài Nguyên và Môi trường đang ứng dụng công nghệ định giá đất tiên tiến của Nhật Bản và Hàn Quốc để tính giá đất công khai, tiệm cận giá đất thị trường. Trọng tâm trong thời gian tới là xây dựng cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai. Tuy nhiên, theo chính sách pháp luật Việt Nam hiện nay, nếu định giá quá cao người dân sẽ phải đóng thuế.

“Mâu thuẫn lớn nhất hiện nay là, một mặt muốn doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài có thể tiếp cận giá đất rẻ, một mặt lại muốn tiếp cận theo giá thị trường”, ông Thọ cho hay.

Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm (Ảnh minh hoạ)

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cũng khẳng định: “Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ”.

Theo báo cáo của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao năm 2017 về các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Ví như Quyết định số 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố (từ 1/1/2014 đến ngày 31/12/2019) của UBND TP. Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 được quy định thuộc top cao, nhiều tuyến phố có giá đất ở vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Như tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức cụ thể 162 triệu đồng/m2. Thực tế, giá đất giao dịch ở các con phố này trên thị trường luôn cao hơn rất nhiều, phổ biến 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2.

Dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành phải lùi lại đến tháng 6/2018. Hiện tại, dự án tiếp tục chậm tiến độ.

Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

An Vũ