“Lối thoát hiểm” cho cung - cầu bất động sản

Thị trường vẫn trong cơn "khủng hoảng" cung - cầu

Theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở hiện nay ghi nhận sự thiếu hụt đáng kể về nguồn cung giá hợp lý, thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024. Nguồn cung căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội dần biến mất. Trong khi đó, căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng được xem là thuộc phân khúc bình dân tại TP.HCM đang ngày càng hạn chế, hiện chỉ chiếm khoảng 18% trong tổng nguồn cung sơ cấp của thành phố trong nửa đầu năm 2024 và dự báo sẽ chỉ chiếm chưa đầy 5% trong vòng 3 năm tới.

Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra. Theo báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng năm 2024 của đơn vị này, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh khi 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Báo cáo giải trình một số nội dung liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội tại Quốc hội vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết từ năm 2021 đến nay, các địa phương đã quy hoạch 9.757ha đất để xây dựng nhà ở xã hội; triển khai 622 dự án với tổng số 565.177 căn hộ. Trong số này, 79 dự án đã hoàn thành với 40.679 căn và 131 dự án đã được khởi công xây dựng, cùng với 412 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng chỉ ra rằng kết quả này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của công nhân, người lao động và người có thu nhập thấp, nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Nhìn nhận về thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua, Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đánh giá cầu của bất động sản tăng mạnh nhưng lực cung lại quá yếu. Điều này dẫn đến tình trạng mặc dù thị trường thời gian trước đang trong trạng thái trầm lắng, nhưng giá của bất động sản vẫn ở mức cao và không có dấu hiệu ngừng tăng.

Việc phục hồi thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Khi cầu lớn nhưng cung ít, giá bất động sản cao sẽ dẫn đến tính thanh khoản thấp, khiến cho cả người mua và người bán đều ít tham gia vào thị trường.

"Thực tế cho thấy, việc tăng nguồn cung nhà ở vẫn đang gặp khó khăn bởi nhiều nguyên nhân, như từ quy định pháp lý đến sự phức tạp trong quy hoạch... Do đó, số lượng dự án mới khởi công trong thời gian qua rất hạn chế. Trong bối cảnh hiện tại, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân vừa túi tiền đang là một nhu cầu rất lớn đối với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là đối với những gia đình có hoàn cảnh khó khăn", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Năm 2024, Chính phủ giao mục tiêu cả nước hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội để cung cấp ra thị trường, nhưng đến thời điểm hiện tại chỉ mới hoàn thành hơn 30.000 căn - con số rất nhỏ so với kỳ vọng đặt ra và còn một khoảng cách quá xa so với kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đến năm 2030.

Do vậy theo chuyên gia, việc tăng cung cần tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội để thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ cho thị trường. Khi đó, giá cả sẽ hợp lý hơn và thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn còn tồn đọng nhiều vấn đề, vướng mắc cần phải tập trung và quyết liệt giải quyết trong thời gian tới.

Cụ thể, thứ nhất là nhiều địa phương và doanh nghiệp đang gặp khó khăn bởi thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các vị trí thuận lợi, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Nhiều khu công nghiệp đã được hình thành nhưng lại chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân.

Thứ hai, hồ sơ thủ tục đối với nhà ở xã hội rất phức tạp và mất nhiều thời gian, thậm chí còn phức tạp hơn nhà ở thương mại theo đánh giá của doanh nghiệp, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện và tăng chi phí đầu tư.

Thứ ba là việc "kén chọn" người mua khi Nhà nước quy định chỉ những đối tượng cụ thể mới được xem xét mua nhà ở xã hội .

Thứ tư, các quy định về điều kiện thực hiện dự án, yêu cầu về giá cả, lợi nhuận thực hiện dự án cũng như các chính sách ưu đãi của Nhà nước vẫn chưa thực sự đủ mạnh để thu hút và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

"Những yếu tố đó thậm chí còn trở thành rào cản khiến việc triển khai dự án nhà ở xã hội thực hiện rất chậm và chưa thể phát triển mạnh", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho biết, ba luật quan trọng đối với thị trường bất động sản là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 mới được đưa vào thực tiễn, nên các nhà đầu tư lẫn người mua bán vẫn đang theo dõi và xem xét xu hướng áp dụng luật trên thực tế và cách thức thực hiện ra sao. Hầu hết nhà đầu tư và những người tham gia giao dịch bất động sản đều dự đoán giá bất động sản sẽ tăng, do việc tính toán giá đất theo giá thị trường có khả năng làm cho chi phí đất đai tăng lên, chưa kể đến các yếu tố khác. Điều này đã dẫn đến tình trạng mua bán bất động sản bị chững lại.

"Nếu không thay đổi cách thức đầu tư và quản lý, mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 sẽ khó thành hiện thực"

Thời gian qua, hiện tượng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản là mối lo ngại lớn, thể hiện rõ qua việc nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi các căn hộ bình dân, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân lại rất khan hiếm.

Sự mất cân bằng này không chỉ dẫn đến tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân mà còn đẩy giá bất động sản tăng cao đột biến, vượt khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là những người lao động có thu nhập thấp và trung bình. Cơ hội dành cho họ gần như chỉ là con số 0.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới và thực tiễn tại Việt Nam cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cần sự quan tâm từ Chính phủ và phải được xây dựng như một chương trình về an sinh xã hội, trong đó ngân sách nhà nước đóng vai trò quyết định đến sự phát triển của thị trường này.

Vì vậy, việc thay đổi và hoàn thiện về cơ chế đầu tư, đẩy nhanh thực hiện các chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở vừa túi tiền rất quan trọng để tăng cường nguồn cung cho thị trường, từ đó đáp ứng được nhu cầu ở thực trong xã hội và thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản.

"Nếu không có sự thay đổi cách thức đầu tư và quản lý đối với nhà ở xã hội để phát huy được vai trò chủ đạo của cơ quan nhà nước, mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 có thể sẽ khó thành hiện thực", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Theo đó, vấn đề quan trọng nhất là phải thực hiện quy hoạch chặt chẽ và đồng bộ ngay từ giai đoạn đầu. Trên cơ sở quy hoạch mới xác định được vị trí, có được các thiết kế, yêu cầu, điều kiện để từ đó phát triển các khu nhà ở, khu dân cư một cách toàn diện. Đồng thời, thủ tục hành chính và các giấy tờ liên quan cần được đơn giản hóa và cắt giảm các khâu trung gian trong quá trình tiến hành xây dựng, kinh doanh các dự án nhà ở xã hội.

Hơn nữa, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc từng bước thay đổi tư duy từ việc sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư sang việc có được một nơi ở ổn định dưới hình thức thuê là một hướng đi cần thiết.

"Thực tế hiện nay cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở được xây dựng với mục tiêu để bán, dẫn đến chi phí và giá thành cao. Do đó, việc chuyển hóa tư duy, cách thức của người dân từ việc sở hữu bất động sản sang thuê bất động sản là một giải pháp quan trọng nhằm điều chỉnh nguồn cầu trên thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.

Ông nhấn mạnh, chỉ khi các thay đổi này được triển khai một cách quyết liệt và đồng bộ, giấc mơ an cư của người lao động tại các thành phố lớn mới không còn xa vời./.