Làm thế nào để kiểm soát đầu cơ, thổi giá bất động sản?

Giá đất nền ven đô Hà Nội đang "sốt ảo"

Dưới tác động của Covid-19, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản sẽ đóng băng ở mọi phân khúc, bao gồm cả đất nền. Tuy nhiên, thời gian gần đây thị trường bất động sản đang xuất hiện hiện tượng sốt đất "ảo".

Trong báo cáo vừa được gửi tới Quốc Hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại Hà Nội và TP HCM dù đã được điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường.

Đáng lưu ý, Bộ Xây dựng cho rằng giá cả hàng hóa bất động sản (BĐS), nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Trong khi đó, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Theo ghi nhận thực tế, tại các khu vực xảy ra sốt đất thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ để thổi giá bất động sản lên cao còn thực tế các giao dịch đến từ người mua đất, mua nhà không nhiều. Thị trường bất động sản suy giảm trên các phân khúc thì chỉ bằng thông tin sắp có dự án “khủng” của ông lớn, giá đất được thổi lên tăng gấp 3 - 4 lần chỉ trong 1 tuần, tạo sự hỗn loạn trên thị trường nằm mục đích trục lợi.

Như tại Hà Nội, vào cuối tháng 3 vừa qua, từ thông tin thông tin một tập đoàn bất động sản lớn sắp triển khai dự án dự án tại khu vực xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất đã khiến môi giới và nhiều khách hàng kéo về mua bán đất. Dù mới chỉ là thông tin đề xuất của doanh nghiệp, dự án còn chưa nằm trên giấy, "cò đất" đã đua nhau thổi giá lên gấp 2, thậm chí gấp 3 lần. Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau đó, khi chính quyền và công an vào cuộc thông báo hiện nay chưa có quy hoạch khu đô thị nào được duyệt tại xã Đồng Trúc, giá đất lập tức lao dốc trở về giá cũ, nhiều nhà đầu tư "ôm bom".

Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền "ăn" theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm nhiều hệ lụy. Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân nhắc, cẩn trọng khi mua đất, đặc biệt chú trọng tính pháp lý, nghiên cứu quy hoạch phát triển toàn vùng cũng như quy hoạch khu vực diễn ra mua bán.

Lý giải về hiện tượng sốt đất tại vùng ven đô Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam từng chia sẻ, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản một cách nhanh chóng. Thứ nhất, do thông tin quy hoạch chưa được rõ ràng, minh bạch. Thứ hai, do thị trường thiếu nguồn hàng nên nhà đầu tư phải đi tìm. Tại những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, chỉ có hoạt động đầu cơ mà giá đất cũng nhảy múa thì đây là hiện tượng không tốt của thị trường. Vì vậy, cần phải có giải pháp nhanh hơn, tốt hơn cho việc phê duyệt dự án để đảm bảo có nguồn cung. Khi có nhiều hàng hóa ra thị trường, sẽ tạo ra sự cân bằng tự nhiên, có nhiều sản phẩm thì giá sẽ bình ổn.

Làm thế nào để kiểm soát đầu cơ, thổi giá đất?

Việc giá bất động sản tại một số huyện ngoại thành Hà Nội tăng chưa phải tăng theo giá trị đầu tư thật mà chủ yếu do những nhà đầu cơ, lướt sóng, tập trung vào những khu vực thị trường “nóng” theo kiểu thông tin sẽ gây ảnh hưởng rất lớn khi có doanh nghiệp vào đầu tư dự án.

"Ví dụ khi doanh nghiệp vào nghiên cứu dự án xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng khi dự án chưa được chấp thuận thì giá đã tăng lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, điều này rõ ràng là không khả thi cho chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản buộc phải rút đi không thể tham gia, điều này đã xuất hiện ở nhiều nơi", ông Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ về giải pháp kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá đất trong thời gian gần đây, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng cho biết, để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ là đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyền quyền bất động sản rồi chuyển quyền ngay như một số nước đã làm. Bên cạnh đó, để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức. Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.

Trước đó, Phó Thủ tướng có văn bản yêu cầu tiếp tục tổ chức triển khai, thực hiện nghiêm, có hiệu quả các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Qua đó, cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu.

Trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên cả nước. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật theo thẩm quyền. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Để có một thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý không thể đứng ngoài cuộc mà cần phải có sự quyết tâm thay đổi nhằm hạn chế việc đầu cơ địa ốc gây nhiễu loạn thị trường bằng các biện pháp cứng rắn, khoa học. Một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có cơ hội cho những nhóm đầu cơ hoạt động công khai. Sự tăng giá trên thị trường suy cho cùng phải gắn với giá trị đầu tư thật.