Lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường bất động sản?

Từ đầu tháng 5/2024 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động của các ngân hàng đã tăng trở lại, có khoảng 20 ngân hàng tăng lãi suất huy động, mức tăng cao nhất lên đến 0,5%/năm. Có ngân hàng tăng lãi suất 2 - 3 lần trong vòng một tháng, mức cao nhất hiện nay là 6,2%/năm.

Đơn cử, VIB đã có 3 lần điều chỉnh lãi suất huy động. Ngày 4/5, nhà băng này tăng thêm 0,1%/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 2 - 5 tháng và 15 - 18 tháng. Tiếp đó, ngày 8/5, VIB tăng 0,2%/năm lãi suất các kỳ hạn từ 2 - 11 tháng. Mới đây, Ngân hàng nâng lãi suất huy động trực tuyến tại kỳ hạn 1 tháng thêm 0,3%/năm, lên mức 2,8%/năm; kỳ hạn 3 - 5 tháng tăng thêm 0,1%/năm, lên 3,1%/năm, các kỳ hạn khác được giữ nguyên. Hiện lãi suất huy động cao nhất đang được VIB áp dụng là 5,1%/năm, dành cho khoản tiền gửi trực tuyến kỳ hạn từ 24 - 36 tháng.

Ngày 20/5 vừa qua, HDBank đã tăng mạnh lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 15 - 18 tháng, vượt 6%/năm. Hiện mức lãi suất cao nhất dành cho tiền gửi thông thường của HDBank là 6,2%/năm cho kỳ hạn 18 tháng.

MB cũng tăng lãi suất huy động kỳ hạn 1 - 15 tháng thêm 0,1 - 0,2%/năm. Sau khi điều chỉnh lãi suất cao nhất là 4,6%/năm, áp dụng cho kỳ hạn từ 12 - 15 tháng.

Việc tăng lãi suất của nhà băng có khả năng gây ảnh hưởng tới sự phục hồi và tâm lý của thị trường bất động sản hay không?

Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính.

PV: Ông nhận định như thế nào về xu hướng tăng lãi suất huy động của các ngân hàng từ đầu tháng 5/2024? Đâu là nguyên nhân khiến nhiều nhà băng tăng lãi suất?

TS. Đinh Thế Hiển: Năm 2023, lãi suất huy động giảm mạnh do các yếu tố như sản xuất kinh doanh, xuất khẩu đều gặp khó, bất động sản suy thoái nên nhu cầu vay vốn rất thấp.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản khát vốn, có nhu cầu vay vốn thì không đủ tiêu chuẩn để ngân hàng cho vay. Ngược lại, những doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất, Ngân hàng muốn tiếp cận cho vay thì họ lại thận trọng bởi sản xuất kinh doanh còn gặp khó. Do đó, từ khóa của ngành ngân hàng trong năm 2023 là "thừa tiền" và để điều tiết góp phần tăng trưởng tín dụng, các ngân hàng đã chạy đua hạ lãi suất tiền gửi.

Bước sang năm 2024, nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và nhu cầu làm ăn của người dân tăng cao. Trong khi đó, thực trạng tiền gửi tiết kiệm chảy vào hệ thống ngân hàng chững lại trong khi dư nợ tín dụng tại một số nhà băng dần sôi động trở lại

Số liệu được Tổng cục Thống kê cho thấy, tính đến ngày 25/3/2024, huy động vốn (gồm dân cư và tổ chức) của các tổ chức tín dụng giảm 0,76% so với đầu năm, trong khi tín dụng nền kinh tế tăng gần 1,4% trong cùng mốc thời gian.

Do đó từ đầu tháng 5/2024 có thể thấy xu hướng nhiều nhà băng phải tăng lãi suất huy động nhằm đảm bảo cân đối nguồn vốn. Ngoài ra, trong năm 2024, có một số yếu tố cũng gây bất lợi cho lãi suất bao gồm: lạm phát tăng cao hơn năm 2023, dự kiến khoảng 3,4%; tỷ giá neo cao; giá vàng tăng mạnh...

Tuy nhiên với chính sách kiểm soát của Nhà nước, đặc biệt là không cho phép các ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, tăng lãi suất cao để huy động vốn do nguồn thu nợ gặp khó, thì lãi suất có tăng cũng sẽ không tăng quá 1% so với năm 2023. 

PV: Thưa ông, việc lãi suất huy động tăng liệu có tác động đến sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư? Nhiều người sẽ chọn đầu tư là gửi tiết kiệm thay vì rót vào bất động sản, chứng khoán...?

TS. Đinh Thế Hiển: Tôi cho rằng, xu thế tăng lãi suất huy động không tạo ra biến chuyển mới trong các kênh đầu tư. Cụ thể nhà đầu tư cá nhân vẫn còn quan sát và chưa tin tưởng vào thị trường bất động sản sẽ tăng trong năm nay; còn kênh đầu tư chứng khoán thì khó thu hút nguồn vốn lớn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư sẽ chùn tay với vàng, do xu thế giá vàng trong nước sẽ thu hẹp chênh lệc với thế giới. Điều đó có nghĩa là dòng tiền tiết kiệm gửi vào ngân hàng sẽ khó giảm; nếu có thì sẽ chuyển từ kỳ hạn này qua kỳ hạn khác; hoặc có sự dịch chuyển nhẹ từ ngân hàng này qua ngân hàng khác.

PV: Thưa ông, lãi suất tiền gửi tiết kiệm biến động có ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường bất động sản?

TS. Đinh Thế Hiển: Lúc lãi suất huy động giảm thị trường bất động sản còn không có xung lực tăng trưởng thì lúc lãi suất tăng cũng sẽ không có nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hiện nay khác với thời điểm trước đây ở mặt bằng giá. Thị trường hiện giờ đã qua thời mua cao bán cao, lý do là giá đã được đẩy lên quá cao rồi. Mức giá cao nhưng giá trị khai thác trên bất động sản đó lại thấp. Với nhà đầu tư cá nhân thực tế vẫn còn chùn tay khi xuống tiền vào nhà đất, chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên mua bán nhà đất vẫn ít giao dịch. Trong khi đó, nhà đầu tư nhà đất lướt sóng không dám xuống tiền, còn nhà đầu tư nhà đất trung hạn vẫn còn quan sát.

Vì vậy, dù lãi suất huy động có biến động nhưng cũng không ảnh hưởng quá lớn đến thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất đầu ra sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

PV: Ông dự báo như thế nào về xu hướng lãi suất trong thời gian tới ?

TS. Đinh Thế Hiển: Thực tế cho thấy, nhu cầu vay vốn còn rất lớn. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, người dân đều có nhu cầu vay vốn để kinh doanh, sản xuất nhưng ngân hàng có cho vay không lại là chuyện khác.

Hiện nay, các ngân hàng đều tăng cường phòng ngừa rủi ro để đề phòng vấn đề nợ xấu, khó thu hồi vốn. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước ngày càng giám sát chặt chẽ việc cho vay đúng theo quy định. Do đó, các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản sẽ chọn lựa những cá nhân có nhu cầu và khả năng trả nợ.

Về tổng thể dư nợ tín dụng trong bất động sản sẽ không tăng đột biến, còn trong sản xuất kinh doanh, tín dụng sẽ tăng từ từ theo sự phục hồi của doanh nghiệp. Diễn biến cung cầu tín dụng ở mức thận trọng do đó nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng cũng sẽ không thể chạy đua lãi suất huy động giống như giai đoạn cuối năm 2022. Do vậy, lãi suất huy động có tăng cũng chỉ ở khoảng 0,5 – 1% phù hợp cho nhu cầu thực tế.

Trong điều kiện bình thường, khi lãi suất huy động tăng tất yếu sẽ tác động đến lãi suất cho vay nhưng trong bối cảnh hiện nay lãi suất cho vay khó có thể tăng do 2 nguyên nhân:

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ lãi vay.

Thứ hai, do áp lực cạnh tranh cho vay giữa các ngân hàng.

Ngoài ra, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách nhằm hỗ trợ lãi suất trong năm 2022-2023, nên lãi suất cho vay sẽ giảm xuống để hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp phục hồi sản xuất - kinh doanh.

Như vậy, trong thời gian tới, lãi suất cho vay khó có thể tăng mặc dù lạm phát và chi phí huy động vốn đầu vào của các ngân hàng đang có xu hướng tăng lên.

PV: Ông đánh giá như thế nào về sự trở lại của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua bị "phá nát" bởi 2 yếu tố:

Thứ nhất là một số doanh nghiệp bất động sản không phát triển bền vững chỉ chạy đua theo thị trường nóng, do đó nhiều doanh nghiệp sai phạm, thậm chí phá sản.

Thứ hai là Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban chứng khoán Nhà nước đã thiếu kiểm soát về việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp; một số lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp được phát hành bởi các công ty không uy tín, không phải công ty CP đại chúng; và được các Ngân hàng Thương mại mua số lượng lớn; nhưng nguồn vốn không được giám sát sử dụng hiệu quả. Lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 lên tới hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó, riêng trái phiếu bất động sản hơn 130.000 tỷ đồng. Nếu không phát hành ồ ạt trái phiếu, doanh nghiệp sẽ không vướng nợ từ đó sẽ không có các dự án dở dang gây khó khăn chung cho thị trường bất động sản.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn,…, kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được. Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng.

Bên cạnh đó, trong năm 2024, khả năng dòng tiền nhàn rỗi quay lại thị trường bất động sản sẽ không cao. Rất nhiều người ôm đất hiện nay đang phải gồng lãi vay ngân hàng từng ngày. Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

Với khả năng phục hồi của thị trường, ở đây chúng ta cần hiểu là, nơi nào có tiềm năng phục hồi do tích tụ dân cư, khu công nghiệp và khai thác được, thì nơi đó sẽ sớm phục hồi; nơi nào không có tiềm năng phục hồi thì sẽ còn kéo dài sự ảm đạm. Sự phục hồi sẽ tập trung ở đô thị chủ chốt, điển hình như TP.HCM do nhu cầu đầu tư bất động sản, mua nhà đất còn rất lớn và khả năng thánh toán vẫn tốt. Bên cạnh đó, một số nơi, nhà đầu tư đón đầu sự phát triển hạ tầng ở những khu vực trực tiếp hưởng lợi từ cao tốc, là nơi tập trung phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa. Còn đa số những khu vực khác sẽ là trạng thái chờ và quan sát.

Nói chung, thị trường bất động sản đang đi theo con đường điều chỉnh lại những gì đã làm sai trong các năm qua, đặt biệt là giai đoạn 2020 - 2022. Nhà nước sẽ tiếp tục vừa xử lý, điều chỉnh, sửa chữa thị trường bất động sản để bước vào đường ray mới. Tôi cho rằng tới năm 2026, thị trường bất động sản mới bắt đầu có động lực phát triển mới dựa trên nền tảng mới, tức là phát triển bất động sản đồng nhịp với nhu cầu phát triển kinh tế, sử dụng và khai thác; chứ không phải nhu cầu đầu cơ chờ lên giá.

Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!