Lãi suất cho vay mua nhà hạ nhiệt, giao dịch nhà đất vẫn ảm đạm

Lãi suất cho vay mua nhà đang ở "đáy"

Thời gian gần đây, hàng loạt các ngân hàng cạnh tranh giảm lãi suất cho vay mua nhà đất. Cụ thể, tại Ngân hàng Agribank, Ngân hàng Vietcombank, Ngân hàng Vietinbank và Ngân hàng BIDV, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất hiện dao động trong khoảng 5 - 7%/năm.

Không chỉ nhóm các ngân hàng nhà nước, mà cả những ngân hàng cổ phần, nước ngoài cũng đưa ra mức lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp, có ngân hàng để mức cho vay dưới 5%. Bên cạnh đó còn hàng loạt những chính sách ưu đãi khác.

Chẳng hạn, BVBank áp dụng lãi suất cho vay từ 4,99%/năm trong 6 tháng vay đầu, 5,99%/năm trong 9 tháng, 6,49%/năm trong 12 tháng, 7,49%/năm trong 18 tháng và 7,9%/năm trong 24 tháng. Sacombank cung cấp gói vay ưu đãi 10.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 6,5% dành cho khách hàng có nhu cầu mua, xây, sửa chữa bất động sản; mua xe; cũng như sắm sửa các vật dụng, thiết bị cần thiết nhằm phục vụ đời sống. ShinhanBank cố định lãi suất cho vay ở 6,8%/năm trong 12 tháng, 7%/năm trong 24 tháng, 7,5%/năm trong 36 tháng… Lãi suất giảm giảm nhằm giúp khách hàng tiếp cận nguồn vốn rẻ vay mua nhà.

Nhân viên tại ngân hàng Shinhan Việt Nam cho biết thời điểm cuối năm 2023, lãi suất cho vay ở mức 9 - 10%/năm nhưng hiện lãi suất vay mua nhà giảm gần một nửa về 5 - 6%. Lượng khách hàng vay mục đích đầu tư bất động sản giảm mạnh trong khi đa phần người đi vay hiện tại xuất phát từ nhu cầu ở thực.

Trong một diễn biến khác, báo cáo tài chính của nhiều nhà băng cho thấy bất động sản vẫn giúp tăng trưởng tín dụng của ngân hàng tốt hơn trong quý I/2024. Đơn cử, tín dụng tại Techcombank tăng 6,4%, lên 563.900 tỷ đồng. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng hơn 17.000 tỷ đồng, lên hơn 194.000 tỷ đồng. Tại VPBank, cho vay kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong dư nợ tín dụng với mức tăng từ 19,53% cuối quý IV/2023 lên 20,25% trong quý I/2024.

MBBank cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng cho vay vào địa ốc khi cuối quý I/2024, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 45.267 tỷ đồng, tăng 4,6% (hơn 2.000 tỷ đồng) so với cuối năm ngoái. Trong khi tổng dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng đạt 615.316 tỷ đồng. Như vậy, tăng trưởng tín dụng của MBBank đóng góp gần một nửa nhờ bất động sản.

Giao dịch nhà đất vẫn "nhỏ giọt"

Lãi suất vay hạ nhiệt kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản tăng tốc nhanh. Tuy nhiên, tình hình giao dịch trên thị trường vẫn chưa có nhiều cải thiện, đa phần người mua đầu tư vẫn chỉ "dừng chân" ở trạng thái nghe ngóng, người mua nhu cầu thực cũng không nhiều.

Báo cáo của batdongsan.com.vn cho hay, giao dịch nhà riêng, nhà phố và đất nền trong quý II/2024 không giữ được đà tích cực như đầu năm 2024. Theo một khảo sát của đơn vị này, giao dịch đất nền thành công chỉ 29%, giao dịch nhà riêng trong quý II chỉ có 18%. Đáng chú ý, trong quý này, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chỉ có chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Gia đình chị Đỗ Ngọc Hà (Hải Dương) có khoản tiền tích lũy 1 tỷ đồng và đang tìm kiếm ngân hàng để vay thêm khoảng 2 tỷ đồng nữa, mua một căn hộ chung cư. Theo hồ sơ thực tế, chị Hà được ngân hàng duyệt vay với mức lãi suất ưu đãi cho năm đầu tiên là 8%/năm và sau đó là lãi suất thả nổi. Ước tính mức lãi suất thả nổi vào khoảng 11,5 – 12,5% phụ thuộc biến động lại suất trên thị trường.

Chị Hà chia sẻ, nếu được áp mức lãi suất ổn định trong 3 năm đầu thì còn đỡ áp lực chứ chỉ sau 1 năm đã áp lãi suất thả nổi thì gia đình phải cân nhắc lại phương án vay tiền. Nhất là mấy năm nay kinh tế khó khăn, gia đình cũng lo lắng về biến động nguồn thu nhập sẽ ảnh hưởng đến khoản tiền trả nợ ngân hàng. Trong khi đó, lãi suất lại có xu hướng tăng. Như vậy, gia đình vừa phải thắt chặt và kiểm soát chi tiêu hơn nữa mà vẫn rất áp lực nên chưa dám đặt bút ký vay tiền mua nhà.

Đây cũng là câu chuyện và cân nhắc của rất nhiều khách hàng đang có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà. Các chuyên gia cũng nhận xét, hiện mức lãi suất của các ngân hàng đã hạ những vẫn còn cao so với kỳ vọng của khách vay mua nhà. Bởi vậy có tình trạng dù lại suất ưu đãi nhiều nhưng khách hàng vẫn khá thờ ơ.

Lý giải việc người mua vẫn chưa mặn mà với bất động sản, dù lãi vay chạm "đáy", ở góc độ nhà đầu tư, ông Trần Minh, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho hay, việc giảm lãi suất khoản vay mới chỉ tác động một phần tới giao dịch trên thị trường. Hầu hết giao dịch sẽ đến từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, số lượng giao dịch này sẽ không đáng kể vì tâm lý mọi người đều vẫn trong trạng thái nghe ngóng.

Mặt khác, với nhóm nhà đầu tư, người mua nhà vay ngân hàng giai đoạn 2022 - đầu năm 2023, họ vẫn phải chịu mức lãi suất cao. Phía các nhà băng sẽ hiếm khi đưa ra chính sách giảm lãi suất cho vay với nhóm khách hàng vay trước đó. Thế nên mới có tình trạng nhà đầu tư phải gánh mức lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16%/năm. Đó là thực tế khiến nhiều người có nhu cầu vay hiện tại vẫn đang lo ngại.

Ngoài ra còn một bộ phận nhà đầu tư lưỡng lự do chờ sự chuyển động từ các chính sách mới khi Luật Đất đai 2024, Luật kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật nhà ở 2023 có hiệu lực sớm.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, lãi suất cho vay mua nhà "hạ nhiệt" với nhiều ưu đãi là bước đi rất quan trọng nhằm hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với điều kiện thuận lợi hơn. Về mặt lý thuyết, lãi suất giảm sẽ tạo sức cầu cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên đi vào thực tế, yếu tố lãi suất cho vay giảm hay ở mức thấp chỉ là một trong những yếu tố tác động vào quyết định mua nhà của người dân, vì họ còn phải tính đến sự ổn định của công việc, biến động của thu nhập.

"Nếu thật sự có nhu cầu để ở thì giai đoạn này người mua đang có "quyền lực" của người mua nhờ lãi suất thấp, thị trường không tăng nóng. Ngay cả nhu cầu mua để cho thuê cũng là một hướng đầu tư nên cân nhắc khi có nguồn thu thụ động và giá căn hộ chung cư khó giảm", TS. Hiển nói.