Khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà của người dân TP.HCM

Giá căn hộ trung bình tăng 44%

Dữ liệu của Savills cho thấy ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn; trong đó nguồn cung quý II chỉ chiếm 19%. Không có nguồn cung mới Hạng A, trong khi Hạng C chiếm 77% thị phần. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm; Hạng C chiếm 45%, Hạng B chiếm 35% và Hạng A chiếm 20% thị phần.

Giá bán trung bình 125 triệu VNĐ/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do tồn kho Hạng A và B giá cao.

Đánh giá chung về thị trường nhà ở tại TP. HCM, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills cho biết nửa đầu năm 2023 chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc do nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. HCM nhận xét giá căn hộ hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố.

“Thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần”, bà Huỳnh nhận định.

Bà Giang Huỳnh phân tích với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40-50%/tháng thì vài chục năm mới có thể mua được nhà trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TP.HCM và thời điểm này Như vậy, để mua được nhà phải có thu nhập khá là cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua đc 1 căn hộ trung bình”, bà Giang nói.

Cũng theo nghiên cứu của Savills, lượng bán căn hộ trong nửa đầu năm đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm; trong quý II có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Trong đó, hạng C thu hút nhiều người mua hơn và chiếm 62% lượng bán. Dòng sản phẩm căn hộ dưới 5 tỷ VNĐ đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua.

Nhận định về xu hướng giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 - 2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều - cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20 - 30%.

Tuy nhiên, đối với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Do đó, dù tính thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Biệt thự/nhà liền kề trên 30 tỷ/căn chiếm đến 78%

Không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp.

Trong giai đoạn đó, chỉ có 3 dự án hiện hữu mở bán thêm 414 căn mới. Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở thành phố Thủ Đức. Chỉ 13% nguồn cung sơ cấp ở TP. HCM có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm.Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ đạt 158 căn, giảm 74% theo năm.

Bộ phận Nghiên cứu của Savills đánh giá hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm.

Trong năm nay, một số chủ đầu tư đã cung cấp các chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định, gia hạn thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và kéo dài lịch thanh toán

“Lãi suất cho vay từ tháng 4 đến tháng 6 ổn định và được dự báo chỉ giảm 0,5 điểm phần trăm kể từ tháng 7. Điều này sẽ tiếp tục gây áp lực cho người mua, đặc biệt là ở khu vực thành phố. Người mua để ở và các nhà đầu tư am hiểu thị trường đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung sơ cấp có giá phải chăng và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện”, báo cáo phân tích nêu.

“Tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, triển vọng sẽ được cải thiện nhờ các cơ chế cụ thể về bất động sản, chính sách tiền tệ và đầu tư hạ tầng”, ông Troy Griffiths dự báo.

Trong nửa cuối năm 2023, Savills Việt Nam dự báo sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, Hạng C chiếm 39% và Hạng A sẽ chiếm 7% thị phần. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit – Block T2 và La Partenza; các dự án này đang nhận đặt chỗ và dự kiến ra mắt vào Q3/2023. Riêng với dòng sản phẩm biệt thự/liền kề, dự kiến 500 căn sẽ được mở bán từ nay đến cuối năm.

Chia sẻ mới đây về phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, sức mua của khách hàng có dấu hiệu quay trở lại. Riêng thị trường nhà phố, biệt thự tại vùng phụ cận TP. HCM đã chứng kiến tín hiệu phục hồi trong quý 2/2023 khi lượng cung mới đang dần tung ra nhiều hơn. Các dự án đã hoàn thiện quy trình pháp lý và đã bắt đầu xây dựng trở lại, đặc biệt các dự án bị vướng ở các quý trước. Trong đó, sự gia tăng trong lượng bán mới là nhờ vào các chính sách hỗ trợ người mua từ các chủ đầu tư. Đồng thời, các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất trong thời gian gần đây.