Khẩu vị đầu tư phân hóa, vốn ngoại gia tăng hiện diện tại thị trường khách sạn

Lọt "tầm ngắm" nhà đầu tư quốc tế

Mới đây, trao đổi với báo chí, ông Karan Khanijou, Phó chủ tịch cấp cao Thị trường khách sạn và Nghỉ dưỡng, JLL Châu Á - Thái Bình Dương nhận định, trong bức tranh du lịch khu vực, Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế như một điểm sáng tăng trưởng mới của châu Á - Thái Bình Dương. Theo ông, kể từ năm 2011 đến nay, ngoại trừ giai đoạn chịu tác động của đại dịch Covid-19, ngành du lịch Việt Nam liên tục duy trì tốc độ tăng trưởng trên 10%, cho thấy dư địa phát triển lớn cũng như khả năng thích ứng đáng kể trước những biến động của thị trường.

Đáng chú ý, tính linh hoạt của du lịch Việt Nam được thể hiện rõ qua khả năng phục hồi và chuyển hướng theo bối cảnh thực tiễn. Nếu như năm 2022, tốc độ phục hồi lượng khách quốc tế của Việt Nam còn chậm, thậm chí thuộc nhóm thấp nhất khu vực Đông Nam Á, thì từ năm 2023 trở đi, thị trường đã ghi nhận sự bứt tốc mạnh mẽ, đưa Việt Nam trở thành một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách du lịch cao nhất khu vực.

Theo ông Karan Khanijou, đà phục hồi này tiếp tục được củng cố nhờ hàng loạt chính sách hỗ trợ, đặc biệt là các cải cách liên quan đến thị thực và mở rộng khả năng tiếp cận thị trường quốc tế. "Trong năm 2025, lượng khách quốc tế đến Việt Nam vượt mốc khoant 21 triệu lượt và đến năm 2026 có thể đạt khoảng 26 triệu lượt khách", ông Karan Khanijou cho biết.

Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch tạo hiệu ứng lan tỏa rõ nét tới thị trường bất động sản khách sạn - nghỉ dưỡng và hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A). Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, năm 2019, thị trường khách sạn Việt Nam ghi nhận giai đoạn sôi động với tổng giá trị M&A đạt khoảng 333,1 triệu USD. Tuy nhiên, từ năm 2020 - 2024, thị trường gần như trầm lắng và không ghi nhận thương vụ đáng chú ý nào do tác động kéo dài của đại dịch và những biến động kinh tế toàn cầu. Bước sang năm 2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục khi Việt Nam ghi nhận 2 thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn với tổng giá trị khoảng 53,5 triệu USD. Theo dự báo của đơn vị này, tổng giá trị các thương vụ trong năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, trong bối cảnh nhiều giao dịch đang được xúc tiến và có khả năng hoàn tất ngay trong năm nay.

JLL đánh giá, M&A khách sạn tại Việt Nam hiện đang có sức hút lớn đối với các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt với những tài sản có vị trí tốt, chất lượng vận hành cao và tiềm năng khai thác dài hạn. Đáng chú ý, theo dự báo của JLL, quy mô và giá trị thị trường khách sạn Việt Nam trong năm 2026 có thể vượt một số quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan hay Singapore. Bên cạnh đó, kết quả khảo sát do JLL thực hiện với khoảng 800 nhà quản lý khách sạn tại châu Á cũng phản ánh tâm lý thị trường đang ở trạng thái tích cực. Phần lớn các ý kiến đều bày tỏ sự lạc quan về triển vọng tăng trưởng của ngành trong thời gian tới, đặc biệt là khả năng cải thiện giá phòng, hiệu suất khai thác và hiệu quả vận hành của các cơ sở lưu trú.

Vốn ngoại "đổi vị", thị trường khách sạn Việt Nam bước vào cuộc chơi M&A thế hệ mới

Trong bối cảnh thị trường khách sạn - nghỉ dưỡng Việt Nam bước vào chu kỳ phục hồi và tái định vị mạnh mẽ, khẩu vị đầu tư của các nhà đầu tư quốc tế cũng đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Theo JLL, dòng vốn ngoại vào thị trường Việt Nam hiện được chia thành hai nhóm chiến lược chính. Nhóm thứ nhất ưu tiên những tài sản an toàn, có khả năng tạo dòng tiền ổn định như các khách sạn 5 sao tại Hà Nội hay TP.HCM. Trong khi đó, nhóm còn lại lựa chọn mua lại các dự án đang triển khai dở dang hoặc đã đi vào vận hành để tái cơ cấu, nâng cấp và tối ưu hiệu quả khai thác. Theo JLL, đây là nhóm đầu tư có tiềm năng mang lại biên lợi nhuận lớn hơn về dài hạn, song cũng đòi hỏi năng lực quản trị và khả năng chấp nhận rủi ro cao hơn.

Dẫn chứng về xu hướng này, ông Karan Khanijou cho biết, hai thương vụ M&A khách sạn diễn ra trong năm qua gồm Park Royal Saigon và Hotel Perle d'Orient đã phản ánh khá rõ sự đa dạng trong khẩu vị đầu tư của thị trường. Theo ông, Park Royal Saigon là thương vụ mà nhóm chủ sở hữu nước ngoài chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước, trong khi với Hotel Perle d'Orient, chiều giao dịch diễn ra theo hướng ngược lại khi chủ đầu tư nội địa bán cho khối ngoại. "Những diễn biến này cho thấy độ sâu của thị trường cũng như sự năng động của cả hai khối nhà đầu tư trong và ngoài nước", ông Karan Khanijou nhận định.

Theo đại diện JLL, những chuyển động này không đơn thuần phản ánh hoạt động mua bán tài sản, mà còn cho thấy độ mở, chiều sâu và tính năng động ngày càng rõ nét của thị trường bất động sản khách sạn Việt Nam. Dòng vốn nội và ngoại hiện không còn vận động theo xu hướng một chiều, mà đang hình thành sự tương tác hai chiều linh hoạt hơn, trong đó mỗi bên đều nhìn thấy cơ hội phát triển dài hạn từ thị trường Việt Nam.

Ở góc độ xu hướng thị trường, ông Karan Khanijou lưu ý, hoạt động M&A khách sạn trong thời gian tới có thể sẽ xuất hiện những thay đổi đáng chú ý. Thay vì ưu tiên sở hữu ngay lập tức, nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng lựa chọn mô hình thuê vận hành dài hạn trong 10 - 20 năm trước khi tiến tới sở hữu cổ phần. Theo ông, đây là cách tiếp cận giúp khối ngoại rút ngắn thời gian gia nhập thị trường, đồng thời hạn chế các thủ tục pháp lý phức tạp trong giai đoạn đầu tư ban đầu.

Về mặt định giá, đại diện JLL cho rằng kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán hiện vẫn tồn tại khoảng cách tương đối lớn. Trong bối cảnh ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, nhiều chủ sở hữu tài sản kỳ vọng mức giá cao hơn, đặc biệt đối với phân khúc nghỉ dưỡng. Trong khi đó, các khách sạn tại trung tâm đô thị thường có mức sinh lời ổn định khoảng 8%/năm nên kỳ vọng giá ở mức thận trọng hơn. Với các khu resort nghỉ dưỡng, tỷ suất lợi nhuận có thể dao động từ 10 - 12%/năm nhờ tiềm năng tăng trưởng mạnh hơn của du lịch nghỉ dưỡng.

Một yếu tố pháp lý khác cũng được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm là thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản. Theo JLL, nhiều khách sạn hiện hữu trên thị trường chỉ còn khoảng 20 - 30 năm thời hạn sử dụng đất, trong khi quy trình gia hạn trước đây chưa mang tính tự động. Do đó, các nhà đầu tư thường yêu cầu được tư vấn rất kỹ liên quan tới giấy chứng nhận kinh doanh, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Cũng theo đại diện JLL, sự phát triển của thị trường khách sạn Việt Nam không chỉ thể hiện ở quy mô dòng vốn mà còn ở chiều sâu sản phẩm và mức độ đa dạng của hệ sinh thái vận hành. Thời gian gần đây, thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều thương hiệu quản lý mới cùng các mô hình khách sạn mang phong cách sống hiện đại, cá tính và khác biệt hơn, phản ánh sự trưởng thành rõ nét của ngành khách sạn Việt Nam.

Tuy nhiên, để ngành du lịch và khách sạn phát triển bền vững trong dài hạn, Việt Nam không thể chỉ dựa vào những điểm đến truyền thống. Theo ông Karan Khanijou, bên cạnh lợi thế về cảnh quan và tài nguyên du lịch, điều quan trọng hơn là cần tiếp tục mở rộng các điểm đến mới, xây dựng hệ sinh thái du lịch bền vững và hình thành chuỗi sản phẩm đa dạng hơn nhằm kéo dài thời gian lưu trú cũng như gia tăng trải nghiệm cho du khách. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để mở rộng dư địa tăng trưởng của ngành trong tương lai.

"Niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường khách sạn Việt Nam đang ngày càng lớn hơn. Việt Nam hiện là một thị trường vô cùng hấp dẫn, không chỉ đối với du khách mà còn với các nhà đầu tư toàn cầu", ông Karan Khanijou nhấn mạnh./.