Doanh nghiệp BĐS chọn chia sẻ "cuộc chơi" cùng cổ đông để giải áp lực vốn

Doanh nghiệp "tổng tấn công" bằng kênh vốn thị trường chứng khoán

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng vẫn được kiểm soát chặt chẽ, thị trường chứng khoán trở thành bàn đạp chiến lược về vốn cho nhiều doanh nghiệp địa ốc. Ghi nhận từ tài liệu ĐHĐCĐ 2026, các phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ và hoán đổi nợ đang chiếm ưu thế trong kế hoạch của các doanh nghiệp.

Cụ thể, Phát Đạt cho biết danh nghiệp dự kiến phát hành tối đa 199,56 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động gần 2.000 tỷ đồng. Trong số này, khoảng 629 tỷ đồng sẽ dùng để góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point, khoảng 921 tỷ đồng dành cho việc mua cổ phần tại doanh nghiệp này, đồng thời phần vốn còn lại được bố trí cho thương vụ liên quan dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám và bổ sung vốn lưu động.

Nếu hoàn tất cả đợt chào bán và phát hành cổ phiếu trả cổ tức, vốn điều lệ của công ty có thể tăng từ 9.978 tỷ đồng lên 12.371 tỷ đồng. Điều đó cho thấy Phát Đạt đang thiên về chiến lược chủ động gom dự án và chuẩn bị năng lực vốn cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Trong khi đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cũng công bố kế hoạch dự kiến điều chỉnh khối lượng phát hành từ tối đa 350 triệu cổ phiếu lên 800 triệu cổ phiếu. Giá phát hành theo phương án trước đây là 10.000 đồng/cp.

Về các khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần, Novaland đã triển khai khoản huy động vốn 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm kể từ ngày giải ngân. Công ty đang tìm kiếm các nhà đầu tư phù hợp để tiếp tục thực hiện các phương án đã được thông qua trong năm 2026. Căn cứ tình hình thị trường chứng khoán, tài chính trong thời điểm hiện tại, HĐQT đánh giá các phương án này là kênh huy động vốn tiềm năng.

Tương tự, tại tài liệu họp ĐHĐCĐ thường niên 2026, Khang Điền lên phương án phát hành hơn 10,86 triệu cổ phiếu theo chương trình ESOP với giá 12.000 đồng/cp. Đối tượng phát hành gồm thành viên HĐQT (không bao gồm thành viên độc lập), người lao động và nhóm công ty con. Thời gian thực hiện dự kiến trong năm 2026. Số cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm.

Ngoài ra, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cũng trình cổ đông phát hành 185.996.190 cổ phiếu SCR (tỷ lệ phát hành thêm là 43,2% tổng cổ phiếu SCR đang lưu hành) để hoán đổi 84.543.724 cổ phần CTCP Thành Thành Nam của 8 nhà đầu tư, thời gian dự kiến trong năm 2026 đến quý I/2027.

Xu hướng trên cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc đang nỗ lực trong việc chuyển hướng từ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sang khai thác tối đa dư địa của thị trường chứng khoán. Đây không chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết nợ vay, mà là một bước đi chiến lược nhằm tái cấu trúc nền tảng vốn.

Việc chấp nhận phát hành thêm cổ phiếu, thậm chí hoán đổi nợ bằng cổ phần, dù có thể tạo ra áp lực pha loãng trong ngắn hạn, nhưng lại giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng lãi suất, làm sạch bảng cân đối kế toán và quan trọng hơn là xác lập một vị thế chủ động hơn. Thay vì nằm im chịu trận trước áp lực chi phí vốn, các chủ đầu tư đang chọn cách chia sẻ cuộc chơi với cổ đông và nhà đầu tư chiến lược.

Dự án thật - khôi phục niềm tin cho thị trường

Cùng với kế hoạch tăng vốn, một điểm đáng chú ý của mùa đại hội năm nay là việc các doanh nghiệp bất động sản chủ động công bố lộ trình triển khai dự án một cách cụ thể, minh bạhc. Đây được xem là tín hiệu cho một chu kỳ kinh doanh thực chất hơn, nơi những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và cấu trúc vốn lành mạnh sẽ chiếm ưu thế dẫn đầu. Hơn hết, việc đồng loạt các doanh nghiệp công bố kế hoạch khởi công và vận hành dự án cho thấy sự dịch chuyển trong một tư duy quản trị: lấy dự án thật làm "mỏ neo" để giữ chân dòng tiền và củng cố niềm tin nơi nhà đầu tư.

Cụ thể, Vinhomes tiếp tục giữ vững vị thế đầu tàu khi đặt mục tiêu doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng cho năm 2026. Chỉ tiêu tài chính đầy tham vọng này hoàn toàn có cơ sở khi được đặt trên nền tảng 5 đại dự án mới đã mở rộng từ năm 2025, bao gồm Vinhomes Wonder City, Green City, Golden City, Green Paradise và Happy Home Tràng Cát. Việc duy trì nhịp độ ra hàng liên tục tại các đại đô thị không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền ổn định mà còn khẳng định khả năng hấp thụ của thị trường đối với những sản phẩm được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích.

Ở hướng đi khác, Sunshine Group chọn cách gia tăng áp lực thị trường bằng cường độ khởi công dồn dập tại các vị trí đắc địa. Từ những khu đất vàng như Noble West Lake Hanoi (Ciputra), Sunshine River Park đến các đại đô thị quy mô hàng trăm hecta tại Bắc Thăng Long và Hưng Yên, doanh nghiệp này đang nỗ lực tái định nghĩa trải nghiệm khách hàng. Sự đột phá của Sunshine còn nằm ở phương thức phân phối qua nền tảng NOBLE APP với mô hình đặt giá, cho phép người mua tiếp cận sản phẩm với mức giá thấp hơn thị trường từ 20% đến 30%. Đây là bước đi táo bạo nhằm kích cầu trong bối cảnh người mua nhà ngày càng khắt khe về chi phí và giá trị sử dụng thực tế.

Tương tự, MIK Group cũng đang triển khai chiến dịch mở rộng quy mô lớn nhất từ trước đến nay. Với quỹ đất 1.400ha, doanh nghiệp dự kiến cung ứng khoảng 171.000 căn hộ và hơn 13.000 sản phẩm thấp tầng. Danh mục dự án trải dài từ Hà Nội, TP.HCM đến các vùng vệ tinh như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh cho thấy tham vọng bao phủ thị trường của MIK Group. Việc tập trung vào các tổ hợp đô thị phức hợp như Khu đô thị Vùng Thủ đô (262ha) hay dự án Vũ Yên (47ha) thể hiện tầm nhìn dài hạn trong việc kiến tạo các không gian sống tích hợp, thay vì chỉ phân phối sản phẩm đơn lẻ.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị quy mô vừa, CEO Group thể hiện cách tiếp cận thận trọng và thực tế hơnkhi đặt mục tiêu lợi nhuận 300 tỷ đồng gắn liền với những nguồn thu cụ thể. Kế hoạch khởi công Tổ hợp nghỉ dưỡng Novotel Cam Ranh Resort và đưa vào vận hành cuối năm 2026 cho thấy doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược theo hướng gắn chặt phát triển dự án với khả năng khai thác vận hành. Trong khi đó, các dự án như Sonasea Vân Đồn Harbor City hay CEOHomes Hana Garden vẫn đóng vai trò trụ cột, song tiến độ triển khai được cân chỉnh phù hợp với diễn biến thị trường.

Trong bối cảnh mới, chia sẻ với Reatimes, TS. Lê Đạt Chí, Trưởng khoa Tài chính, trường Kinh doanh, Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng hay dòng vốn đầu tư cá nhân. Thay vào đó, cần chủ động tái cấu trúc, xử lý dứt điểm các khoản nợ tiềm ẩn rủi ro và tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng sinh lời rõ ràng.

Theo ông, với những dự án có giá cao nhưng thanh khoản thấp, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá; trong khi các dự án tiềm năng nhưng thiếu nguồn lực cần được thúc đẩy thông qua hợp tác hoặc tìm kiếm nhà đầu tư mới.

"Ở thời điểm này, lựa chọn của thị trường đã trở nên khắc nghiệt hơn rất nhiều. Doanh nghiệp bất động sản không đủ thực lực phải chấp nhận đứng sang một bên. Nếu lựa chọn giữ giá tài sản mà không có thanh khoản, doanh nghiệp phải sẵn sàng đối diện với tình huống xấu nhất trong tương lai gần. Do đó, doanh nghiệp phải tự có vốn để làm dự án, phải tập trung hoàn thiện để có sản phẩm bàn giao mới được bán. Khi thị trường bất động sản vận hành một cách bền vững sẽ thu hút được nguồn đầu tư bền vững", TS. Lê Đạt Chí cho hay.