Hà Nội: Tìm đâu ra chung cư 20 triệu đồng/m2?

Các dự án chung cư có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 trong nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm.

1 tỷ đồng mua được căn hộ chung cư dự án nào?

Xu hướng đi lên của thị trường căn hộ bắt đầu từ khoảng cuối 2013, khi đó thị trường phải nhờ tới những dự án giá rẻ “làm mồi” cho sự phục hồi, dự án căn hộ cao cấp gần như “im hơi lặng tiếng”.

Có một thực tế, những người dân có thu nhập trung bình, không có điều kiện di chuyển nhiều thường mong muốn được sống trong nội đô để thuận tiện cho công việc và học hành cho con cái. Nếu như trước đây, những căn hộ có giá tầm 20 triệu/m2 đổ lại là đích ngắm của những khách hàng thuộc tầng lớp trung bình này. Thế nhưng, từ giữa năm 2015 đến nay, những dự án này dường như không còn nữa, hoặc được phát triển ở những khu vực quá xa xôi.

Đơn cử như dự án chung cư Heliot thuộc quận Hoàng Mai (Hà Nội). Hai năm trước, khi bắt đầu mở bán, dự án này có giá khoảng từ 21 triệu đồng/m2. Tờ rơi, quảng cáo về dự án được được phát đến từng ngóc ngách các con phố ở Hà Nội nhưng lượng người mua vẫn chưa nhiều. Vậy mà hiện nay, mức giá giao dịch tại dự án đã vượt xa tầm tay với của nhiều người. Dù chưa bàn giao, nhưng các căn hộ ở đây được rao với giá từ 26 -28 triệu đồng/m2, tùy căn, tùy tầng.

Hay như tại khu vực Linh Đàm – vốn được coi là "thủ phủ" của các dự án giá rẻ thì nay, mức giá các dự án tại khu vực này đều chủ yếu được giao dịch ở mức giá trên 20 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như dự án Golden Silk được giao dịch với mức giá từ 20 - 23 triệu đồng/m2, dự án Eco Green (Nguyễn Xiển) mức giá cũng từ 25 triệu đồng/m2.

Tại quận Hai Bà Trưng, chung cư Skylight cũng được giao dịch với mức giá 26-29 triệu đồng/m2. Tổ hợp Five Star Garden ở đường Kim Giang (quận Thanh Xuân) mặc dù cũng có những căn hộ có diện tích nhỏ 68-114m2, nhưng giá bán thuộc phân khúc trung bình khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Tính ra, giá trị căn hộ rẻ nhất cũng ở mức khoảng 1,4 tỷ đồng.

Hay như tại quận Hoàng Mai, dự án CT36 Dream Home ở Định Công cũng mới được chủ đầu tư chào bán với mức giá từ 23 triệu đồng/m2 (đã có VAT), các căn hộ được thiết kế có diện tích 59-100m2 thì căn nhỏ nhất cũng có giá khoảng 1,4 tỷ đồng.

Hàng hóa bất động sản bị mất cân đối

Nếu như trước đây các chủ đầu tư phải cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán để đưa những sản phẩm chung cư giá rẻ đến tay khách hàng, thì hơn 1 năm trở lại đây, các chủ đầu tư lại đua nhau tăng giá và chuyển từ đầu tư phân khúc trung bình - thấp sang phân khúc cao cấp khi thị trường có dấu hiệu tích cực.

Hướng đầu tư này khiến thị trường dư thừa nhà ở trung cấp, cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội. Thực trạng này gây cản trở không nhỏ đến chủ trương giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời tác động trực tiếp đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu gia tăng của hệ thống ngân hàng.

Bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, quý đầu tiên của năm 2016, thị trường bất động sản Hà Nội có 4.318 căn hộ được mở bán. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường, lần lượt chiếm 48% và 36% thị phần. Phân khúc nhà giá rẻ chỉ còn chưa đầy 20%.

Điểm trên thị trường BĐS 5 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ mới tầm 1 tỷ cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Hầu hết các dự án này đều được khởi công vào cuối năm 2015, hiện đang bắt đầu xây phần thân và có thời gian bàn giao vào năm 2017. Giá bán giao động quanh mức 16-18 triệu đồng/m2.

Một số chuyên gia BĐS nhận định: Việc tìm các dự án mới ra thị trường hiện nay có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 là rất khó, đa số các dự án có mức giá trên 30 triệu đồng/m2, có những dự án mức giá lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2. Như vậy, có thể thấy, việc tìm những dự án chung cư có mức giá tầm 20 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hiện nay, và đặc biệt là tại nội đô càng không phải là điều dễ dàng, bởi lẽ thị trường chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các chủ đầu tư cũng chuyển hướng đầu tư sang phân khúc cao cấp thay vì phân khúc nhà giá rẻ như trước đây.

Theo nhân viên môi giới một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, giá chung cư bị đẩy lên cao chủ yếu là do tình trạng mua đi bán lại nhiều lần. Điều này không hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu thực mà do tình trạng đầu cơ. Do đó, nhà nước cần phải có những chính sách can thiệp hợp lý để tránh xảy ra bong bóng bất động sản như thời gian qua.

Nhận định về vấn đề trên, các chuyên gia cho rằng, tình trạng mất cân đối hàng hóa đang bắt đầu diễn ra trên thị trường bất động sản. Trong khi nhu cầu ở thực của đại đa số người dân vẫn tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ thì việc các chủ đầu tư phát triển ồ ạt các dự án cao cấp sẽ khiến hàng hóa bất động sản bị mất cân đối. Nếu chỉ nhìn từ năm 2015 đến nay, có thể thấy giá bất động sản đã tăng lên nhiều. Trong khi đại bộ phận người dân chưa có nhà vẫn là người thu nhập thấp, mức lương của họ tăng gần như không đáng kể.

Xét về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho hay: “Năm 2016, mức giá nhà của thị trường BĐS tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều khách hàng, khi đại bộ phận người dân chưa có nhà vẫn là người thu nhập thấp.

”Phân khúc trung và cao cấp thực tế đến nay vẫn chủ yếu phục vụ cho đối tượng kinh doanh là chính, còn nhu cầu ở thực không có nhiều. Vì vậy, Nhà nước cần có sự hỗ trợ để phân khúc nhà giá rẻ đáp ứng được nhu cầu của người có thu nhập thấp…/.