Hà Nội: Khan hiếm nguồn cung cho thị trường nhà ở trong năm 2023

Nguồn cung giảm mạnh, giá bán vẫn không ngừng tăng?

Thị trường bất động sản trầm lắng từ nửa sau năm 2022 bởi việc thắt chặt chính sách tiền tệ, khiến thanh khoản cũng sụt giảm. Nguồn cung nhà ở cũng theo chiều đi xuống, trong khi nhu cầu bất động sản ở thực vẫn rất lớn. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở năm 2023 khó phục hồi.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nguồn cung nhà ở năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án (quy mô 55.732 căn hộ) được cấp phép. Số lượng dự án được cấp phép bằng 52,7% so với năm 2021. Trong đó, có 466 dự án bất động sản với quy mô xây dựng 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng, bằng khoảng 47,7% so với năm 2021; và có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, bằng khoảng 55,2% so với năm 2021. Các chuyên gia cho rằng tình trạng sụt giảm nguồn cung nhà ở trên thị trường bất động sản trong năm 2022, đặc biệt là số dự án được cấp phép sụt giảm sẽ tác động lớn tới nguồn cung nhà ở trong năm 2023.

Bên cạnh đó, theo số liệu báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tính riêng trong quý IV/2022 thị trường Hà Nội chỉ có 31 dự án chào bán mới nhưng trong đó chỉ 2 dự án hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng số 2.030 sản phẩm chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Do đó, nguồn cung nhà ở tiếp tục sụt giảm so với cùng kì năm 2021. 

Theo các chuyên gia nguồn cung nhà ở bị suy giảm là do vướng mắc, bất cập trong các quy định pháp luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,... Theo đó, nhiều dự án bất động sản bị "đắp chiếu" do các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản trong thời gian dài. Trong khoảng 2 năm qua, có hàng ngàn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý.

Còn tại Hà Nội, các chuyên gia đánh giá, điểm sáng là khu vực phía Đông khi quy hoạch hạ tầng ngày càng phát triển, các dự án nhà ở được đầu tư đồng bộ, nhiều tiện ích… đáp ứng nhu cầu của người dân. Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm, phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường. Nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở, khi nguồn cung nhà ở vẫn đang rất ít.

Nhìn chung, nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án vẫn duy trì giá bán ở ngưỡng cao, trung bình 50 triệu đồng/m2. Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm TP ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới chủ yếu tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá bán rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở mới vẫn khan hiếm: "Nguồn cung nhà ở năm 2022 chỉ bằng 28% so với năm 2018 với 180.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, trong đó rất hiếm các dự án mới mở bán trong năm 2022. Trong số lượng hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của số đông người dân. Tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh nhờ sự phát triển hạ tầng nhanh chóng tại những khu vực ven đô".

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, sản phẩm nhà ở đặc biệt là chung cư bình dân đã tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022, các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong năm 2023 giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại.

“Do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm”

Khó cải thiện nguồn cung cho thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2023?

Được biết, thị trường tiền tệ vẫn bị thắt chặt tạo dòng tiền khó đã làm giảm sức mua của thị trường. Chính sách đối với thị trường tài chính chưa ổn định; việc huy động vốn phát triển của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, càng làm khó thêm cho nguồn cung nhà ở của thị trường. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể triển khai vì pháp luật chưa gỡ được "nút thắt" về quy trình thủ tục để thu hút chủ đầu tư tham gia.

Theo dự báo của Savills, tại Hà Nội, trong năm 2023, ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. 

Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị kiểm soát vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Điều này cũng tác động không nhỏ tới việc xây dựng các dự án bất động sản, ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở mới.

Để thị trường bất động sản "ấm" lên, cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản; đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản, làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ. Bên cạnh đó, Tổ công tác của Chính phủ cần sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường.