Gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội

Ra mắt hàng loạt dự án nhà ở xã hội

Phân khúc nhà ở xã hội được phát triển kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản thị trường bất động sản tại TP.HCM tăng trở lại sau nhiều tháng trầm lắng, đồng thời cũng giúp cân bằng cảnh lệch pha cung cầu quá lớn như những năm qua.

Việc các doanh nghiệp chuyển hướng qua làm nhà ở xã hội sẽ giúp giá bất động sản hạ nhiệt khi phân khúc bất động sản cao cấp với giá quá cao đang chiếm lĩnh thị trường, vượt quá khả năng của đại đa số người dân

Những ngày cuối tháng 8, tại TP.HCM đã ra mắt 2 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) khá "hoành tráng". Đầu tiên, Sở Xây dựng TP.HCM cùng chủ đầu tư là Công ty Dragon Village động thổ dự án NƠXH Dragon E-Home tại TP.Thủ Đức. Dự án gồm 5 tòa tháp chung cư, có tổng quy mô 19.000 m2, cung cấp 764 căn nhà với diện tích từ 28-8 m2.

Dù tiếng là NƠXH, nhưng Dragon E-Home là một dự án thành phần trong khu đô thị Dragon Village nên được kế thừa trọn vẹn cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, không gian sống hiện đại, các tiện ích, dịch vụ công cộng như: công viên, hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi cho trẻ em...

Sở Xây dựng TP.HCM trước đó cũng phối hợp Công ty CP đầu tư - xây dựng Xuân Mai Saigon tổ chức lễ khởi công dự án NƠXH MR1.

Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 6.994,3 m2 nằm trong tổ hợp rộng 14,36 ha thuộc dự án khu đô thị Eco Green (quận 7). Sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động có thu nhập trung bình với đầy đủ tiện ích của khu đô thị cao cấp này.

Trước đó, cuối tháng 4/2022, TP.HCM cũng đã khởi công 3 dự án trên địa bàn H.Bình Chánh và TP.Thủ Đức, với hơn 2.000 căn NƠXH, nhà lưu trú cho công nhân.

Tại TP.HCM, ngoài các dự án trên, hiện có 33 dự án dành quỹ đất trong dự án để đầu tư xây dựng NƠXH với tổng diện tích đất xây dựng khoảng 112 ha, quy mô khoảng 70.000 căn.

Trong đó, có 14 dự án đã hoàn tất công tác bồi thường và đầu tư hạ tầng kỹ thuật với diện tích đất xây dựng NƠXH khoảng 34,1 ha, quy mô khoảng 15.000 căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá về việc nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào phân khúc NƠXH nhận định, mấy năm nay thị trường bất động sản gần như vắng bóng phân khúc NƠXH, nhà giá rẻ khi mà phân khúc cao cấp đang chiếm đến 80% thị phần. Không những vậy, giá bất động sản đã cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người Việt.

Từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016, rất ít doanh nghiệp chịu tham gia xây NƠXH bởi lợi nhuận quá ít so với làm nhà ở thương mại, trong khi các rào cản, rủi ro lại nhiều…

Ông Châu nói: "Các nguyên nhân này khiến việc sở hữu căn hộ để an cư lập nghiệp, nhất là ở các đô thị lớn như TP.HCM đối với người nghèo đô thị, người thu nhập thấp, công nhân, công chức viên chức… trở nên xa vời. Nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, chung tay góp sức của các doanh nghiệp thì chưa biết đến bao giờ người dân nghèo mới có cơ hội tạo lập được nhà ở".

Đẩy mạnh phát triển NƠXH cần gỡ "nút thắt" pháp lý
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, các doanh nghiệp đã sẵn sàng dành các quỹ đất sạch, nguồn vốn để xây dựng NƠXH bán với giá rẻ, thậm chí không vì mục tiêu lợi nhuận. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là các vấn đề pháp lý.

Muốn đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ như Chính phủ đề ra, việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được, ông Khương cho hay

TS. Sử Ngọc Khương cho hay: "Các chủ đầu tư giả định, khi dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội. Vì vậy, bài toán tài chính sẽ không phải câu chuyện lớn của doanh nghiệp tham gia xây dựng NƠXH, mà là vấn đề pháp lý cần giải quyết".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đồng tình quan điểm này, cho rằng có khá nhiều vướng mắc cần tháo gỡ sớm.

Ví dụ, doanh nghiệp đầu tư dự án NƠXH chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%; dự án NƠXH cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; quy trình, thủ tục đầu tư rắc rối, nhiêu khê hơn nhà ở thương mại; đối tượng mua, thuê mua NƠXH phải là người thường trú tại TP.HCM.

Thời gian qua đa số các doanh nghiệp có dự án phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH đều hoán đổi bằng nộp tiền mà không xây NƠXH. Số tiền nộp cũng bị hòa vào thu ngân sách chung để dùng cho việc khác chứ không tách riêng ra để dùng xây NƠXH, khiến rất ít các dự án NƠXH được xây dựng.

Ông Châu nói thêm: "Nếu tách bạch việc này ra thì ngân sách để đầu tư cho các dự án NƠXH  cũng rất lớn".
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành dưới góc độ doanh nghiệp nêu thực tế, làm NƠXH hiện không có quy trình riêng, quy chuẩn riêng nên doanh nghiệp còn bị "làm khó" hơn nhà ở thương mại về thủ tục.

Ông Nghĩa nói thêm: "Thông thường, làm nhà ở thương mại mất khoảng 5 năm là hoàn thành dự án, còn làm NƠXH thì 5 năm chưa xong thủ tục. Chưa kể, công tác hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá NƠXH cũng rất phức tạp, doanh nghiệp không được tạo điều kiện. Do đó, doanh nghiệp rất cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục".

Trước những khó khăn này của doanh nghiệp, mới đây UBND TP.HCM đã có văn bản khẩn để đốc thúc các Sở, ban ngành về trình tự thủ tục đầu tư NƠXH. Theo đó, với các doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, trình tự thủ tục sẽ gồm 5 bước, thời gian thực hiện tối đa 153 ngày.
Với NƠXH triển khai xây dựng trên đất do Nhà nước quản lý (đất công), trình tự thủ tục sẽ gồm 7 bước, thời gian thực hiện tối đa 318 ngày.

Ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nêu quan điểm: “Chỉ nên xây NƠXH ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3 vì xây lên là không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp. Quy định cho thuê NƠXH cũng chỉ nên thực hiện ở đô thị loại 1, không nên làm ở đô thị loại 2 và loại 3 vì không ai thuê. Giá thuê cũng không hợp lý, vì người dân thà mua luôn chứ không thuê.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cũng nhận định: “Tôi đồng tình với quan điểm ở nông thôn không ai thuê NƠXH làm gì. Nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Về việc cho các đối tượng vay mua, thuê NƠXH, trách nhiệm chính của chủ đầu tư và địa phương”.

Ở góc độ khác, TS. Lực cho rằng hiện nhiều người hiểu về NƠXH chưa chuẩn. “NƠXH không phải là nhà từ thiện, cho không, vì nếu thế thì không ai ở được, trong khi mức phí chi trả NƠXH như vậy là đã thấp hơn nhà ở thương mại rồi”, TS. Lực cho hay.