Giá nhà ở có tiếp tục tăng trong năm 2023?

Nguồn cung nhà ở sụt giảm

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, những tháng cuối năm 2022 thị trường bất động sản không có thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở. Thống kê mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Xét trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở đạt 41.886 sản phẩm, giảm 22% so với năm 2021 và giảm mạnh 76% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng đạt 43%.

Tương tự, theo thống kê mới đây của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư bán tại Hà Nội ghi nhận tăng nhẹ tại nhiều quận, huyện trong quý III/2022. Trong khi đó, số lượng dự án mới được mở bán hạn chế và hầu hết tập trung ở phân khúc cao cấp. Đây là những nguyên nhân khiến mặt bằng giá bán trên thị trường bị đẩy lên cao. Cụ thể, giá rao bán tăng mạnh nhất ở phân khúc trung cấp với mức tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp đến là phân khúc cao cấp tăng 10% và phân khúc bình dân tăng 7%.

Đơn vị này cũng cho biết, tại TP.HCM, số lượng nguồn cung ra thị trường và tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư ngày càng giảm. Tuy nhiên, các dự án chung cư mới mở bán trong thời gian gần đây và những dự án đã mở bán trong khoảng một năm qua đều có sự tăng mạnh về giá. Trong đó, phân khúc cao cấp ghi nhận giá rao bán tăng 5%, phân khúc trung cấp tăng 4% so với cùng kỳ năm 2021.

Bên cạnh đó, thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân) và số lượng dự án nhà ở hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021 cũng như 6 tháng đầu năm 2022. Trong đó, một số địa phương có nguồn cung nhà ở thương mại chỉ bằng hoặc dưới 50% so với năm 2020.

Chỉ tính riêng trên địa bàn Hà Nội, đến thời hiện tại, toàn thành phố có 52 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép đầu tư và đang triển khai thi công, trong đó 7 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng cả quý III/2022 không có bất cứ dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới và hoàn thiện, những con số trên đã cho thấy “cơn khát” trầm trọng về nguồn cung nhà ở. 

Giá vật liệu xây dựng vẫn tăng cao

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, chỉ số giá xây dựng trong 9 tháng đầu năm 2021 đã tăng 3,65% so cùng kỳ năm 2020, nguyên nhân là do sự tăng giá của các vật liệu xây dựng đầu vào như thép, nhựa đường, xi măng… và các mức tăng không phù hợp quy luật thông thường. Đặc biệt, tính từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022, giá thép tăng 9 lần, chiếm 40% và lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Các loại vật liệu xây dựng khác như: Cát, sạn, xi măng, gạch ngói, đá, nhôm, kính đều tăng đáng kể, như gạch ngói tăng từ 8 - 10%, gạch ốp lát tăng đến 15%...

Có thể thấy, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của nhiều dự án, công trình và thị trường bất động sản. Theo tính toán của Tổng cục Thống kê, chi phí thép chiếm 12 - 16% tổng chi phí xây dựng công trình và nếu giá thép xây dựng tăng 10% thì giá thành xây dựng các công trình sẽ tăng 1 - 1,5%. 

Hiện nay, chi phí vật liệu xây dựng chiếm 60 - 70% giá trị dự toán xây dựng công trình, thậm chí, chi phí vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất chiếm khoảng 70 - 80%… Vì vậy, khi giá thành xây dựng tăng đã khiến các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá bán bất động sản.

Ngoài ra, các yếu tố pháp lý trong Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa được tháo gỡ nhanh chóng dẫn đến thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn. 

Nhận định về vấn đề này, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, giá đất, giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng rất cao so với các năm trước nên khi chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án nhà ở phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị tăng lên khiến các dự án mở bán sau rất khó để có thể đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.

Giá nhà sẽ còn tăng?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, mặc dù giá nhà, giá đất trên địa bàn cả nước đều ghi nhận tăng mạnh nhưng nguồn cung mới sản phẩm lại khá yếu ớt. Hiện nay, phân khúc nhà ở đang khan hiếm nguồn cung ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các chủ đầu tư dự án vẫn đang tích cực trong việc triển khai và kích hoạt các dự án nhưng do các rào cản về pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án. Theo đó, nguồn cung hiện chưa vào thị trường chứ không phải là không còn trên thị trường và nguồn cung luôn sẵn sàng để bùng nổ trở lại.

Đáng chú ý là nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản đã bị đẩy lên mạnh đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Ngoài ra, hiện nhiều người muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn do không vay được vốn từ ngân hàng.

Ông Đính dự báo, trong quý cuối năm 2022 và đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng giá bán sẽ không tăng.

Theo ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư theo khảo sát từ quý II/2022 đến nay vẫn không ngừng tăng. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hiện tại trên thị trường đang khan hiếm, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Nếu như các doanh nghiệp không được tháo gỡ về mặt pháp lý và vốn để được giao đất làm dự án thì áp lực lên giá chung cư trong năm 2023 là điều hiển nhiên. "Có những dự án chung cư để chờ có được giấy phép xây dựng đã mất 3 - 5 năm",  ông Hảo đưa ra dẫn chứng. 

Ông Hảo nhận định, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và đã có người ở trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng nhưng mức độ tăng sẽ nhẹ hơn do đã neo ở mức cao. Đơn cử, thời gian qua, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, mức tăng giá đã lên đến trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Còn tại vùng ven, mức giá cũng đã tăng tới 200 - 500 triệu đồng/căn.

Còn tại những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Ngoài ra, đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

Bà Trang Bùi bổ sung thêm: “Hơn hai năm qua, giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại. Trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn”.