Dự án Khu đô thị Nam Phúc Yên, Vĩnh Phúc: Sàn BĐS giả mạo Chủ đầu tư để bán đất?

Chủ đầu tư bị giả mạo?

Sau khi quan sát thực tế tại Dự án KĐT Nam Phúc Yên vào ngày 24/4 và 25/4, phóng viên (pv) đã tìm cách liên hệ với Chủ đầu tư của Dự án này là Công ty Cổ phần Tây Đức, để làm rõ về những thông tin sai phạm.

Thông qua Chánh văn phòng UBND thành phố Phúc Yên, pv đã có được số điện thoại của bà Trịnh Thị Hà, Giám đốc Công ty CP Tây Đức. Tại thời điểm được cung cấp số, Chánh văn phòng đã gọi cho bà Hà trước mặt pv và được biết bà Hà đang bận “ngồi cùng với Phó Chủ tịch tỉnh”.

Để có thêm thông tin chi tiết về Dự án, Chánh văn phòng cũng cung cấp số điện thoại của ông Chính, Phó Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Phúc Yên.

Dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã mở bán?

Ngay sau buổi làm việc với Chánh văn phòng, pv đã gọi điện xin liên hệ công tác với Phòng TNMT. Tuy nhiên, ông Chính cho biết chưa thể liên hệ được với bà Hà, Giám đốc Công ty liên quan đến sự việc này. Theo lời ông Chính, thì bà Hà hiện đang ...đi công tác nước ngoài? Đồng thời, do đang bận công tác nên ông cũng không thể trao đổi gì thêm với pv.

Do không thể trực tiếp gặp ông Chính đề tìm hiểu về Dự án KĐT Nam Phúc Yên, pv đã tìm đến trụ sở của Công ty CP Tây Đức. Đây là một khách sạn khá to lớn, nằm ngay bên cạnh Dự án. Tại khách sạn, pv được một nhân viên vệ sinh cho biết bà Hà đã ra ngoài và phải đến tối mới về.

Ngay sau đó, pv đã thử gọi điện nhiều lần cho bà Hà - Giám đốc Công ty CP Tây Đức nhưng không được bắt máy. Chỉ khi gửi tin nhắn xin liên hệ làm việc liên quan đến Dự án KĐT Nam Phúc Yên có dấu hiệu phân lô, bán nền trái quy định pháp luật thì bà Hà mới nhắn tin trả lời.

Theo tin nhắn trả lời của bà Hà, thì sàn bất động sản đã quảng cáo sai sự thật. Phía Công ty CP Tây Đức chưa có một cán bộ hay lãnh đạo nào quảng bá bán đất. Dự án KĐT Nam Phúc Yên cũng chưa ký bán bất kỳ 1 lô nào cho khách hàng, phía Công ty khẳng định khi Dự án thực hiện đầy đủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì bà Hà mới ký hợp đồng bán sản phẩm cho khách hàng.

Khi được hỏi về sàn bđs Hưng Phát Holdings đang chào mời mua đất với giá khoảng 1,6 tỷ đồng/100m2, bà Hà cho biết Hưng Phát Holdings là sàn bất động sản giả danh Công ty, khiến Công ty bị ảnh hưởng. Đồng thời, bà Hà cũng nhờ pv làm rõ ràng vụ việc mở bán trái pháp luật này với sàn bất động sản Hưng Phát Holdings.

Lách luật bằng hợp đồng vay vốn.

Để xác minh thông tin bà Hà cung cấp, pv đã có cuộc trao đổi với nhân viên của Hưng Phát Holdings và được cho biết do CĐT là Công ty CP Tây Đức không được phép mở bán theo quy định pháp luật, nên đã liên kết với Hưng Phát Holdings làm trung gian, sử dụng hình thức khác để “bán” đất tại Dự án KĐT Nam Phúc Yên.

Theo lời nhân viên tư vấn thì khách hàng sẽ ký hợp đồng vay vốn có lãi suất với CĐT, trong vòng 1 năm nếu CĐT không bàn giao đất thì khách hàng được rút lại toàn bộ số tiền cộng với lãi suất. Tuy nhiên, hiện nay cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thiện đến 80%, nên việc bàn giao đất cho khách hàng có thể sẽ sớm hơn thời hạn 1 năm trong hợp đồng.

Khi được hỏi về lý do CĐT “không biết” về việc chào bán của Hưng Phát Holdings, thì nhân viên này lý giải rằng việc Hưng Phát đang làm là nhận “đặt chỗ ưu tiên” bằng hình thức ký kết hợp đồng vay vốn như trên. Đi cùng với hợp đồng này là một bản đăng ký, bao gồm tên lô đất, tên khách hàng,... để đảm bảo khách hàng nhận được đúng lô đất mình đã “đặt”.

Hợp đồng vay và Bản đăng ký theo lời của nhân viên tư vấn

Cụ thể, khách hàng sẽ là người cho CĐT vay vốn để thực hiện Dự án, có nhiệm vụ đóng tiền theo tiến độ của CĐT, và khi Dự án được phép bàn giao, phía CĐT sẽ thực trả bằng lô đất đã đăng ký. Có thể thấy, đây là một hình thức lách luật, thay thế cho thỏa thuận đặt cọc mua nhà tại Dự án này.

Với việc sử dụng Hưng Phát Holdings là trung gian và hình thức hợp đồng là hợp đồng vay vốn, bà Giám đốc Công ty CP Tây Đức có thể điềm nhiên trả lời “chưa có 1 cán bộ hay lãnh đạo nào quảng bá bán đất” tại Dự án KĐT Nam Phúc Yên cũng là.... hợp lý.

Rủi ro nào cho các khách hàng?

Nhìn dưới góc độ pháp lý, dựa vào nội dung thỏa thuận của một hợp đồng vay vốn giữa khách hàng và Công ty CP Tây Đức tại Dự án KĐT Nam Phúc Yên, thì đây là một hợp đồng giao dịch thông thường. Trong đó, bên cho vay là khách hàng, còn bên vay là CĐT dự án.

Về bản chất, khi không quy định điều khoản nào liên quan đến việc chuyển đổi sang hợp đồng mua bán khi Dự án có đầy đủ pháp lý, có thể coi đây là hợp đồng vay vốn hợp pháp, không trái với quy định về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó, theo cách quy định này, hợp đồng có nội dung khách hàng là người có tiền và có nhu cầu cho vay để nhận tiền lãi, còn CĐT dự án là người thiếu tiền và có nhu cầu vay. Bên vay cam kết trả cho bên cho vay số tiền và khoản lãi suất được quy định trong hợp đồng, ở đây được thay thế bằng bất động sản hình thành trong tương lai thuộc Dự án KĐT Nam Phúc Yên.

Tuy nhiên, vì là hợp đồng vay vốn nên không thể khẳng định “khách hàng được quyền mua bất động sản và số tiền cho vay sẽ được chuyển sang tiền thanh toán tiền mua bất động sản khi làm hợp đồng mua bán bất động sản”. Nếu CĐT càng tinh vi, kín kẽ, thì khách hàng (người cho vay) chỉ được xem xét như người cho vay thông thường, tức “chủ nợ.” Việc sau đó CĐT có dành cho họ quyền mua bất động sản hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua bất động sản hay không, không có gì đảm bảo.

Tính pháp lý của những lô đất "ngoại giao" còn chưa rõ ràng

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép CĐT ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, việc ký hợp đồng vay vốn giữa Công ty CP Tây Đức và khách hàng, sử dụng vốn vay đầu tư cho Dự án KĐT Nam Phúc Yên hay một dạng hợp đồng huy động vốn khác, có kèm theo việc ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Cho dù Công ty CP Tây Đức không sử dụng vốn vay để đầu tư cho Dự án này, nhưng sử dụng cho dự án khác cũng là không đúng quy định pháp luật. Nếu trong hợp đồng vay mà chỉ quy định sử dụng tiền vay cho hoạt động chung của doanh nghiệp, thì rủi ro với khách hàng là năng lực tài chính, phương án kinh doanh của doanh nghiệp, sử dụng tiền vay cho mục đính nào đã không được kiểm tra và đánh giá kỹ trước khi khách hàng cho vay.

Khách hàng hoàn toàn có thể bị chủ đầu tư o ép khi ký hợp đồng mua bán bất động sản này mà không thể từ chối hay yêu cầu sửa đổi nội dung hợp đồng. Như vậy, khách hàng là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ trong trường hợp hợp đồng cho vay bị vô hiệu theo quy định của pháp luật, khoản lãi tính trên tiền vay của khách hàng cũng sẽ hoàn toàn không được nhận lại.

Với một dự án nhiều bất cập như vậy, liệu rằng UBND tỉnh Vĩnh Phúc có làm ngơ, để cho sai phạm tiếp tục được diễn ra?