Doanh nghiệp địa ốc có quyền khởi kiện đơn vị làm sai

Từ chuyện thu hồi đất công bị sai phạm…

Chuyển nhượng đất công là câu chuyện nóng trong thị trường bất động sản năm 2018. Đây cũng là một năm mà không ít các “thương vụ” bất động sản đã bị đem ra “mổ xẻ” về tình trạng sử dụng quỹ đất. Theo các kết luận của Thanh tra Chính phủ liên quan tới những vụ sai phạm về đất công, đa phần nguyên nhân xuất phát từ việc quỹ đất không thông qua đấu giá chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) hoặc không đấu thầu dẫn tới nhiều sai phạm trong quá trình chuyển nhượng. Thanh tra Chính phủ xác định đây là một trong những sơ hở chính sách gây thất thoát ngân sách trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án đất ở những vị trí đắc địa.

Trước vấn nạn “chảy máu đất công”, không ít dự án đã nhận lệnh thu hồi. Tuy nhiên, đằng sau “phát súng đầu tiên” và mạnh tay để giải quyết vấn nạn nhức nhối bao lâu nay lại nảy sinh một vấn đề khác, đó là sự “trắng tay” của một số doanh nghiệp địa ốc khi vướng phải quỹ đất sai phạm sau thanh tra. Câu hỏi được đặt ra, làm thế nào để giải quyết vấn đề này.

Mảnh đất vàng số 8 - 12 đường Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1. TP.HCM

Song trước hết, cần phải khẳng định, việc thu hồi đất công là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn của Nhà nước. Bởi đây là quyết định nhằm giải quyết khối ung nhọt đã tồn tại từ bao lâu. Chưa kể, quyết định này có tác động mạnh trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, thiết lập một sân chơi cạnh tranh, công bằng cho các doanh nghiệp địa ốc.

Cũng như lời luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư điều hành Công ty Legal United Law, “Phải có sai phạm thì quỹ đất mới nằm trong tầm ngắm thu hồi chứ không phải đang “trong sạch” lại bị thu hồi. Đó là sai phạm từ thời điểm “đất công” không được đem ra đấu gia mà chuyển nhượng âm thầm”.

…đến doanh nghiệp địa ốc chịu thiệt

Tuy nhiên, không thể phủ nhận được rằng trong việc thu hồi đất công sẽ xuất hiện một số trường hợp, doanh nghiệp địa ốc bỏ khoản tiền lớn để mua “đất công” từ một chủ đầu tư khác và đã chấp hành thực hiện đầy đủ trình tự pháp lý. Như vậy, xét trên phương diện pháp lý, doanh nghiệp này đã thực hiện đúng quy định của pháp luật bởi quá trình mua bán là mối quan hệ dân sự. Song, điểm vướng ở chỗ, quỹ đất đó đến thời điểm hiện tại mới được thanh tra và phát hiện ra sai phạm. Vô tình một hệ lụy xảy ra, quỹ đất đã được doanh nghiệp bỏ vốn, bỏ công sức, bỏ thời gian để đầu tư nhằm mục đích kinh doanh và giờ đây rơi vào tình trạng thu hồi.

Điển hình nhất trong thời gian gần đây liên quan tới việc thu hồi đất, đó là câu chuyện của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC Land. Theo đó, mới đây, dự án Charmington Iris (quận 4, TP.HCM) có tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng đã bị UBND TP.HCM ra quyết định thu hồi chủ trương đầu tư. Việc này đang khiến chủ doanh nghiệp cùng nhiều khách hàng vô cùng hoang mang. Về phía doanh nghiệp, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đang là đơn vị kinh doanh các căn hộ tại dự án, khẳng định không hề sai phạm và làm đúng trình tự pháp lý. Vụ việc của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC Land đã mở ra hàng loạt những bất cập “kép” có thể xảy ra từ việc thu hồi quỹ đất công.

Ngoài dự án Charmington Iris còn có quỹ đất thuộc số 8 - 12 đường Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM; cảng Quy Nhơn, Bình Định; khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM; sân vận động Chi Lăng, Đà Nẵng rơi vào tầm ngắm thu hồi. Mẫu số chung của những khu đất này đều liên quan tới những sai phạm từ trước nhưng chỉ mới gần đây mới được đưa ra trước ánh sáng. Ở thời điểm khi sai phạm chỉ ra thì các quỹ đất này đã được nhiều doanh nghiệp địa ốc đổ hàng nghìn tỷ đồng để mua lại và tiến hành thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo kết luận của Thanh tra, những quỹ đất công này buộc phải thu hồi vì sai phạm trước đó. Quyết định này vô tình đẩy một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng khốn đốn khi hoạt động kinh doanh bị đe dọa. Như trong văn bản gửi Thủ tướng, Công ty Lavenue (chủ đầu tư dự án thuộc số 8 – 12 Lê Duẩn) đã phải đề nghị được xem xét lại vấn đề, bởi nếu thu hồi dự án thì doanh nghiệp này có nguy cơ phá sản.

Liên quan tới vấn đề doanh nghiệp có thể chịu thiệt từ việc thu hồi đất công, luật sư Nguyễn Sơn Tùng khẳng định: “Cần phân định rõ trong câu chuyện thu hồi. Thu hồi là điều chắc chắn đối với quỹ đất công đã bị thanh tra nằm trong sai phạm nhưng giải quyết chuyện thu hồi thế nào để đảm bảo sự công bằng mới là điều quan trọng”.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng - luật sư điều hành Legal United Law.

Vị luật sư này cho rằng: “Về bản chất, đối với những quỹ đất công bị sai phạm sau thanh tra, sẽ được thu hồi lại và tiến hành thực hiện lại đúng thủ tục đầu tư, đó là đưa vào đấu giá, đấu thầu. Doanh nghiệp địa ốc là chủ sở hữu (cuối cùng) của quỹ đất đến hiện tại có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và quyền đấu thầu đối với chủ đầu tư. Trong trường hợp nếu không trúng thầu, doanh nghiệp đó sẽ được bồi thường”.

Liên quan tới quỹ đất bị sai phạm, luật sư Tùng nhấn mạnh, giải quyết việc thu hồi là vấn đề rất phức tạp. “Tuy nhiên, sai ở đâu cần xử lý ở đó. Nếu doanh nghiệp địa ốc không làm sai thì cần xử lý cơ quan Nhà nước đã làm sai. Doanh nghiệp địa ốc có quyền khởi kiện lại đơn vị đang làm sai, khiến doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ phá sản cũng như những thiệt hại về danh tiếng, uy tín, lượng khách hàng khi quỹ đất bị thu hồi. Những đơn vị làm sai phải có nghĩa vụ bồi thường cho những sai phạm”.

Trước đó, trả lời phỏng vấn Thời báo kinh tế Việt Nam, luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng, việc thu hồi tài sản nhà nước đã bán là một câu chuyện lớn về kinh tế - đầu tư, nếu không có căn cứ pháp lý vững vàng sẽ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, đây mới là một câu chuyện lớn. Việc thu hồi tài sản nhà nước đã bán cho tư nhân sau khi đã có kết luận sai phạm phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể và chiếu theo luật định.

"Luật chơi không thể thích thì chơi, không thích thì thôi. Trong các trường hợp này, cơ quan quản lý phải xử lý như một bên hợp đồng, vai trò Nhà nước đốc thúc bên làm sai, nếu cán bộ công chức làm sai thì phải đền, phải thỏa thuận, phải ra toà. Nguyên tắc cao nhất phải bảo vệ sự ổn định, phát triển, hoạt động, uy tín của Nhà nước, niềm tin của nhà đầu tư", Luật sư Trương Thanh Đức cho hay.

Nhật Minh