Điểm sáng cho phân khúc bất động sản công nghiệp năm 2021

Tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh nhất từ trước đến nay

Savills Việt Nam vừa có báo cáo về tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2020. Theo thông tin từ Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch & Đầu tư, đến tháng 6/2020, cả nước có 374 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 114 nghìn ha, trong đó 280 khu đã đi vào hoạt động và tiếp tục mở rộng thêm trên 77,000ha. 75 khu mới mở rộng thêm 29,000ha và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng. Trong nửa đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường đạt 73.7%. Ngoài ra, 17 khu kinh tế ven biển sẽ bổ sung khoảng 845,000ha nguồn cung cho thị trường.

Thống kê 6 tháng đầu năm, dòng vốn FDI đã đổ khoảng 6 tỉ USD vào các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018 đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên các địa bàn trọng yếu. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở thành phố Hồ Chí Minh, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Báo cáo BĐS công nghiệp của Savills cho biết dự kiến, làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao hơn. Đồng Nai đang quy hoạch thêm 8 KCN. Chủ tịch UBND huyện Long Thành, ông Võ Tấn Đức đã công bố kế hoạch xây dựng bốn khu công nghiệp mới ở Long Thành. Xã Phước Bình sẽ có thêm 2 KCN, quy mô 900 ha, mỗi KCN cho thuê thêm khoảng 500 ha. Các xã Tân Hiệp và Bình An mỗi xã sẽ phát triển một KCN.

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, Vingroup, có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển KCN Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của tập đoàn sẽ là tại Hải Phòng, bao gồm Khu công nghiệp Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200 ha; và KCN Thủy Nguyên có tổng diện tích 319ha. Dự kiến hai KCN sẽ đi vào hoạt động năm 2021.

Trong Qúy IV/2021, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh mới với quy mô 238ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc City) sẽ mang lại nguồn cung cần thiết cho tỉnh Bắc Ninh. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương KCN Sông Lô 1 với diện tích 177ha tại tỉnh Vĩnh Phúc. Tại tỉnh Long An ở phía Nam, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý KCN Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800ha vào năm 2021.

Nhu cầu thuê kho bãi tăng đột biến

Theo Savills, do nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Tại miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD m 2 tại TPHCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương, 98 USD/m2 tại Đồng Nai, 123 USD/m2 tại Long An và 65 USD/m 2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại miền Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 , Bắc Ninh là 95 USD/m2 , Hưng Yên lên 83 USD/m2 , Hải Dương là 76 USD/m2 và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 .

Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn là phân khúc thu hút nhu cầu cao từ các khách thuê không muốn đưa ra cam kết thuê đất dài hạn do phụ thuộc chủ yếu vào các đơn hàng ngắn hạn. Điều này dẫn đến việc các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê chạy đua trong việc bổ sung nguồn cung đất công nghiệp nhằm phục vụ nhu cầu mở rộng.

Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID) với hơn 500ha tại 10 địa điểm thuộc tám thành phố trọng điểm, tăng từ 209ha trong nửa đầu năm 2018, tiếp tục mở rộng với tư cách là nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê lớn nhất Việt Nam. Các sản phẩm của BWID đa dạng, bao gồm nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS).

Các nhà phát triển kho vận toàn cầu đã tham gia vào thị trường bất chấp đại dịch đang diễn ra. Logos Property từ Úc đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh (JV) phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh.

“Các cụm công nghiệp dường như là một mảnh ghép chưa hoàn thiện trong bản đồ nền công nghiệp ở Việt Nam và nó đang được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế Việt Nam phát triển theo một chuỗi giá trị” - Troy Griffiths.

Thế giới đã công nhận, sự hình thành của các cụm công nghiệp đã tạo ra các lợi thế cho nhiều ngành công nghiệp nhất định. Nếu được quản lý một cách đúng đắn, sự phát triển này có thể tạo ra nhiều cơ hội cho các tỉnh, thành phố cấp 2 ở Việt Nam, giúp đạt hiệu quả việc thu hút vốn đầu tư cho cả các dự án có giá trị cao và các ngành công nghiệp được hỗ trợ. Việc quy hoạch các dự án theo ngành mang lại nhiều cơ hội cho người người thuê, ví dụ như tạo ra các mạng lưới sản xuất và chuỗi giá trị, thay vì sự dàn trải riêng lẻ của các ngành công nghiệp trong nước.

Hơn nữa, nhiều nhà sản xuất nước ngoài ở Việt Nam đã quen với việc phân cụm công nghiệp, vì điều này đã được thành lập từ những quốc gia mà họ đang làm việc trước khi di rời. Hiện tại , thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam phụ thuộc nhiều vào các biến số hoạt động như việc tái cơ cấu và khoảng cách đến nguồn, và các thị trường được nhắm tới. Nhiều khu vực được phân bổ đối với một số ngành công nghiệp nhất định, chẳng hạn như Bắc Ninh cho các sản phẩm điện tử hoặc Hải Phòng cho các dự án tự động hóa. Để đạt được hiểu quả hoạt động, việc thiết lập hiệu quả phần còn lại cho các ngành công nghiệp cụ thể sẽ đòi hỏi sự cam kết và đinh hướng của Chính phủ trong việc hoạch định chiến lược, chính sách, cơ chế và những khuyến khích, ưu đãi.