Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: Các chuyên gia nói gì?

Hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Tại báo cáo thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.

Hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Bộ Tài chính cho hay mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên tiền lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan.

Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.

Theo Bộ Tài chính, việc bộ này đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Liên quan đến hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản đang được Bộ Tài chính nghiên cứu, Reatimes đã ghi nhận ý kiến từ nhiều chuyên gia trong ngành. Hầu hết các chuyên gia đều đánh giá cao tiềm năng tích cực của phương án thu 20% thuế trên lợi nhuận, đồng thời chỉ ra lo ngại nếu phương án này được áp dụng vào thực tế.

Thuế 20%/lợi nhuận – bước đi giúp thị trường bền vững?

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho hay, trước đây, cả Nhà nước và nhà đầu tư bất động sản đều đồng thuận với mức thuế suất 2%/ doanh thu do tính đơn giản trong việc tính toán và thực hiện. Tuy nhiên, bản chất thuế trong lĩnh vực bất động sản cần được phân tách thành hai loại chính: Thuế giao dịch và thuế thu nhập.

Về thuế giao dịch, thường phát sinh tại thời điểm công chứng mua bán và do người bán chịu trách nhiệm kê khai. Điều này dẫn đến tình trạng người bán có xu hướng thỏa thuận với người mua để khai giá giao dịch thấp hơn giá thực tế nhằm giảm thiểu nghĩa vụ thuế. Người mua cũng có thể đồng ý với việc này vì có thể giảm được một số chi phí liên quan. Tuy nhiên, Nhà nước gần đây đã tăng cường kiểm soát và xử lý nghiêm các trường hợp khai giá giao dịch không trung thực, bởi hành vi này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm sai lệch thông tin thị trường và giá giao dịch thực tế.

Khác với thuế giao dịch, thuế thu nhập bất động sản đánh vào khoản lợi nhuận thực tế từ hoạt động đầu tư, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp hay thu nhập từ đầu tư chứng khoán. Mức thuế dự kiến là 20%/lợi nhuận, một tỷ lệ hợp lý và phản ánh đúng bản chất của việc thu thuế trên phần giá trị gia tăng.

Vị chuyên gia cũng lý giải, trước đây phương án thu 20%/lợi nhuận chưa được áp dụng rộng rãi, nguyên nhân chính xuất phát từ việc thiếu minh bạch và rõ ràng trong lịch sử ghi nhận giá vốn (giá mua ban đầu) của bất động sản, đặc biệt là các giao dịch cũ. Thông tin về giá mua, giá bán trong hợp đồng công chứng thường không chính xác hoặc bị khai sai lệch, gây khó khăn trong việc xác định lợi nhuận thực tế của người bán để tính thuế. Do đó, việc áp dụng mức thuế 2% trên doanh thu đã trở thành giải pháp được chấp nhận.

Tuy nhiên, với xu hướng chuẩn hóa và minh bạch hóa ngày càng cao của thị trường bất động sản, việc chuyển sang thu thuế 20%/lợi nhuận trở nên hợp lý và phù hợp hơn với bản chất của thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh này.

"Về lâu dài phải là phương án thuế thu nhập/lợi nhuận mới là phương án phù hợp bản chất của thuế, thay vì thuế dựa trên doanh thu. Thuế doanh thu không phản ánh đúng thu nhập thực tế. Để thị trường bất động sản nói riêng và hệ thống tài chính nhà nước hiện đại, pháp quyền nói chung phát triển, cần hướng tới chuẩn mực hiện đại này.

Đã đến lúc chấm dứt quan niệm bất động sản là thị trường siêu lợi nhuận, nơi mọi động thái ảnh hưởng đến lợi nhuận nhà đầu tư đều bị phản đối. Thay vào đó, cần nhìn nhận bất động sản trước hết là một thị trường tài sản tích lũy để dành. Thứ hai, đó là thị trường đáp ứng nhu cầu nhà ở và dịch vụ thiết yếu. Cuối cùng, mới đến vai trò phục vụ giới đầu tư. Nếu ưu tiên lợi nhuận của nhà đầu tư lên hàng đầu, chúng ta sẽ biến bất động sản thành một thị trường đầu cơ, chứ không phải một ngành kinh tế lớn và ổn định", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Những vấn đề phát sinh – giá nhà liệu có tăng?

Đánh giá về đề xuất áp 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng nhà đất, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước.

Tuy vậy ông Tuấn cho rằng trên thực tế việc thực thi tưởng chừng dễ và đơn giản nhưng sẽ gặp những vấn đề phát sinh.

Cụ thể, với nhóm các nhà đầu tư các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1 - 3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Với nhóm người mua nhà thực sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên. Ví dụ ở Singapore áp thuế bất động sản thứ 2,3, người dân e ngại giao dịch hơn, vô tình những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Với cơ quan thuế, theo ông Tuấn việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm. Các chi phí có thể kể đến như: Chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… và nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch.

Với thị trường có những lúc thanh khoản giảm mạnh như giai đoạn vừa rồi với nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh thì việc áp thuế rất thiệt thòi cho người dân.

"Chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Nếu áp dụng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng ở thời điểm này có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán. Trong đó, thiệt thòi nhất vẫn là người mua ở thực", ông Tuấn nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển lại đánh giá: "Việc áp thuế 20% lợi nhuận sẽ đẩy giá bất động sản tăng, giá nhà tăng là không có cơ sở trong nền kinh tế thị trường. Giá cả hàng hóa, bao gồm cả bất động sản, được hình thành dựa trên cung cầu và các yếu tố thị trường, chứ không đơn thuần do chi phí thuế của doanh nghiệp. Nếu lập luận như vậy, mọi mặt hàng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp đều sẽ tăng giá, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân?".

Vị chuyên gia cho rằng, việc mua bất động sản thường mang tính chất đầu tư bên cạnh nhu cầu ở thực. Nếu người bán không chấp nhận việc nộp thuế trên lợi nhuận, họ có quyền không bán. Tuy nhiên, thực tế giao dịch cho thấy người mua cũng quan tâm đến giá trị đầu tư. Hơn nữa mức thuế này đánh vào lợi nhuận của người bán, không trực tiếp tác động đến giá bán trên thị trường. Nếu người bán cố tình tăng giá quá cao, họ có thể không bán được, và giá trị tài sản của họ cũng sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy, việc áp mức thuế 20%/lợi nhuận không tác động làm tăng giá nhà.

Đồng thời, cơ quan thuế hoàn toàn có khả năng kiểm soát và xử phạt các giao dịch kê khai giá thấp hơn giá trị thực tế. Điều này cho thấy đã có một mức giá sàn nhất định. Nếu người mua và người bán cố tình thỏa thuận khai giá thấp hơn để trốn thuế, giao dịch đó vẫn có thể bị cơ quan thuế bác bỏ. Thậm chí, việc khai giá thấp có thể gây thiệt hại cho người mua về sau, khi giá trị đầu vào thấp sẽ dẫn đến việc phải nộp thuế cao hơn khi bán lại.

TS. Đinh Thế Hiển dẫn ví dụ, căn nhà trị giá 5 tỷ đồng có thể được công chứng với giá 4 tỷ đồng theo yêu cầu của người bán để giảm số thuế phải nộp trên phần lợi nhuận. Mặc dù điều này có thể mang lại lợi ích thuế trước mắt cho người bán, nhưng người mua lại chịu thiệt. Giá trị đầu vào pháp lý của căn nhà đối với người mua chỉ là 4 tỷ đồng. Đến khi người mua bán lại căn nhà với giá 6 tỷ đồng, thuế thu nhập cá nhân của họ sẽ được tính trên phần chênh lệch giữa giá bán (6 tỷ) và giá công chứng ban đầu (4 tỷ), thay vì giá mua thực tế (5 tỷ). Về lâu dài, người mua sẽ nhận ra bất lợi này và có xu hướng khai đúng giá giao dịch thực tế khi mua nhà. Chính sự tự điều chỉnh này, xuất phát từ quyền lợi của người mua, sẽ góp phần minh bạch hóa giá trị công chứng mà không cần đến sự can thiệp trực tiếp từ cơ quan thuế.

"Từ năm 2022 đến nay, Nhà nước đã liên tục nhấn mạnh về việc minh bạch giá trị giao dịch khi mua bán và công chứng bất động sản. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua ở hiện tại mà còn cho tương lai khi họ trở thành người bán", TS. Hiển cho biết thêm.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, một điểm cần làm rõ là đang tồn tại sự hiểu lầm về việc người dân có thể phải đóng thuế cao khi chuyển nhượng bất động sản. Song thực tế, quy định thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính không áp dụng cho người sở hữu bất động sản duy nhất.

"Nhiều người thắc mắc về việc mua bất động sản giá 1 tỷ, sau 5 năm tăng lên 10 tỷ thì phải chịu thuế cao, nhưng điều này không đúng với trường hợp bất động sản duy nhất. Thuế thu nhập chỉ áp dụng cho bất động sản thứ hai trở đi".

Đồng quan điểm với các chuyên gia, ông Quang nhận định: "Đề xuất chính sách thuế 20%/lợi nhuận không gây ảnh hưởng đến lo ngại về việc giá nhà tăng, thậm chí mức giá có thể thấp hơn. Minh chứng là giai đoạn 2019 đến nay cho thấy, ngay cả khi thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư bán lỗ và vẫn chịu thuế 2% trên giá trị giao dịch, giá nhà vẫn không tăng mà còn giảm ở nhiều nơi. Điều này cho thấy, chính sách thuế mới không phải là nguyên nhân gây ra lạm phát giá bất động sản".

Vị chuyên gia cho biết thêm, việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận thực tế cũng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá mua vào và giá bán ra một cách minh bạch trên thị trường hiện nay. Chi phí sửa chữa và cải tạo bất động sản bao nhiêu là hợp lý cũng là một vấn đề cần được làm rõ. Do đó, việc áp dụng phương án thuế 20% trên lợi nhuận có thể phù hợp hơn trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn minh bạch về giá và chi phí.

Điều kiện tiên quyết để chính sách khả thi

Theo Bộ Tài chính để chính sách thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cần dựa trên công thức: Thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế, trong đó thu nhập chịu thuế được tính bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan.

Bộ Tài chính cho rằng, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất ở mức thuế suất 20% nhằm tạo sự tương đồng với thuế suất thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này, cần có hai điều kiện quan trọng: Cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch đất đai phản ánh đúng giá trị thực tế và quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ cùng điều kiện chứng minh cũng như giá vốn bất động sản chuyển nhượng.

Vấn đề đặt ra là, mặc dù cơ quan thuế đã có dữ liệu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực tế. Việc kiểm soát để bảo đảm người mua và người bán khai báo trung thực còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, việc thu thập chứng từ để chứng minh chi phí chuyển nhượng, giá cũng không hề đơn giản.

Những chi phí dễ xác định như tiền mua, xây dựng, sửa chữa có thể được ghi nhận, nhưng các khoản như phí môi giới, lãi vay, chi phí bồi thường lại khó chứng minh. Điều này tạo ra rào cản lớn trong việc tính toán lợi nhuận thực tế từ giao dịch bất động sản. Đặc biệt, với những trường hợp bất động sản được mua từ lâu, thừa kế hoặc tặng cho, giá vốn ban đầu gần như không thể xác định được.

Theo ông Trần Khánh Quang, để triển khai hiệu quả đề xuất của Bộ Tài Chính thì cần làm rõ các chi phí được trừ khi tính lợi nhuận, bao gồm: Thứ nhất là chi phí mua vào. Thứ hai là chi phí cải tạo, sửa chữa bất động sản. Thứ ba là chi phí lãi vay ngân hàng. Thứ tư là chi phí bán hàng. Chi phí này nếu không thể hiện rõ, có nghĩa là dữ liệu đầu vào không rõ ràng thì buộc phải áp dụng phương án 2%/tổng giá trị giao dịch.

Ông Quang cho biết thêm, thực trạng giao dịch bất động sản tại Việt Nam còn nhiều bất cập về minh bạch và dữ liệu. Tình trạng thiếu hóa đơn, chứng từ đầy đủ, cùng với sự khác biệt giữa giá hợp đồng và giá thực tế, gây khó khăn trong quản lý. Hơn nữa, việc chuẩn hóa và số hóa dữ liệu giao dịch vẫn chưa hoàn thiện. Nếu không có cải tiến mạnh mẽ về quy trình và công nghệ, phương pháp mới có thể gây phiền hà cho người dân trong kê khai, kéo dài thủ tục và tăng chi phí tuân thủ.

Giới chuyên gia cũng quan điểm rằng, câu chuyện thuế chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là bài toán lựa chọn giữa hai mức thuế suất 2% hay 20%. Vấn đề cốt lõi nằm ở cách xây dựng một chính sách thuế minh bạch, nhất quán và có tầm nhìn tổng thể.

Để chính sách thuế thực sự hiệu quả, cần đồng thời xây dựng một hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ và đáng tin cậy. Điều này giúp cơ quan quản lý nắm bắt sát sao tình hình thị trường, ngăn chặn các hành vi trốn thuế và tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh. Bên cạnh đó, việc nâng cao ý thức và tính tuân thủ của người dân trong kê khai và nộp thuế. Đồng thời, các quy trình cần được đơn giản hóa, dễ hiểu, đi kèm với công tác tuyên truyền hiệu quả để người dân chủ động thực hiện nghĩa vụ của mình. Chỉ khi đó, chính sách thuế mới thực sự phát huy được vai trò điều tiết và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.