Để các luật liên quan đến bất động sản nhanh chóng đi vào cuộc sống

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Hội nghị Đối thoại "Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức ngày 15/10.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, ba bộ luật mới liên quan đến thị trường bất động sản đã có những quy định chi tiết và rõ ràng hơn rất nhiều so với trước đây, đặc biệt, điểm nổi bật trong các quy định này chính là sự phân cấp, phân quyền. 

Tuy nhiên, chỉ khi các luật sớm đi vào thực tiễn mới có thể đánh giá xem liệu những quy định này có thể đem lại những chuyển biến tích cực cho thị trường và giúp tháo gỡ các điểm nghẽn còn tồn đọng từ giai đoạn trước hay không. Bởi hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang gặp phải khó khăn trong quá trình triển khai các dự án, đặc biệt là khi cả nước có hàng ngàn dự án bị đình trệ liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất, chuyển đổi công năng, chuyển nhượng dự án,... Do đó, điều mà cộng đồng doanh nghiệp mong đợi hơn cả là những quy định pháp luật mới sẽ nhanh chóng được triển khai vào thực tiễn cuộc sống, giúp thị trường bất động sản hoạt động thông suốt và hiệu quả hơn trong thời gian tới.

Ông Đính cho biết thêm, trong quá trình làm việc với nhiều địa phương, có thể thấy việc đưa luật vào thực tiễn để xử lý các dự án vẫn còn chậm trễ và lúng túng. Nhiều địa phương vẫn bỡ ngỡ trong việc áp dụng và thực hiện luật, đặc biệt là trong việc xử lý các vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản. Ví dụ như các dự án liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng. Theo quy định, việc bồi thường phải hoàn tất 100% mới có thể tiến hành giải phóng mặt bằng, nhưng điều này rất khó khăn, khiến không ít dự án bị trì trệ, không thể tiếp tục triển khai. 

Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Đính cũng đề cập đến hàng loạt vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu hay việc tính tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án… Ông dẫn chứng, có không ít dự án từ giai đoạn trước được giao đất theo hình thức chỉ định, không thông qua quy trình đấu thầu hay đấu giá và tỷ lệ này chiếm phần lớn các dự án bất động sản hiện tại. Đáng chú ý, khoảng 50% số dự án đang gặp vướng mắc và tồn đọng trên thị trường đều tập trung ở khâu tính tiền sử dụng đất, gây ra sự chậm trễ trong việc triển khai và hoàn thiện các dự án. 

Một vấn đề quan trọng khác là việc chuyển nhượng dự án. Hiện tại, nhiều dự án đang gặp phải vướng mắc về thủ tục, đặc biệt là sau giai đoạn khủng hoảng do dịch bệnh và suy thoái kinh tế, khiến tình hình sức khỏe của doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, từ đó gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án, nhưng việc chuyển nhượng cũng không dễ. Mặc dù các quy định pháp luật hiện nay đã rõ ràng và chặt chẽ hơn, nhưng theo ông Đính, tính chất thay đổi là không nhiều. 

"Các quy định về pháp luật hiện nay rõ hơn, chặt hơn, nhưng về mặt tính chất thì chúng tôi thấy ít có thay đổi so với trước đây. Ví dụ, trước đây, việc chuyển nhượng dự án bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng hiện tại quy định trong luật đã bỏ yêu cầu này, mà thay vào đó là doanh nghiệp chỉ cần nộp đủ tiền sử dụng đất 100%. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, nếu đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất rồi thì doanh nghiệp sẽ nhận được giấy chứng nhận mà không có sự khác biệt quá lớn về mặt thủ tục. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án "khóc dở, mếu dở", đặc biệt là những dự án nằm trong nhóm cần được ưu tiên như nhà ở phù hợp với nhu cầu xã hội và người dân. Những dự án này rất cần được xem xét, ưu tiên giải quyết sớm để không làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân", ông Đính nhìn nhận. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong thời gian tới, cần có sự phổ biến rộng rãi hơn về các quy định mới của luật. Cụ thể, các bộ, ngành cần có những hành động cụ thể, mạnh mẽ hơn để thúc đẩy cơ quan chính quyền địa phương trong việc thực thi, đồng thời hỗ trợ họ trong công tác phổ biến, hướng dẫn nhằm đảm bảo nắm vững các quy định pháp luật. Những vướng mắc còn tồn đọng cũng cần được kiến nghị xem xét và điều chỉnh phù hợp. Để đạt được mục tiêu này, cần có sự quan tâm và phối hợp chặt chẽ từ các bộ, ngành liên quan, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và hiệu quả hơn.

"Các luật có hiệu lực từ ngày 1/8, đến nay mới chỉ hơn 2 tháng, đây là một khoảng thời gian tương đối ngắn để các quy định mới của luật có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn. Ngay cả những người làm luật và các chuyên gia vẫn còn có nhiều tranh luận và chưa đạt được sự thống nhất trong triển khai luật, thì việc những cán bộ cấp địa phương, cấp huyện, tỉnh, hay các doanh nghiệp ở vùng sâu vùng xa khó có thể nhanh chóng nắm bắt và hiểu rõ các quy định mới là điều dễ hiểu. Dù vậy, các Luật vẫn phải đẩy mạnh triển khai, áp dụng", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định. 

Trong thời gian tới, cần có sự phổ biến rộng rãi hơn về các quy định mới của luật, đồng thời có những hướng dẫn cụ thể để luật nhanh chóng được áp dụng triển khai trong thực tiễn. Điều này, rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ, ngành có liên quan.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Bàn luận thêm về cách thức để các luật đi vào cuộc sống và đạt hiệu quả, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết thêm, việc thực thi đồng bộ 4 luật chủ chốt gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư là rất quan trọng và nên có một tổ thi hành hướng dẫn triển khai luật.

Cụ thể, ông Hiếu đề xuất cần phải có một tổ chức chuyên trách, được thành lập để hướng dẫn triển khai 4 luật một cách cụ thể và rõ ràng bởi nếu không có sự hỗ trợ này, các luật sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tiễn. Nếu chỉ dừng lại ở việc chia sẻ thông tin và nêu ra những vướng mắc sẽ không mang lại hiệu quả, bởi mỗi vướng mắc thường thuộc thẩm quyền của một cơ quan khác nhau. Chính vì vậy, việc phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan là điều hết sức cần thiết. Qua đó, các bên có thể cùng nhau tháo gỡ những khó khăn mà doanh nghiệp và người dân đang gặp phải, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật./.