Đầu tư đất nền vùng ven, những bài học… mãi không thuộc

“Ôm hận” vì bỏ tiền nhầm chỗ

Với cả hai kênh dành cho nhu cầu thực và đầu tư, đất nền đều nổi lên như một lựa chọn hàng đầu ở các địa phương vùng ven đô thị lớn, phần vì quan điểm muốn có “mảnh đất cắm dùi” của người Việt, phần vì biên độ tăng giá lớn và suất đầu tư không cao. Tuy nhiên, cũng chính vì dễ “xập xí xập ngầu” trong công đoạn pháp lý khi triển khai dự án nên đa số các dự án ma hoặc dự án “lúa non” từ trước đến nay đều là… đất nền, khiến không ít nhà đầu tư rơi vào tình cảnh tiền mất nợ mang vì lỡ bỏ tiền nhầm chỗ.

Đơn cử như câu chuyện của anh Hàng Lê Anh Minh và chị gái là Hàng Ngọc Hân ở TP.HCM, chỉ vì nghe lời nhân viên môi giới, hai chị em đã bỏ ra cả tỷ đồng mua đất nền tại một dự án không có thật. Giờ đây, mặc dù lãnh đạo công ty rao bán dự án ma đã bị cơ quan chức năng khởi tố và bắt tạm giam nhưng chẳng biết khi nào khách hàng mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra trước đó.

Chia sẻ câu chuyện của mình với phóng viên, chị Hân cho biết, thông qua công ty môi giới bất động sản, chị và em trai đã đặt giữ chỗ để mua 2 nền đất tại một dự án ở huyện Bình Chánh, do Công ty Bất động sản Hoàng Kim Land làm chủ đầu tư.

Sau khi ký thỏa thuận, chị đã thanh toán 50% giá trị lô đất có ký hiệu HL11-C1 với số tiền 605 triệu đồng và chuyển thêm 613 triệu đồng nữa cho lô đất có mã HL11-C2. Sau khi khách hàng chuyển tiền, chủ đầu tư cam kết trong khoảng thời gian 3 - 6 tháng sẽ hoàn tất cơ sở hạ tầng dự án và bàn giao nền đất.

Tuy nhiên, sau 4 tháng trôi qua, kiểm tra thấy khu đất được cho là dự án vẫn án binh bất động, chị Hân đến Công ty Hoàng Kim Land yêu cầu thanh lý hợp đồng. Phía Công ty cũng đồng ý thanh lý và “hứa” sẽ thanh toán lại cho khách hàng số tiền hơn 1,2 tỷ đồng sau khoảng thời gian 2 tháng kể từ khi ký biên bản thanh lý.

Dù vậy, mới ký biên bản thanh lý được hơn 1 tháng thì chủ đầu tư thông báo chuyển địa điểm hoạt động và ngay sau khi chuyển sang địa điểm mới, Công ty Hoàng Kim Land thông báo tạm dừng hoạt động. Khách hàng gọi điện trực tiếp cho bà Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty thì luôn nhận được câu trả lời là đang bận đi công tác xa, hẹn vào một ngày khác…

Nhưng cuộc hẹn giữa khách hàng và đại diện chủ đầu tư chưa kịp diễn ra thì cơ quan chức năng đã quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Trần Thị Hồng Hạnh để điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo cơ quan công an, nhân vật này không chỉ “hoạt động” tại huyện Bình Chánh, mà còn vẽ ra nhiều dự án “ma” tại các khu vực khác để thu tiền của khách hàng.

Theo ghi nhận của PV, đây chỉ là một trong số nhiều vụ việc liên quan đến dự án “ma”, bởi từ đầu năm 2020 tới nay đã có hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản bị bắt, khởi tố về tội lừa đảo, rao bán dự án không có thực.

Có thể kể đến một số cái tên “tiêu biểu” như Công ty TNHH Đất Xanh Long An trong dự án Đất Xanh tại xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Bất động sản Hưng Thịnh (không phải Tập đoàn Hưng Thịnh tại TP.HCM) với dự án Hưng Thịnh Cát Tường ở Long An; Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư KingLand với dự án KingLand Home City 5 tại Bình Dương…

Nếu có thể quy một phần nguyên nhân khiến dự án “ma” bùng phát là do luật pháp về triển khai dự án còn còn kẽ hở, chính quyền địa phương buông lỏng quản lý… và kết quả là nhà đầu tư chịu thiệt, thì việc đầu tư đón đầu quy hoạch lại là những cú “chết chìm” rất chủ động từ phía các khách hàng, bởi dự án hoặc lô đất đều có thật, việc mua bán cũng là thật, duy nhất chỉ có giá là ảo.

Đơn cử, khi một tập đoàn bất động sản lớn có văn bản gửi UBND tỉnh Long An xin dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án khu đô thị mới tại xã Bình Đức và xã Thạnh Hòa, huyện Bến Lức (Long An), thì cũng là lúc hàng ngàn nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa vì đã bỏ vốn để "ăn theo" đại dự án tại thị trường bất động sản tại khu vực này.

Trong đó, đáng thương nhất là những người dân địa phương, quanh năm chỉ biết lao động chân tay, không có kinh nghiệm đầu tư nhưng thấy giá đất lên thì mang đất nhà mình đi bán rồi bị cuốn vào vòng xoáy trao tay mảnh này, mảnh kia và phần nhiều trở thành những người ôm đất cuối cùng nhưng đã mất luôn cái nhà.

Chẳng hạn như đợt sốt đất ở Bình Ba (Bà Rịa - Vũng Tàu), nhà đầu tư sau mua giá cao hơn so với nhà đầu tư trước và hiện nay, giá đất tại khu vực này chỉ khoảng 40% so với đỉnh điểm, tức nhà đầu tư lỗ đến 60%.

Những bài học cần “dắt lưng”

Đề cập đến những bài học cần nằm lòng khi đầu tư đất nền, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn có trụ sở tại TP.HCM, đồng thời cũng là một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp cho biết, vấn đề đầu tiên cần lưu ý không gì khác ngoài pháp lý.

Theo ông Quang, nhà đầu tư phải xác định loại đất mình muốn mua có giấy tờ hay không, nếu có sổ rồi thì phải xem thuộc loại đất gì. Nếu khu đất thuộc loại đất rừng, đất trồng cây ngắn ngày, hoặc đất trồng lúa… thì sẽ không làm gì được do khó chuyển đổi.

“Vấn đề thứ hai cần phải lưu tâm nữa là quy hoạch, phải xem có dự án nào đang được quy hoạch ở khu vực đó không, có dự án làm đường hoặc có thoả thuận đường đi chung hay không...”, ông Quang nói và cho biết thêm, bản thân ông đi mua đất ở vùng ven cũng đều dựa theo các yếu tố này và chưa phải “ôm hận” lần nào.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, để thành công khi đầu tư đất nền vùng ven thì cần phải chú trọng đến yếu tố pháp lý và quy hoạch. Về pháp lý, nhà đầu tư có rất nhiều cách để kiểm tra pháp lý một khu đất định mua. Thứ nhất là có thể trực tiếp liên hệ với chính quyền địa phương để tìm hiểu, thứ hai là yêu cầu chủ đất đưa ra văn bản quy hoạch và các giấy tờ liên quan.

“Để chắc chắn hơn, trước khi quyết định xuống tiền thì nhà đầu tư phải đích thân xuống khu vực đó để dò hỏi thông tin từ những hộ dân xung quanh đó, chứ không chỉ nghe qua những lời giới thiệu của môi giới”, vị chuyên gia này nói và cho biết thêm, nếu muốn chắc ăn hơn nữa thì có thể nhờ luật sư tư vấn.

Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư không rành rọt về pháp lý, thậm chí cũng không biết rõ quy hoạch 1/500, 1/2000… ra sao, chỉ cần nghe nhân viên môi giới tư vấn rằng chỗ này đã hoàn thiện pháp lý, đảm bảo sinh lời… là quyết định mua.

“Những câu chuyện cảnh giác khi đầu tư vào đất nền đã được đề cập đến rất nhiều nhưng nhà đầu vẫn thường xuyên dính bẫy, nguyên do là bởi các môi giới đánh trúng tâm lý thích giá rẻ, lãi cao của nhiều người, nhưng trong kinh doanh có một điều cần phải lưu ý rằng chỉ có người mua nhầm chứ người bán không nhầm”, ông Quang nói.

Còn theo quan điểm của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, khi mua đất nền phân lô, điều tiên quyết để đảm bảo an toàn là hợp đồng ký kết phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các cơ quan cấp sổ cho người mua đất chỉ chấp nhận đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Hơn nữa, sau này phát sinh tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp cũng căn cứ vào quy định của hợp đồng, do đó người mua hãy cẩn thận trước khi đặt bút ký hợp đồng và chuyển tiền cọc./.