Đầu tư cổ phiếu bất động sản nào trong bối cảnh giá nhà đất tăng trên diện rộng?

Chứng khoán VNDirect công bố báo cáo đánh giá ngành bất động sản nhà ở với tựa đề "Giá nhà đất tăng trên diện rộng".

Lượng căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM ảm đạm trong khi tại Hà Nội phục hồi đáng kể

Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong quý I/2021 giảm mạnh 52,9% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% so với cùng kỳ (2.624 căn). VNDirect quan sát thấy đây là quý thứ 5 liên tiếp TP.HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong quý I/2021, tăng 77,0 điểm % so với quý trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp quý 1/21 tăng 2,9% so với quý trước, tăng 14,6% so với cùng kỳ đạt 2.219 USD/m2.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi mạnh mẽ trong quý I/2021, tăng 169,7% so với cùng kỳ lên 4.152 căn, nhờ nguồn cung mới tăng đáng kể 93,7% so với cùng kỳ (4.421 căn). Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% so với cùng kỳ lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực 93,9% (giảm 3,4 điểm % so với quý trước). Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 3,5% so với quý trước và tăng 7,0% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2.

Nhà xây sẵn sụt giảm tại TP.HCM nhưng hồi phục tại Hà Nội

Trong quý I/2021, nguồn cung mới nhà xây sẵn tại TP.HCM giảm 51% so với cùng kỳ xuống chỉ 170 căn, kéo lượng giao dịch giảm 75,2% so với cùng kỳ.

Ngược lại, nguồn cung mới tại Hà Nội phục hồi ấn tượng (tăng 714,5% so với cùng kỳ đạt 393 căn) và số lượng giao dịch tăng 106,0% so với cùng kỳ lên khoảng 300 căn. Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, giá sơ cấp tăng 4,0 - 7,0% so với cùng kỳ tại TP.HCM trong khi Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình cao nhất trong 4 năm qua lên tới 5.628 USD/m2.

Giá đất trên thị trường thứ cấp tăng mạnh

VNDirect nhận thấy giá đất tăng đột biến tại Đông Anh (tăng 75,5% so với cùng kỳ), Thanh Trì (tăng 25,6% so với cùng kỳ), Củ Chi (tăng 27,7% so với cùng kỳ), Hóc Môn (tăng 21,1% so với cùng kỳ). Giá đất trong những khu vực này tăng mạnh chủ yếu do công bố dự thảo quy hoạch sông Hồng và đề xuất đưa 5 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn. 

Về mức tăng giá căn hộ chung cư, giá của Nam Long và Vinhomes có mức tăng giá cao hơn so với thị trường. VNDirect ước tính, giá thứ cấp căn hộ trung bình tăng 3,4% so với cùng kỳ trong 4 tháng đầu năm 2021. Mặt khác, về mặt lợi suất cho thuê, các dự án của Vinhomes ghi nhận 4,6% cao hơn mức trung bình thị trường 4,4%.

Lựa chọn cổ phiếu bất động sản nào?

VNDirect duy trì đánh giá tích cực đối với ngành bất động sản nhà ở. Tiềm năng tăng giá là nguồn cung hồi phục. Rủi ro giảm giá là nguồn cung thấp hơn dự kiến do quy trình pháp lý chậm và giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao.

VNDirect ưu tiên các nhà đầu tư sở hữu các tiêu chí sau: Sắp triển khai các dự án mà doanh nghiệp đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021.

Bên cạnh đó là có sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân. Tiêu chí tiếp theo là sở hữu sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm chống lại các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.

VNDirect lựa chọn cổ phiếu VHM, NLG và KDH dựa trên triển vọng ký bán 2021 cùng quỹ đất sẵn sàng sử dụng lớn.