Đầu tư căn hộ cho thuê đã qua thời “hoàng kim”

Khả năng sinh lời không còn hấp dẫn

Từ vài năm trước, hình thức mua chung cư cho thuê trở thành một xu hướng và rất khởi sắc vì mang lại lợi nhuận xấp xỉ lãi ngân hàng, đồng thời người đầu tư còn được sở hữu căn hộ. Khi đó, những người có tiền đổ xô đi mua thật nhiều chung cư, còn việc cho thuê đã có hệ thống các môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ.

Mô hình kinh doanh này được đánh giá là kênh đầu tư bền vững và đạt đỉnh cao vào giai đoạn 2015 - 2018. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường căn hộ cho thuê vì ế ẩm, phải bỏ vốn cao mà giá thuê không còn được như kỳ vọng.

Cách đây 5 năm, bà Nguyễn Thu Hằng, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, mua một căn chung cư tại khu vực phía Tây, Hà Nội với giá 2,5 tỷ đồng. Sau khi nhận nhà, bà chi thêm 400 triệu đồng để trang bị nội thất rồi mới cho thuê. Đều đặn từ đó đến đầu năm 2021, mỗi tháng bà đều thu về 25 triệu đồng. Thế nhưng, đến tháng 3/2021, khách hết hợp đồng và họ cũng không tiếp tục thuê nữa. 

“Dù tôi đã giảm tiền nhà xuống còn 15 triệu đồng/tháng nhưng đến tận năm nay 2022 vẫn chưa có người thuê tiếp. Đợt dịch Covid-19 vừa rồi đã gây cản trở khá nhiều đến việc thuê nhà của mọi người, nếu có người hỏi thì hầu hết là môi giới chứ người thuê thật thì chưa thấy đâu”, bà Hằng nói.

Tương tự, chị Minh Ngọc (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, gia đình chị sống chủ yếu vào nguồn thu từ các căn hộ cho thuê, trước đây chị có 3 căn chuyên cho khách thuê và nguồn thu nhập khá ổn định. Tuy nhiên, từ năm 2020 khi bùng dịch cho đến nay, việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, khách tới thuê rồi trả nhà liên tục, tính ra cứ cho thuê được vài tháng nhà lại bỏ trống.

“Thay vì cho thuê căn hộ theo tháng, tôi đã chuyển sang cho thuê theo ngày, theo tuần. Tuy nhiên cũng không khá khẩm là bao, tháng trước tôi đã phải bán bớt một căn để trả tiền vay ngân hàng”, chị Ngọc chia sẻ. 

Anh Hồng Phúc (Long Biên, Hà Nội) cho hay, năm 2017, anh mua căn hộ penthouse có diện tích 200m2 tại một dự án khu đô thị cao cấp ngoại thành Hà Nội. Hiện nay, do không cho thuê được với giá mong muốn mà cũng không sử dụng hết công năng, diện tích nên anh Phúc có ý định bán để mua căn hộ nhỏ hơn. Tuy nhiên gần 1 năm nay rao bán, căn hộ này vẫn chưa có người hỏi mua.

Được biết, thời gian vừa qua, nhiều nhà đầu tư đang dần thất vọng khi giá thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ phía chủ đầu tư hay các sales để quyết định xuống tiền. Nếu đầu tư căn hộ trị giá 4 tỷ đồng, kỳ vọng cho thuê 25 triệu đồng một tháng như giới thiệu của các sales thì sẽ đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản khoảng 6%/năm, bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, thực tế đi vào khai thác thì giá 25 triệu đồng phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức thuê ổn định lâu dài chỉ trong khoảng 20 triệu, tức là chỉ đạt 4,8%/năm.

Bên cạnh đó, khách thuê chung cư đa phần đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất đầy đủ. Hơn nữa, các dự án ra sau thường đồng bộ, hiện đại, nhiều tiện ích hơn những dự án trước, khách nước ngoài thì luôn có xu hướng chuyển đến nơi ở mới “sang, xịn” hơn, do đó, đòi hỏi các nhà đầu tư phải cạnh tranh gay gắt và tính toán tỷ suất lợi nhuận nhiều hơn.

Kỳ vọng căn hộ cho thuê khởi sắc trở lại

Nhiều người vẫn hay nói rằng, chỉ cần có một, hai căn nhà để cho thuê thì sẽ không cần phải làm hay lo nghĩ gì. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy, mô hình đầu tư căn hộ cho thuê đã không còn lãi như kỳ vọng ban đầu nên nhiều cá nhân và đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ đã dần rời khỏi cuộc chơi, chỉ còn lại những đơn vị lớn đủ tiềm lực mới có thể trụ nổi.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM liên tục giảm trong 3 năm qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp, khi từ mức 6 - 8%/năm giai đoạn 2017 - 2018 giảm về mức 5,2%/năm vào năm 2019 (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đặc biệt, trong 2 năm xảy ra dịch bệnh, con số này tiếp tục hạ xuống còn 4 - 4,5%/năm.

Bên cạnh đó, đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất, chỉ khoảng 3,7%/năm. Với căn hộ trung cấp, con số này cao hơn nhưng không nhiều, khoảng 4,1%/năm, còn căn hộ bình dân là 4,5 - 4,8%/năm.

Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc cao cấp được dự báo sẽ chịu tác động mạnh nhất từ sự sụt giảm nhu cầu cho thuê, do đây là phân khúc có tỷ lệ người đầu tư cho thuê hoặc đầu tư mua đi bán lại cao. Đa phần khách thuê dòng sản phẩm này là người nước ngoài, do đó, dự kiến cần thêm một khoảng thời gian nữa để nhóm khách này quay lại thị trường Việt Nam.

Đúng là lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Bên cạnh lợi nhuận từ cho thuê hàng tháng, người đầu tư căn hộ cho thuê còn nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh giá nhà và lạm phát đang tăng cao.

Ngoài ra, việc mở lại đường bay quốc tế đang là một trong những tín hiệu giúp cho thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng, trong đó có phân khúc căn hộ cho thuê.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng đang dần hạn chế.

Tuy nhiên, tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên quá mạo hiểm. Còn đối với các nhà đầu tư có vốn mạnh thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” khi thanh khoản căn hộ vẫn còn thấp./.