Đâu là nguyên nhân khiến nhiều phân khúc bất động sản “hạ nhiệt”?

Nhu cầu mua đất nền giảm mạnh

Báo cáo quý III mới đây của Batdongsan.com.vn vừa chỉ ra, mức độ quan tâm tới bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh so với với quý II trước đó. Đơn cử như nhu cầu tìm mua bất động sản Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%, Hà Nội giảm 1%. 

Mức độ quan tâm không chỉ giảm theo các khu vực, địa phương mà còn thể hiện rõ trong từng phân khúc. Riêng tháng 9/2022, hoàng loạt phân khúc bất động sản giảm nhu cầu tìm mua như đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25% và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022. 

Từ số liệu trên, có thể thấy đất nền - “phân khúc vua” trong đầu tư bất động sản đang ghi nhận mức độ quan tâm giảm mạnh nhất so với các phân khúc còn lại. Đây có thể xem là một trong những thời điểm hiếm hoi chứng kiến đất nền “hạ nhiệt” một cách mạnh mẽ. 

Phân tích rõ hơn về mức độ quan tâm sụt giảm ở phân khúc đất nền, Batdongsan.com.vn thông tin, Hà Nội và các tỉnh phía Bắc là những khu vực ghi nhận rõ chiều hướng này. 

Cụ thể, tại Hà Nội, vùng ven phía Tây như Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, Hoà Lạc có mức độ quan tâm giảm từ 17 - 39%. Tại các huyện phía Bắc như Sóc Sơn và Đông Anh, mức độ quan tâm đất nền giảm từ 8 - 30%. 

Các quận phía Đông như Long Biên, Gia Lâm ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm từ 21 - 28%. Huyện Thanh Trì ở khu vực phía Nam cũng ghi nhận mức độ quan tâm giảm 24%. 
Mức độ quan tâm giảm mạnh đã khiến giá rao bán đất nền tại nhiều khu vực cũng giảm theo. Đơn cử, so với thời điểm quý II, giá rao bán đất nền tại Thanh Trì quý III giảm 9%, tại Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%, tại Long Biên giá rao bán giảm 10%. Dấu hiệu giảm giá rao bán đất nền còn xuất hiện ở các tỉnh thành khác tại khu vực miền Bắc như Bắc Ninh, Quảng Ninh và Bắc Giang với mức giá giảm lần lượt là 6%, 7% và 5%.

Nhìn nhận về thực tế này, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền đang tiếp tục đà giảm về mức độ quan tâm từ quý II/2022. Điều này kéo theo giá rao bán giảm ở nhiều khu vực. 

“Ở thời điểm quý II tuy là mức độ quan tâm đất nền giảm nhưng giá bán vẫn neo cao và vẫn tiếp tục tăng ở hầu hết các quận, huyện tại Hà Nội. Tuy nhiên sang quý III giá bán bắt đầu hạ nhiệt. Đã có sự giảm giá, cắt lỗ ở khá nhiều quận, huyện”, chuyên gia nhận định.  

Lý giải nguyên nhân, ông Hảo cho rằng, có nhiều yếu tố tác động tới tính thanh khoản của một sản phẩm bất động sản từ tâm lý người mua đến yếu tố pháp lý, diễn biến thị trường, lượng tiền trong dân,… Khi những yếu tố này có chiều hướng xấu thì nhu cầu tìm mua bất động sản chắc chắn sẽ giảm. 

Nhà đầu tư “e dè” là nguyên nhân chủ đạo

Trước thực trạng thị trường bất động sản có phần chững lại khi nhu cầu tìm mua bất động sản hạn chế, hầu hết các phân khúc bán đều rơi vào trạng thái “tê liệt”, giới chuyên gia nhận định, nguyên nhân chủ đạo là do tâm lý e ngại đầu tư của khách hàng khi thị trường đang trong giai đoạn tiêu cực. 

Thực tế cho thấy, từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận nhiều doanh nhân địa ốc tên tuổi bị vướng vào lao lý. Đây là yếu tố tác động lớn đến diễn biến thị trường cũng như tâm lý các nhà đầu tư. Vì vậy, không khó hiểu khi thị trường có những xáo trộn, hồi phục không như kỳ vọng, giới đầu tư ngày càng thận trọng hơn trước khi “xuống tiền”. 

Bên cạnh tâm lý e ngại, nhu cầu mua bán bất động sản sụt giảm còn xuất phát từ nguyên nhân khách hàng bị hạn chế trong việc vay vốn, khó tiếp cận vốn vay tại các ngân hàng và giá bất động sản đang tăng quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Việc ban hành các chính sách kiểm soát tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nhiều chủ đầu tư thiếu vốn để phát triển dự án. Việc quay vòng vốn khó khăn khiến không ít doanh nghiệp phải tạm dừng hoạt động, tạm dừng các dự án hay không có đủ khả năng kinh tế để phát triển dự án mới. Từ đó, thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản được đà tăng. 

Khi giá bất động sản tại Việt Nam liên tục tăng, vượt ngưỡng chi trả của người dân, cùng với đó là chính sách khắt khe trong việc cho vay mua bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước, khiến nhà đầu tư tư nhân đến người có nhu cầu thực không có khả năng sở hữu bất động sản. Vì vậy mà nhu cầu tìm mua sụt giảm, giao dịch hạn chế.

Trong bối cảnh này, nhiều bên tham gia thị trường bất động sản đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn  dự đoán, trong thời gian tới Nhà nước chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát. 

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy, sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.  

Lý giải riêng cho hiện tượng “hạ nhiệt” của phân khúc đất nền, ông Lê Đình Hảo cho biết, thị trường đất nền trầm lắng trong sau hai quý vừa qua đã tạo ra áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư, chủ sở hữu. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, sở hữu nhiều đất nền đang gặp áp lực lớn về lãi vay, quay vòng vốn và thanh khoản.

“Chính vì vậy họ bắt buộc phải cắt lỗ, giảm giá để bán được đất nền của mình, để có dòng vốn để quay vòng giải quyết các bài toán áp lực tài chính khác”, chuyên gia cho hay./.