Đại biểu Quốc hội: Chuyển đổi đất không qua đấu giá sẽ khiến thất thu ngân sách

Lo ngại thất thu ngân sách Nhà nước

Sáng 10/1, các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận việc hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Phát biểu thảo luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) băn khoăn, việc sửa đổi khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư (thực chất là sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở) là mở rộng quyền cho người đang sử dụng đất hợp pháp. Việc này giải quyết nhanh được công nhận các chủ đầu tư nhưng hậu quả có thể gây ra thất thoát.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, khi chủ đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật đất đai, người sử dụng đất đó chỉ cần trả tiền theo cách lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân hệ số K.

“Ví dụ ở Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168, như vậy dù chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Hồ Gươm (hay tương tự ở TP.HCM là trên đường Nguyễn Huệ) thì cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu đồng/m2. Như vậy tạo ra sự thất thoát lớn về nguồn lực của Nhà nước”, ông Cường nói.

Đại biểu Cường cho rằng đây là việc hết sức phải cân nhắc. Nếu sửa đổi thì phải tính tiền đất theo giá thị trường.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng vấn đề sửa đổi quy định cần xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ tác động, nhất là những tiêu cực có thể xảy ra.

Đại biểu Ngô Trung Thành nhấn mạnh, nếu thực hiện đấu giá và đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước là rất lớn. Cụ thể như ở Thủ Thiêm vừa qua đấu giá 1 ha đất đem lại 24.500 tỷ đồng, trong khi nếu chuyển đổi thông thường và chủ đất nộp tiền chuyển đổi cao nhất khoảng 100 triệu đồng/1m2 thì ngân sách chỉ thu khoảng 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ từ đấu giá.

“Vì vậy, theo dự thảo trên dẫn đến chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về chủ dự án là không hợp lý. Đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước cho phép chuyển đổi làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn thì chênh lệch địa tô cơ bản phải thuộc Nhà nước, thuộc về nhân dân. Sửa theo hướng trên có thể giải thoát cho dự án nhưng lợi cho chủ dự án, cho người gom đất, còn Nhà nước sẽ “chảy máu” nguồn lực đất đai”, ông Thành nói.

Tranh luận với các ý kiến trên, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) nêu quan điểm, hàng trăm ha đất vướng quy định mà không được chuyển đổi, dự án không thực hiện được thì cũng gây lãng phí.

“Chênh lệch địa tô lớn có hay không do định giá đất không sát. Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền định giá”, ông Phan Thái Bình nhấn mạnh và đồng ý sửa đổi, bổ sung quy định theo tờ trình của Chính phủ.

Không phải là hệ quả trực tiếp từ doanh nghiệp

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Đại biểu Quốc hội mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đã đưa ra những nhận định liên quan đến các ý kiến cho rằng việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Theo ông Châu, tài chính đất đai là một trong các chính sách quan trọng nhất của pháp luật về đất đai cần được đặc biệt quan tâm khi xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới, nhằm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật, cơ chế chính sách ở cả ba cấp độ: Luật Đất đai; Văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Công tác thực thi pháp luật về đất đai, chủ yếu là tại các địa phương, để tăng cường hiệu lực, hiệu quả và không để xảy ra tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước hoặc thất thoát tài sản công, trước hết là nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy đã có các bất cập trong các văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và trong công tác thực thi pháp luật về đất đai, chủ yếu là tại các địa phương nên trên thực tế đã xảy ra tình trạng định giá đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc để làm giá khởi điểm đấu giá chưa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, dẫn đến có thể xảy ra thất thu ngân sách Nhà nước.

"Việc có thể xảy ra thất thu ngân sách Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ, để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải mua lại quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường chứ không phải tự nhiên mà doanh nghiệp lại có quỹ đất và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành, thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Vấn đề định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước", Chủ tịch HoREA nhận định.

HoREA cũng cho biết thêm, để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách Nhà nước khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá, trong hơn 15 năm qua HoREA đã kiến nghị phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật thỏa đáng, thật công bằng, để tạo quỹ đất phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.