Đấu giá đất Thủ Thiêm: Được và mất

Đấu giá đất công khai, minh bạch như ở Thủ Thiêm lần này chứng tỏ lợi ích không thể chối cãi khi giao hoặc chuyển quyền sử dụng đất công. Cuộc đấu giá diễn ra công khai với hàng chục lần nâng giá đấu quyết liệt cho thấy hơi thở của thị trường đang thổi vào một lĩnh vực nhiều năm nay vẫn còn tranh tối tranh sáng giữa cơ chế xin - cho với cơ chế thị trường đích thực.

Tháng cuối cùng năm 2021 được đánh dấu bởi một cơn địa chấn trên thị trường bất động sản Việt Nam khi một mảnh đất hơn 1ha ở Thủ Thiêm (TP.HCM) đã được đấu giá lên tới trên 1 tỷ USD hay hơn 2,4 tỷ đồng cho mỗi mét vuông - xác lập cả hai kỷ lục về tổng mức trúng đấu giá cũng như đơn giá trúng.

Kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm lần này tạo ra nhiều dư luận đánh giá khác nhau, thậm chí trái chiều. Một số cho rằng Nhà nước được lợi lớn khi chỉ riêng khoản tiền thu được từ đấu giá một mảnh đất đã bằng 6,6% dự toán tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn TP.HCM hay hơn 1/3 tổng dự toán thu ngân sách địa phương hưởng theo phân cấp.

Thêm vào đó, sức hấp dẫn của bất động sản Thủ Thiêm đã được khẳng định khi cả 4 mảnh đất được đưa ra đấu giá đều có người mua với mức trúng đấu giá cao gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm.

Sau một thời gian thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng, khu vực Đông Nam Bộ nói chung khá trầm lắng do nhiều nguyên nhân mà chủ yếu là thiếu nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp thì cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm giữa tháng 12/2021 rất có thể tạo cú hích phục hồi thị trường bất động sản TP.HCM cũng như cả nước.

Ngược lại, không ít ý kiến cho rằng mức giá trúng đấu giá tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2 là quá cao, thậm chí là ảo và người trúng đấu giá chắc chắn sẽ bỏ cuộc bất chấp khoản tiền cọc cũng lên tới gần 600 tỷ đồng. Luồng ý kiến khác lại nghi ngờ khả năng tài chính của người trúng đấu giá đất, không chỉ của Công ty trúng với mức giá kỷ lục mà cả 3 công ty trúng đấu giá còn lại trong đợt này.

Những người ưa thích “thuyết âm mưu” thì lại cho rằng vụ trúng đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” này có bàn tay can thiệp của những chủ đất hiện tại ở Thủ Thiêm, các tổ chức tài chính đã, đang và sẽ cho vay bất động sản ở Thủ Thiêm, giới đầu cơ trong và ngoài nước... Họ muốn đẩy giá quyền sử dụng đất tại các đô thị lớn ở Việt Nam “lên giời”. Theo đó, thị trường bất động sản nước ta sẽ không phải là "bong bóng" nữa mà trở thành “siêu bong bóng”.

Tạm chia tay những giấc mơ giữa ban ngày để quay về hiện thực, một hiện thực lạnh lùng của tiền và đất để xem sự được và mất từ vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm lần này.

Thứ nhất, một lần nữa khẳng định là cái được lớn nhất là thu ngân sách Nhà nước có được một khoản lớn bất ngờ. Theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước hiện hành thì thu từ giao quyền sử dụng đất đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với ngân sách địa phương.

Chỉ đấu giá có 4 mảnh đất mà ngân sách của TP.HCM đã thu về hơn 37 ngàn tỷ đồng, tương đương hơn một nửa dự toán tổng số thu ngân sách địa phương được hưởng theo phân cấp cả năm 2021.

Rõ ràng, bài toán cân đối ngân sách địa phương của TP.HCM cũng như của tất cả các tỉnh thành khác trên cả nước phải đưa biến số đấu giá đất vào thay cho biến số giao đất không qua đấu giá đất hay hình thức BT đầy tai tiếng như hiện nay.

Nếu không thực hiện đấu giá đất mà thực hiện giao đất theo giá khởi điểm thì ngân sách Nhà nước đã thiệt hại tới 32 ngàn tỷ đồng chỉ riêng với 4 mảnh đất được đấu giá tại Thủ Thiêm lần này. Không quá khó để hình dung ngân sách Nhà nước sẽ thiệt hại biết chừng nào với hàng ngàn, hàng vạn khu đất được giao không qua đấu giá, trong đó không ít khu đất ở vị trí được ví như "vàng" và "kim cương".

Giả sử cả 4 người trúng đấu giá lần này đều bỏ cuộc thì đất vẫn còn đó chờ cuộc đấu giá lần sau, còn ngân sách Nhà nước vẫn được bổ sung thêm hơn 1.000 tỷ đồng từ tiền đặt cọc. Như vậy cái được đầu tiên và lớn nhất là Nhà nước không mất tiền, ngược lại còn được tiền, thậm chí rất nhiều tiền.

Thứ hai, khoản tiền chênh lệch khổng lồ giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ đấu giá 4 mảnh đất Thủ Thiêm lần này như một minh chứng hùng hồn giải thích nguồn cơn hàng loạt vụ sai phạm về giao đất không qua đấu giá khiến cho hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn cán bộ công chức các cấp bị kỷ luật, thậm chí vướng vòng lao lý.

Sức hấp dẫn của việc “ăn chia” hàng ngàn tỷ đồng từ giao quyền sử dụng đất, từ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước gắn với chuyển quyền sử dụng đất khiến cho một bộ phận không nhỏ cán bộ công chức có liên quan hư hỏng, thoái hóa, biến chất như một lẽ tự nhiên.

Từ nay nếu tất cả việc giao quyền sử dụng đất dự án đều phải thông qua đấu giá đất công khai, minh bạch thì cái được thứ hai không kém phần quan trọng so với được tiền nêu trên chính là không mất cán bộ.

Thứ ba, đấu giá đất công khai, minh bạch tổ chức ở Thủ Thiêm không phải là lần đầu và hy vọng sẽ trở thành phổ biến thay thế hình thức giao đất không qua đấu giá vẫn ngang nhiên tồn tại như hiện nay.

Đấu giá đất công khai minh bạch như ở Thủ Thiêm lần này chứng tỏ lợi ích không thể chối cãi khi giao hoặc chuyển quyền sử dụng đất công.

Cuộc đấu giá diễn ra công khai với hàng chục lần nâng giá đấu quyết liệt cho thấy hơi thở của thị trường đang thổi vào một lĩnh vực nhiều năm nay vẫn còn tranh tối tranh sáng giữa cơ chế xin - cho với cơ chế thị trường đích thực. 

Giá trúng đấu giá lần này có thể cao bất ngờ song nó phản ánh chân thực sự vận động của cơ chế thị trường, của cuộc đua giữa những người tham gia đấu giá và thỏa mãn nhu cầu của họ khi đấu giá và trúng đấu giá. Rõ ràng, cơ chế thị trường đang vận động trên thị trường bất động sản là cái được thứ ba. Cái mất (mong có) ở đây chính là mất đi những phi vụ "đi đêm", thông đồng móc ngoặc để biến tài sản của Nhà nước, của nhân dân thành của riêng với giá rẻ mạt rồi quay lại tước đoạt những đồng tiền mô hôi nước mắt của người dân.

Tuy nhiên, giá trúng đấu giá đất lần này không phải và không thể là giá đất trên thị trường bất động sản nói chung hay xác lập xu hướng biến động giá bất động sản trong thời gian tới, dù là giá đất ở ngay Thủ Thiêm hay ở các nơi khác do: Giá trúng đấu giá đất là giá chuyên biệt cho một mảnh đất cụ thể. Ngay đối với 4 mảnh đất trúng đấu giá ở Thủ Thiêm lần này thì mức giá cũng rất khác nhau, từ trên dưới 500 triệu đồng/m2 đến 2,4 tỷ đồng/m2 và không mức giá nào trong đó được gọi là giá thị trường và có thể sử dụng làm căn cứ để xác định giá các mảnh đất khác tại Thủ Thiêm hay bên ngoài Thủ Thiêm.

Cái được lớn nhất từ mức trúng đấu giá ngất ngưởng này chính là phản ánh mức độ hấp dẫn của bất động sản Thủ Thiêm, của TP.HCM và cả nước, ít nhất là ở góc nhìn của nhiều nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước.

Trong sự vận động của thị trường bất động sản đầy sức hấp dẫn đó có cả nụ cười xen lẫn nước mắt và không ai chắc chắn rằng người trúng đấu giá vừa thiết lập kỷ lục tại Thủ Thiêm sẽ khóc hay cười./.