"Cuộc chiến" cư dân và chủ đầu tư: Vai trò của chính quyền địa phương ở đâu?

"Nội chiến" cư dân & CĐT 

Suốt thời gian qua, hiện tượng mâu thuẫn giữa người dân và CĐT tại các chung cư đang là một trong những vấn đề nóng của thị trường bất động sản. Tình trạng người dân tập trung, căng băng rôn phản đối, lên án CĐT diễn ra ở mức "báo động" khi mâu thuẫn nảy sinh ngày càng nhiều. Theo khảo sát của phóng viên, phần lớn lý do là bởi CĐT chỉ "vẽ" ra các tiện ích còn không quan tâm thực tế sau đó khi khách hàng về ở sẽ ra sao, cuối cùng cư dân phải "mòn mỏi" chạy theo đòi quyền lợi như thế nào.

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo CBRE đến quý IV/2019, thị trường căn hộ chung cư để bán ở Hà Nội tiếp tục duy trì sự phát triển và ghi nhận số lượng nguồn cung rất lớn ra thị trường, khoảng 36.000 căn đến từ 60 dự án mới. 

Trung bình trong giai đoạn 2015 - 2020, mỗi năm thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn gần 2,5 lần so với con số trung bình giai đoạn 2010 - 2014 là 14.800 căn. Cũng theo thống kê, chung cư thương mại là nơi phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất. Tính đến giữa năm 2019, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội thì đến 129 chung cư xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp.

Tình trạng cư dân căng băng rôn đòi quyền lợi xuất hiện tại nhiều dự án trên địa bàn Thủ đô.

Các nguyên nhân dẫn tới "cuộc chiến" trên đa phần đều liên quan đến thực trạng "tiền hậu bất nhất", văn bản pháp luật chưa quy định rõ ràng về cách tính diện tích căn hộ, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng, quỹ bảo trì, chất lượng, số lượng tiện ích cũng như các quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế... Một số tranh chấp đã được giải quyết ổn thỏa nhưng nhiều “cuộc chiến” giữa chủ đầu tư và người dân vẫn kéo dài dai dẳng.

Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một "phong trào".  Việc các dự án quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo đã khiến các cư dân "vỡ mộng", phải tập trung lại thành từng nhóm đông nhằm gây sức ép, đồng thời gửi đơn tới các cơ quan chức năng, các cơ quan có thẩm quyền đề nghị được bảo vệ quyền lợi, lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.

Việc "quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo" khiến nhiều cư dân "vỡ mộng" chung cư.

Chia sẻ quan điểm về thực trạng này, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân hiện tại vẫn chưa được giải quyết thấu đáo. Đó là nguyên nhân dẫn đến những cuộc nội chiến ở chung cư một khi đã bùng phát thường kéo dài dai dẳng: “Việc cư dân tụ tập đông người, căng băng rôn, hô khẩu hiệu để đòi quyền lợi hay thể hiện nguyện vọng của mình một cách mạnh mẽ là chuyện thông thường, điều đó xuất phát từ lợi ích. Bởi khi kiến nghị từng người đơn lẻ không được trả lời hoặc giải quyết một cách thỏa đáng thì họ buộc phải tụ tập nhiều người hơn, đó là lẽ tự nhiên. Cư dân thường mong muốn những lợi ích lớn hơn nhưng chủ đầu tư không đáp ứng vì những lý do riêng cũng liên quan đến lợi ích của họ. Do vậy, chỉ khi tìm được tiếng nói chung giữa hai bên thì mới hy vọng mâu thuẫn được hóa giải".

Theo một số chuyên gia pháp lý, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này một phần do khách hàng không chịu đọc kỹ các điều khoản đã ký kết trong hợp đồng mua bán khiến cho thực tế nhận nhà và trên hợp đồng không như mong muốn. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư để bán được hàng cũng quảng bá quá lời về sản phẩm của mình khiến người dân "vỡ mộng" khi về ở. 

Một số chủ đầu tư khác cũng cố tình cắt xén các tiện ích của dự án phục vụ quyền lợi của người dân để làm lợi cho mình. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chặt chẽ khiến những tranh chấp đang “nóng” ở nhiều chung cư kéo dài dai dẳng.

“Căn cứ duy nhất để giải quyết mâu thuẫn là hợp đồng nhưng hợp đồng thường do CĐT soạn ra thiên về lợi ích của CĐT, không ghi rõ các điều kiện liên quan giống như khi quảng cáo, đặc biệt là vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích của cư dân. 

Còn người mua nhà chỉ đến khi thấy quyền lợi của mình không được như mong muốn mới đi kiến nghị. Chính vì vậy cuộc chiến giữa cư dân và các CĐT vẫn ngày càng xuất hiện ngày càng nhiều mà không giải quyết triệt để được vấn đề" - GS. Đặng Hùng Võ cho biết thêm.

Ngoài ra, các chuyên gia bất động sản nhận định, mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng ngày một nhiều tại các đô thị lớn.

Vai trò của các cơ quan chức năng

Ở những chung cư có tranh chấp, chắc chắn giá trị dự án sẽ giảm xuống. Cả cư dân, CĐT dự án đều sẽ bị thiệt hại và sâu xa hơn là tâm lý sợ chung cư, ngại chung cư và người dân sẽ đi tìm môi trường sống khác tốt hơn. Trong khi đó, theo chiến lược phát triển nhà ở, tương lai sẽ có 80% là chung cư, thu hẹp dần các nhà ở riêng lẻ nhưng nếu tiếp tục để tình trạng tranh chấp diễn ra ngày một nhiều, ắt sẽ tạo ra nguy cơ thừa cung; những nhóm cư dân xuống đường đòi quyền lợi sẽ khiến trật tự không được đảm bảo trên các địa bàn.

Trước thực trạng trên, vai trò của các cơ quan chức năng là vô cùng quan trọng trong "cuộc chiến" giúp tìm ra tiếng nói chung để đi đến hồi kết. Ngay cả khi các cấp chính quyền vào cuộc, việc thống nhất được giữa cư dân và CĐT cũng vẫn cần thời gian khá lâu. Cụ thể, mới đây nhất, đại diện của gần 200 hộ dân tại chung cư Thống Nhất Complex (Quận Thanh Xuân, Hà Nội) đã tiến hành treo băng rôn, khẩu hiệu để phản đối CĐT. Được biết, nguyên nhân chính là do CĐT khai khống diện tích sử dụng. các cơ quan chức năng bao gồm cả Phó Chủ tịch UBND Phường Thanh Xuân đã qua làm việc với CĐT để nắm tình hình nhưng sau khi cơ quan chức năng ra về, CĐT vẫn "thản nhiên" cắt nước của cư dân giữa thời tiết nắng nóng.

Các cơ quan chức năng Quận Thanh Xuân đang phải đứng ra giải quyết những tranh chấp giữa cư dân và CĐT dự án Thống Nhất Complex

Việc dự án quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo, thậm chí sai lệch so với hợp đồng gây ra nhiều bức xúc cho cư dân; đại diện dân cư và CĐT sau đó đã có buổi làm việc với UBND Quận Thanh Xuân nhưng kết quả các bên vẫn chưa thống nhất được phương án giải quyết và xử lý và vẫn đang tiếp tục chờ sự "hòa giải" từ các cấp chính quyền địa phương. Còn nếu cơ quan chức năng "im lặng", thì "cuộc chiến" sẽ khó có hồi kết bởi quyền lợi của cư dân sẽ bị CĐT "ngó lơ".

"Khi quyền lợi cư dân liên tục bị ảnh hưởng bởi CĐT, tôi phải đại diện các hộ lên UBND phường báo cáo sự việc để các cấp chính quyền cùng vào cuộc. Kết quả, sau nhiều buổi đối thoại cùng sự tác động của cả phường và quận, CĐT mới cấp nước trở lại cho cư dân" - Anh Lê Việt Anh, cư dân chung cư Thống Nhất Complex cho biết.

Do vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, cần phải có những giải pháp kịp thời để hóa giải những mâu thuẫn đang xảy ra ở các chung cư, tránh trường hợp để câu chuyện đi quá xa sẽ gây ra hệ lụy nghiêm trọng: "Tôi cho rằng các cơ quan nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền cần có suy nghĩ thấu đáo về việc tại sao người dân lại làm thế kia để đưa ra những giải pháp phù hợp nhất".

Vai trò trung gian của chính quyền cấp cơ sở, cao hơn nữa là Nhà nước cần được nâng cao hơn nữa trong việc quan tâm, lắng nghe và giải quyết những nguyện vọng của người dân một cách thỏa đáng nhằm tránh trường hợp, người dân bày tỏ nguyện vọng một cách mạnh mẽ nhưng không ai lắng nghe, không ai giải quyết thì mâu thuẫn sẽ đẩy lên cao trào, càng khó giải quyết là một trong các giải pháp được các chuyên gia đưa ra để giải quyết "cuộc chiến" giữa cư dân và CĐT.

Đồng quan điểm này, Phó Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng đã từng chia sẻ, nhìn vào thực tế, vai trò của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa tốt; vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, người dân khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng đã vội vàng ký, cho nên sau khi đi vào sử dụng xảy ra tranh chấp.

Trước thực trạng xảy ra nhiều "cuộc chiến" giữa cư dân và CĐT, trước đó, UBND thành phố Hà Nội cũng đã ban hành Chỉ thị số 15/CT-UBND về tăng cường hiệu lực trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Về phía CĐT, UBND TP Hà Nội đề nghị phải có trách nhiệm; ngay sau khi đủ điều kiện, tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị nhà chung cư và thực hiện bàn giao hồ sơ nhà chung cư, thu và bàn giao chi phí bảo trì phần có chung của nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Thông tư số 02/2016/TT-BXD; thực hiện đúng các quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ của mình được quy định ở Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. UBND các quận, huyện, thị xã (nơi có nhà chung cư) trên địa bàn TP Hà Nội. 

Về phía các cấp chính quyền, UBND TP Hà Nội đề nghị UBND phường, xã, thị trấn (nơi có nhà chung cư) trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ số lượng người tham dự hoặc CĐT không tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đã đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định ở Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Đồng thời, thường xuyên kiểm tra, xử lý, giải quyết kịp thời các tồn ở, hạn chế phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, phối hợp có Sở Xây dựng giải quyết các trường hợp phức tạp kéo dài; trường hợp vượt thẩm quyền thì báo cáo UBND thành phố xin ý kiến chỉ đạo giải quyết theo quy định. Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 

Về phía Bộ Ban ngành, TW, Bộ Xây dựng cho biết vẫn đang tiếp tục thống kê các dự án có tranh chấp, khiếu nại ở các địa phương để kịp thời có những chỉ đạo, xử lý; báo cáo cơ quan có thẩm quyền và sửa đổi văn bản pháp luật cho phù hợp với tình hình phát triển của thực tiễn trong quản lý, vận hành nhà chung cư. Tập trung gắn trách nhiệm của CĐT vào quá trình vận hành chung cư.