Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sớm hồi sinh sau Covid-19?

Cổ phiếu bất động sản cùng đón sóng mới

Nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục có sự biến động tích cực trong tháng 10/2021. Dòng tiền vẫn tập trung mạnh vào nhóm cổ phiếu bất động sản vốn hóa vừa và nhỏ. Theo thống kê của Reatimes, trong 122 cổ phiếu bất động sản đang giao dịch trên thị trường chứng khoán, có 95 mã tăng trong khi chỉ có 21 mã giảm giá. Rất nhiều cổ phiếu bất động sản công bố kết quả kinh doanh tích cực và đây cũng là động lực giúp nhóm ngành này tiếp tục hút dòng tiền. Đáng chú ý, nhóm cổ phiếu bất động sản, bất động sản xây dựng hay khu công nghiệp đang thu hút sự quan tâm của dòng tiền đầu tư, nhất là khi một số cổ phiếu của nhóm có giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc môi giới tại Công ty Chứng khoán TP.HCM nhận định, sóng cổ phiếu bất động sản sẽ trải qua 3 giai đoạn. Một là giai đoạn nhận diện xu hướng, triển vọng bất động sản sau dịch được nhắc đến nhiều hơn và nhà đầu tư hưởng ứng. Nếu nhìn vào điều này, nhóm cổ phiếu bất động sản vừa trải qua giai đoạn tăng trên diện rộng. 

Giai đoạn hai là tăng chọn lọc sau khi điều chỉnh. Đây là lúc các cổ phiếu của doanh nghiệp thực sự tốt, có triển vọng mới nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Hiện các cổ phiếu đang phân hóa theo hướng này và sẽ được lượng hóa, đánh giá cụ thể hơn khi dịch bệnh được kiểm soát. 

Cuối cùng là phân phối, khi nhiều cổ phiếu tăng quá đà, tạo đỉnh. Theo đó, giá sẽ có nhịp điều chỉnh, nhà đầu tư đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp dựa trên các tiêu chí như tài chính đủ vững mạnh để vượt qua đại dịch, các dự án nào có thể sớm ghi nhận doanh thu, quỹ đất có còn để triển khai dự án mới.

So với mặt bằng chung, nhất là nhóm chứng khoán, logistics, thép tăng giá mạnh kể từ đầu năm, cổ phiếu bất động sản chưa tăng giá nhiều. Trong khi đó, với thực trạng nguồn cung bất động sản nội đô khan hiếm, nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở, đặc biệt các doanh nghiệp có dự án tại vùng ven kết nối thuận lợi vào trung tâm được kỳ vọng tiếp tục có diễn biến khả quan.

Theo Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, cổ phiếu bất động sản và tài chính - ngân hàng là hai nhóm có tỷ trọng vốn hóa lớn nhất, trung bình chiếm lần lượt 27% và 30% tổng giá trị vốn hóa trên HOSE. Trong khi dư địa tăng trưởng của cổ phiếu ngân hàng giảm, nhóm bất động sản có thể đóng vai trò dẫn dắt sự vận động của thị trường trong những tháng cuối năm 2021.

Tuy vậy, rủi ro từ dịch bệnh Covid-19 vẫn hiện hữu, có thể tác động đến tiến độ bàn giao sản phẩm cũng như dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc. Một yếu tố khác là xu hướng tăng của giá nguyên vật liệu đầu vào.

Bất động sản khu công nghiệp đã đi qua chặng đường khó khăn 

Đánh giá về triển vọng cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp, chứng khoán Agriseco cho rằng, P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x, đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020. Mức định giá này đã cao hơn so với quá khứ, dù vậy cũng chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành.

Chưa kể, rủi ro với ngành là dòng vốn FDI đang chững lại trong ngắn hạn, các khách hàng thuê khu công nghiệp hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp FDI với tỷ lệ 51% trên tổng số dự án đầu tư và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, vốn đăng ký mới các dự án đầu tư nước ngoài tính đến 20/9 có 1.212 dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giảm 37,8%; tổng vốn đăng ký đạt gần 12,5 tỷ USD, tăng 20,6% so với cùng kỳ. Có 678 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, giảm 15%; tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt trên 6,4 tỷ USD, tăng 25,6% so với cùng kỳ. Có 2.830 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, giảm 45,3%; tổng giá trị vốn góp đạt gần 3,2 tỷ USD, giảm 43,8% so với cùng kỳ.

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp những tháng gần đây dẫn tới một số nhà máy bị ngưng hoặc giảm công suất, ước tính các dự án đầu tư nước ngoài đã giải ngân được 13,28 tỷ USD trong 9 tháng năm 2021, giảm 3,5% so với cùng kỳ năm 2020 và giảm 5,5 điểm phần trăm so với 8 tháng năm 2021.

Trong khi đó, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí vận chuyển cao nhất so với các quốc gia khác ở mức 25% sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa.

Theo Savills, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển. Ngoài ra, việc các khu công nghiệp xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các doanh nghiệp khó mở rộng sản xuất.

FiinPro cũng cho rằng, giãn cách xã hội do Covid-19 làm giảm nhu cầu mở rộng nhà xưởng cũng như thuê mới tại nhiều khu công nghiệp phía Nam, trong khi đó tác động không đáng kể đến hoạt động các khu công nghiệp phía Bắc. Lợi nhuận sau thuế năm 2021 dự kiến tăng 41,5% so với cùng kỳ.

Do đó, các chuyên gia phân tích cho rằng, dư địa tăng giá cho thuê không còn nhiều trong khi chi phí giải phóng mặt bằng dự kiến tăng mạnh do giá đất tại nhiều tỉnh thành đã tăng trong cơn sốt đất nửa đầu năm. Đây là hai yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc khi xem xét đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022.

Dự báo sự hồi sinh nhìn từ kết quả kinh doanh trong giai đoạn dịch bệnh 

Công ty CP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2021 với doanh thu tăng 80% và lãi ròng tăng 79%, lần lượt đạt mức 167 tỷ đồng và 66 tỷ đồng. SZC báo lãi lũy kế 9 tháng đầu năm đạt gần 256 tỷ đồng, tăng 57% so cùng kỳ. Như vậy, SZC đã vượt 45% kế hoạch đề ra cả năm.

Tại đại hội đồng cổ đông mới đây, ban lãnh đạo Tổng công ty Idico (mã IDC) cho biết, quý III/2021, lợi nhuận đạt khoảng 160 tỷ đồng, giảm so với con số quý cùng kỳ. Tuy nhiên cuối năm, công ty sẽ đưa khu công nghiệp Mỹ Sơn A vào hạch toán, lợi nhuận trước thuế khoảng 700 tỷ đồng. Hội đồng Quản trị IDC cũng trình điều chỉnh tăng kế hoạch tổng doanh thu công ty mẹ năm nay từ 996 tỷ đồng lên 1.711,4 tỷ đồng; lãi sau thuế tăng từ 460,3 tỷ đồng lên 1.032,3 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ tức năm 2021 cũng được tăng từ 10% lên 40%.

Đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC), dù chưa công bố kết quả kinh doanh chính thức song chứng khoán Agriseco đánh giá, dự kiến quý III và IV là điểm rơi lợi nhuận khi ghi nhận các dự án đang triển khai từ năm trước và các dự án mới được cấp phép như KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Theo ông Huỳnh Tuấn – Giám đốc FIDT, đối với bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư có thể đánh giá vào "lương khô" của các doanh nghiệp trong ngành này. Trong đó, các mục người mua trả tiền trước, tồn kho (tài sản, doanh thu và lợi nhuận đang ở đây) cùng hệ số nợ là các chỉ số cần quan tâm.

Đánh giá về xu hướng của cổ phiếu bất động sản, nhìn vào dòng FDI cũng là một dự báo triển vọng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng đầu năm 2021, Bình Dương đứng 3 cả nước trong công tác thu hút đầu tư FDI với 1,7 tỷ USD, bất chấp đại dịch Covid-19 hoành hành. Các doanh nghiệp có khu công nghiệp quanh khu vực này sẽ được hưởng lợi trong thời gian tới. 

Hoặc như, KBC chờ đợi sự hưởng lợi lớn từ việc Bắc Giang và Bắc Ninh kiểm soát tốt dịch bệnh. Năm 2021, Kinh Bắc cho biết sẽ cam kết tăng tốc thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp: Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Tràng Duệ 3 cùng KĐT mới Phúc Ninh, KĐT Tràng Duệ, KĐT Tràng Cát để tạo ra các sản phẩm sẵn có đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.

Mới đây, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng có đánh giá tích cực về nhóm bất động sản khu công nghiệp, do kỳ vọng về làn sóng dịch chuyển FDI sang Việt Nam. Đối với nhóm bất động sản xây dựng, nhóm này sẽ phụ thuộc vào cách thức Chính phủ mở cửa lại nền kinh tế, nhưng giá nguyên vật liệu neo ở mức cao có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia khác đồng quan điểm về việc nhóm bất động sản sẽ phân hóa mạnh vào thời điểm cuối năm, doanh nghiệp nào phụ thuộc quá nhiều vào mảng môi giới sẽ đối mặt với nguy cơ tăng trưởng thấp, thậm chí thua lỗ. 

Những doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án và có quỹ đất lớn tại các khu vực vùng ven TP.HCM và Hà Nội có thể sẽ tăng trưởng tích cực do nhiều doanh nghiệp lựa chọn bán sỉ, tức chuyển nhượng dự án cho các nhà phân phối. 

Khi đầu tư cổ phiếu, nhìn vào sóng ngành chỉ là một khía cạnh, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến yếu tố nội tại từng doanh nghiệp. Đợt dịch hiện nay có thể tạo ra một cú sốc lớn với những doanh nghiệp yếu kém, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ, tài chính bấp bênh. Khi dịch được khống chế, những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính sẽ hồi phục tốt.