Có nên vay tiền mua bất động sản năm 2021?

Với những nhà đầu tư vay vốn để mua bất động sản, dòng tiền để trả ngân hàng đến từ 3 nguồn chính: Tiền tích lũy có sẵn; tiền sinh ra từ lợi nhuận trong sản xuất kinh doanh hoặc thu nhập từ lương; tiền dự phòng trích ra từ chính khoản vay.

Trong giai đoạn kinh tế khó khăn bởi tác động của Covid-19, hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, tiền từ nguồn này bị ảnh hưởng nghiêm trọng, lượng lao động thất nghiệp tăng lên,... khiến dòng tiền của các cá nhân và doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề.

Tính thanh khoản là yếu tố sống còn

Trong thời gian qua, những thông tin về phát triển hạ tầng và việc thành lập thành phố Thủ Đức đã khiến những thị trường trực tiếp hưởng lợi tại TP.HCM và các địa phương lân cận trở nên đặc biệt sôi động. Giá bán nhiều dòng sản phẩm bất động sản tăng 10-30% chỉ trong 3 tháng.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi đang giảm ở mức rất thấp (kỳ hạn 1-2 tháng giảm về 3,1%/năm và kỳ hạn 6-12 tháng còn 4-4,5%/năm) cộng với phần lớn hoạt động sản xuất kinh doanh đều khó khăn, nên dòng tiền đang được đẩy mạnh vào bất động sản và các kênh tích lũy, đầu tư khác.

Mặt khác, với việc lãi vay ngân hàng mua nhà đất khoảng 10-12%/năm (không tính 1-3 năm đầu khuyến mãi), thấp hơn lợi nhuận phổ biến khi đầu tư bất động sản 30-50%/năm như giai đoạn vàng son từ 2016 đến đầu 2019, đòn bẩy tài chính ngân hàng được tận dụng tối đa.

Mặc dù vậy, giữa bối cảnh nền kinh tế bị "tổn thương" do dịch Covid-19, các chuyên gia đánh giá nền kinh tế cần khoảng 2 năm để hồi phục. Điều này khiến việc dùng đòn bẩy trong mua bán đất động sản trở nên bất ổn hơn trong giai đoạn này.

Theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại TP.HCM nhận định khi dòng tiền cố định để trả ngân hàng hàng tháng bị sụt giảm, tính thanh khoản của tài sản trong việc thu hồi vốn là vô cùng quan trọng.

Ông Lê Quốc Kiên dẫn chứng, với khoản vay 4 tỷ đồng với kỳ hạn vay ngắn khoảng 1 năm thì mỗi tháng nhà đầu tư phải trả lãi ngân hàng khoảng 25 triệu đồng. Trong thời điểm kinh tế ổn định, có thể dùng tiền tích lũy có sẵn, khoản thu nhập khác từ lương, hoạt động kinh doanh để trả khoản lãi này. Ngoài ra nhà đầu tư cũng có thể bán nhanh tài sản chỉ trong vài tháng để trả cả gốc và lãi ngân hàng.

Tuy nhiên trong giai đoạn kinh tế khó khăn, khi đã sử dụng hết số tiền tích lũy có sẵn, người đầu tư bắt đầu bị hụt dòng tiền 25 triệu đồng đóng hàng tháng cho ngân hàng này.

"Nghiêm trọng hơn, đến thời hạn đáo hạn ngân hàng, nếu bất động sản đầu tư vẫn chưa bán được thì không có 4 tỷ trả ngân hàng. Bỏ qua các thủ thuật 'ngoài luồng' để xử lý thì chỉ còn cách giảm giá tài sản để bán nhanh. Nếu phải giảm giá tài sản xuống bằng chính khoản tiền vay thì đành chấp nhận giao lại tài sản cho ngân hàng", ông Kiên phân tích.

Tương tự, với các kỳ hạn vay trung hạn 10 năm và dài hạn trên 15 năm, số tiền phải trả gốc cộng lãi khoảng 40-50 triệu đồng/tháng. Tình hình kinh tế khó khăn làm thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và lương bị sụt giảm, trong khi tài sản mãi vẫn không thể bán được, dẫn đến việc không có tiền trả ngân hàng hàng tháng, hồ sơ bị xếp vào nhóm nợ xấu, lâu dần sẽ bị ngân hàng xử lý nợ. Hoặc nếu phải bán nhanh để trả nợ ngân hàng thì tài sản cũng đã phải giảm giá rất nhiều.