Có nên điều tiết thị trường bất động sản bằng mệnh lệnh hành chính?

Trong báo cáo hoạt động chất vấn chuyên đề gửi tới Quốc hội và các đại biểu Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản năm 2019 và các tháng đầu năm 2020 xuất hiện tình trạng thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc trung, cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Cụ thể, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đ/m2) chiếm đến 70% - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản Nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Nên để thị trường tự điều chỉnh

Chia sẻ với Reatimes, một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí đứng trước nguy cơ “khủng hoảng thiếu” do tình trạng rà soát thủ tục kéo dài và ảnh hưởng của dịch bệnh, việc dùng một mệnh lệnh hành chính để can thiệp vào thị trường là điều cần phải cân nhắc. Bởi việc đầu tư vào phân khúc nào, các doanh nghiệp có thể tự cân đối dựa theo nhu cầu và nguồn tài chính của mình, “thắng thì ăn còn lỗ thì chịu”.

“Loại hình bất động sản cao cấp được phát triển chủ yếu nằm ở căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng. Việc kiểm soát cấp phép các dự án ở phân khúc này sẽ càng làm cho các doanh nghiệp khó khăn hơn, đặc biệt là doanh nghiệp có đất ở khu vực trung tâm, vị trí đắc địa với giá đắt đỏ không thể xây nhà ở giá rẻ được. Bên cạnh đó, nếu tiếp tục “siết” mà không có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư đang bị “ngâm” thủ tục cấp phép từ năm 2019 là đi ngược lại quy luật của thị trường. Mặt khác, chưa chắc vì siết phân khúc này mà doanh nghiệp sẽ đi đầu tư nhà ở xã hội nếu không có nhiều hơn các ưu đãi để doanh nghiệp có thể tạo lợi nhuận khi tham gia”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bất kỳ doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh đều phải nghiên cứu thị trường rất kỹ, từ đó đưa ra các sản phẩm phù hợp. Trong trường hợp, doanh nghiệp cố tình đưa ra sản phẩm không đúng phân khúc, tạo ra nhiều hàng tồn, thì bản thân doanh nghiệp đó sẽ tự bị đào thải. Bên cạnh đó, việc phê duyệt dự án không có nghĩa là doanh nghiệp có thể đưa vào kinh doanh ngay. Nếu bây giờ siết cấp phép 2, 3 năm nữa lúc đó thị trường tốt lại thì sẽ làm chúng ta mất thế chủ động để đón đầu sự bùng nổ.

“Trong trường hợp doanh nghiệp có quỹ đất đẹp, không cho phép họ phát triển dự án bất động sản tầm trung và cao cấp, thì họ sẽ làm gì? Nếu xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực này cũng sẽ lãng phí và không phù hợp. Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước nên để các doanh nghiệp vận hành theo quy luật thị trường và tự cân đối cung - cầu, không nên dùng “mệnh lệnh hành chính” để điều chỉnh”, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ trên báo chí.

Theo các chuyên gia, nếu cơ quan quản lý Nhà nước siết quá mạnh thị trường ở phân khúc trung cao cấp, chắc chắn sẽ ảnh hưởng xấu tới tình hình hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong phân khúc này. Trong trường hợp xấu nhất, một số doanh nghiệp không được cấp phép phát triển dự án mới có thể sẽ chết, kéo theo sự ảnh hưởng lên hệ thống ngân hàng, gây áp lực cho nền kinh tế.

“Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước nên có cơ chế 2 chiều, vừa kiểm soát quá trình cấp phép các dự án bất động sản trung, cao cấp mới, vừa tạo hành lang và cơ chế thông thoáng ở phân khúc giá rẻ và nhà ở xã hội để chủ đầu tư có thể tự cân đối nguồn lực đầu tư và tạo nên sự cân bằng giữa các phân khúc.

Trong tương lai, việc có chính sách hài hoà giữa các phân khúc sẽ giúp thúc đẩy một nguồn cung hợp lý, hiệu quả và giúp thị trường bất động sản phát triển một cách cân bằng, bền vững”, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh chia sẻ trên tờ Dân Trí.

Tạo cơ chế thông thoáng cho người nước ngoài mua nhà

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là giải pháp để kích cầu bất động sản nghỉ dưỡng cũng như căn hộ cao cấp, tăng tính thanh khoản, giảm lượng tồn kho trên thị trường. Giai đoạn này nên khuyến khích mọi loại hình để thúc đẩy đầu tư và giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Việt Nam luôn là một những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới, với mức tăng trưởng GDP trung bình 6% mỗi năm trong 20 năm qua.

Điều đó thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản Việt Nam, cùng với một nhóm người mua trong nước đang phát triển nhanh chóng, mong muốn chuyển tiền vào bất động sản. 

Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đại dịch Covid-19 bùng phát là một thách thức rất lớn, nhưng đây cũng là cơ hội để chúng ta có thể bật dậy và thu hút được nhiều hơn lượng đầu tư nước ngoài. Câu chuyện phòng chống dịch bệnh của Chính phủ và người dân Việt Nam cho thấy một thực tế rõ ràng rằng đất nước, xã hội và nền kinh tế của chúng ta đang có sự hợp lý và ưu việt trong con mắt của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư rất cần nền kinh tế, chính trị - xã hội ổn định để từ đó tính toán đúng và thực hiện đầu tư một cách hiệu quả.

"Việc thu hút đầu tư vào bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài là một trong những chiến lược mang tính lâu dài và bền vững của du lịch Việt Nam. Thu hút đầu tư nước ngoài, trong đó có cả cá nhân người nước ngoài vào du lịch sẽ vừa tạo được nguồn vốn, vừa tạo được thị trường cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng", ông Thịnh nói. 

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Đình Trung, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, sau đại dịch Covid-19 với những thành quả của Chính phủ và toàn xã hội sẽ kích thích người nước ngoài chọn Việt Nam là điểm đến an toàn và chọn nơi đây là ngôi nhà thứ hai. Đây sẽ là nguồn ngoại tệ lớn khi đất nước vừa trải qua khó khăn do đại dịch, giá dầu giảm mạnh, giảm thu ngân sách.

Theo các chuyên gia, với nhu cầu mua nhà từ nhóm khách nước ngoài, các sản phẩm cao cấp được cần được đầu tư một cách kỹ lưỡng, tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế.

“Nhu cầu của người nước ngoài ở phân khúc cao cấp nhiều hơn trong nước. Vì thế nên xem xét lại quy định theo hướng mở rộng tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án thuộc phân khúc cao cấp, để thúc đấy phát triển loại sản phẩm này. Lượng khách nước ngoài vào Việt Nam mua nhà cũng sẽ chỉ quan tâm đến dự án cao cấp vì những tiêu chí chất lượng tốt. Do đó, bất động sản cao cấp vẫn sẽ là phân khúc đầy hấp dẫn trong thời gian tới", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích.