Hết Covid-19, nhà đầu tư nên rót vốn vào phân khúc bất động sản nào?

Dù còn quá sớm để nhận diện sự phục hồi rõ ràng của thị trường bất động sản sau những tác động mạnh của dịch bệnh, bởi hiện nay tình hình dịch Covid-19 vẫn còn rất phức tạp, nhất là trên thế giới nhưng thị trường bất động sản gần đây đã có những tín hiệu khả quan hơn.

Giới phân tích nhận định, sắp tới sẽ là thời kỳ hậu Covid-19 với những diễn biến khó lường. Tuy nhiên, một điểm tích cực của bất động sản Việt Nam hiện nay là người dân và các nhà đầu tư vẫn đang có lượng tiền dự trữ. Điều quan trọng là các chủ đầu tư dự án có đưa ra được dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng hay không. Đó sẽ là yếu tố quyết định đến thanh khoản và thành công của dự án bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt, nhà đầu tư thông minh sẽ chọn những phân khúc có khả năng tăng lợi nhuận tốt nhất.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam: “Đất nền và căn hộ bình dân là 2 loại hình bất động sản sẽ có giao dịch tốt trên thị trường sau khi dịch bệnh kết thúc, thậm chí còn tăng giá. Với bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vẫn là phân khúc tiềm năng với các nhà đầu tư và khả năng quý III và quý IV sẽ có hoạt động bình thường trở lại, do du lịch sẽ ngày càng phát triển và được dự báo là ngành hồi phục đầu tiên và nhanh nhất”.

Vị chuyên gia phân tích, phân khúc chung cư cao cấp khiến nhà đầu tư đang "méo mặt" vì đều mua với giá hơn 40 triệu/m2. Do đó, thời điểm này bán lại chắc chắn lỗ, nên dường như họ e dè đầu tư vào dòng cao cấp. Trong khi đó, tại phân khúc bình dân thì khan hàng, dòng sản phẩm này lúc nào cũng đắt khách, nhu cầu lúc nào luôn cao. 

Lý giải hiện tượng cắt lỗ của nhà đầu tư thời gian qua, ông Đính cho rằng hiện tượng này không phổ biến. Những người đầu tư phân khúc cao cấp đang tìm cách bán sản phẩm, có nhà đầu tư hy vọng chờ giá lên nhưng đó hoàn toàn tính toán sai, vì hiện tại phân khúc cao cấp đang ở giá đỉnh điểm. Nếu đầu tư chung cư cao cấp để cho người nước ngoài thuê thì đó là bài toán hợp lý, còn đầu tư chờ tăng giá thì đó là đầu tư sai lầm.

Với phân khúc chung cư cao cấp, chỉ nên mua từ lúc nhà nền móng thì mức giá thấp hơn và có khả năng tăng giá sau khi bán sản phẩm đã hình thành hoặc cho thuê dài kỳ. Nhà đầu tư hết sức cân nhắc vào dòng sản phẩm này vì thực tế đây không phải là sản phẩm có khả năng sinh lời tốt.

Đối với đất nền, nếu những khu đất nằm trong thành phố, trong các đô thị có giá hợp lý thì nhà đầu tư có thể lựa chọn mua những mảnh đất đó. Bản chất là đất trong đô thị đang hướng đến nhà phố - là dòng sản phẩm luôn có giá cao, do đó nếu mua từ lúc chưa xây dựng, còn ở dạng đất thì giá rất rẻ. Nếu giá hợp lý nhà đầu tư nên rót vốn, nhất là khu vực như Đông Anh, bởi có thời điểm giá đất bằng những dự án ở Mỹ Đình.

Giá bất động sản luôn luôn được tăng tỷ lệ thuận theo thực tế đầu tư, tức là giá đất ở đô thị khi có hoàn thiện rồi sẽ tăng tương đương nhà phố. Do đó, đầu tư đất nền luôn luôn an toàn song vẫn phải nhìn vào thực tế phát triển của dự án ấy và các đô thị xung quanh, tránh trường hợp như khách hàng mua đất Mê Linh cách đây chục năm. Có thể mua ngày đó rẻ, nhưng vẫn đọng tiền vì dự án chưa triển khai. Nhà đầu tư nên cân nhắc xem xét đầu tư đất nền tại địa phương có đầu tư mạnh vào phát triển kinh tế, hạ tầng đô thị đã và đang dần hoàn thiện. Nếu địa phương chưa có có sự đầu tư nhưng giá rao bán đất nền rẻ thì cũng cần phải xem xét có phát triển thật không hay ở đó là dự án treo.

“Dù sao thì đất nền là phân khúc sinh lời tốt nhất, bởi nó hình thành ngay trong quá trình đầu tư dự án để và đưa giá đất nền lên tiệm cận giá nhà phố nhưng như tôi đã nói, phải xem xét quá trình từ đất nền lên nhà phố có thực tế không, đừng nên đầu tư mạo hiểm vào chỗ hoang vu, không biết bao giờ mới lên thành phố”.

Ông Đính ví dụ như trường hợp Thạch Thất vừa qua, hơn 10 năm trước khu vực này đã nóng nhưng không thấy có sự đầu tư vào hạ tầng do đó nhà đầu tư cũng mất niềm tin khiến giá đất xuống. Vừa qua, mặc dù có sự nóng sốt, dậy sóng do có thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đầu tư xây dựng khu đô thị tại đây. Tuy nhiên, chưa ai biết chắc rằng phải bao nhiêu năm nữa, dự án khu đô thị đó mới triển khai, hay doanh nghiệp chỉ nghiên cứu xong và bỏ đó. 

Hoặc đơn cử như Đông Anh, từ khi công bố quy hoạch cũng đã 2 năm, trước đó giá đất đã tăng chóng mặt, từ 2 - 3 triệu đồng/m2 đã lên tới vài chục triệu đồng. Tuy nhiên, khi nào thực hiện quy hoạch thì vẫn chưa có động thái mới. Do đó, những nhà đầu tư đã rót tiền vào khu vực này vẫn đang chờ đợi đất lên giá, thậm chí nhiều nhà đầu tư có thể “chôn” vốn ở đây thêm vài năm nữa. Điều đó cho thấy rằng, đầu tư vào Đông Anh là một lựa chọn tại thời điểm này nhưng phải lưu ý những khu vực đã có quy hoạch hoặc đầu tư khu vực này dưới dạng "của để dành" thay vì đầu tư lướt sóng. 

Ông Đính cho rằng, đất nền tại các địa phương không phát triển kinh tế, hạ tầng, không có quy hoạch trong tương lai thì đất ở khu vực đó cũng như các làng xóm bình thường khác.