Chung cư mini: Nên hay không nên “luật hoá”?

Nở rộ nhà ở riêng lẻ “hô biến” thành chung cư mini

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thực trạng nhà ở riêng lẻ “hô biến” thành chung cư mini rộ lên như một phong trào.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay chưa có thống kê nào về số lượng các chung cư mini trên địa bàn. Tuy nhiên, loại hình chung cư mini “trá hình” xuất hiện tập trung nhiều tại các quận: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy... Các nhà này được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 5 đến 10 tầng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư, do tư nhân, doanh nghiệp tự đầu tư với lý do ban đầu làm nhà ở sau đó tự ý chuyển đổi công năng, ngăn chia thành các phòng khép kín để bán hoặc cho thuê.

Theo tìm hiểu của PV, loại chung cư mini “trá hình” này thường xây theo kết cấu nhà ống, lối cầu thang bộ nhỏ, không có tầng hầm để xe mà thay vào đó là tầng trệt. Đặc biệt, loại hình này gần như không có hệ thống thoát hiểm, phòng chống cháy nổ, vị trí lại đa phần nằm trong các hẻm, ngách, chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, cách đường lớn hàng trăm mét. Vì vậy, khi hoả hoạn xảy ra, việc chữa cháy là rất khó khăn.

Chưa kể một số chung cư mini vì lý do an ninh mà xây dạng “chuồng cọp”, khiến cơ hội thoát hiểm của người dân lẫn khả năng chữa cháy của lực lượng cứu hoả gần như bất khả thi.

Những hiểm hoạ về cháy nổ là dễ dàng nhận thấy nhưng những năm qua, chung cư mini vẫn mọc lên như nấm tại các đô thị lớn, vậy đâu là lý do?

Xét ở phương diện người mua/thuê, các căn hộ tại chung cư mini có diện tích vừa phải, giá bán/cho thuê phù hợp với túi tiền của gia đình trẻ, người lao động, học sinh, sinh viên. Vị trí lại thường nằm khu vực trung tâm nên thuận tiện cho sinh hoạt, làm việc, đi học... Vì vậy mà chung cư mini có lợi thế cạnh tranh hơn nhiều so với các chung cư cao tầng. Đây cũng là lý do, trong bối cảnh nhà ở xã hội khan hiếm, nhà ở thương mại giá rẻ lại gần như triệt tiêu thì chung cư mini nổi lên như một lời giải duy nhất cho nhu cầu ở thực của người có thu nhập thấp tại các đô thị.

Về phía nhà đầu tư, chung cư mini được xem là kênh đầu tư bán/cho thuê có tiềm năng khi nhu cầu cao, lợi nhuận lớn nhưng số tiền bỏ ra không nhiều.

Chia sẻ với Reatimes, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng cho rằng, loại hình chung cư mini đang nở rộ một cách ồ ạt trên thị trường có thể lý giải từ lợi ích hai chiều.

Đối với người mua, phần lớn họ là những người thu nhập thấp, khó khăn về nơi ở nên lựa chọn những căn hộ chung cư mini dưới quy chuẩn để có được giá bán/thuê thấp hơn. Còn người xây dựng, mục đích chính của họ là tối ưu hóa lợi nhuận của các tòa nhà chung cư mini thông qua việc xây vượt tầng, vượt mật độ xây dựng, vượt hệ số sử dụng đất, từ đó để tăng tổng diện tích sàn xây dựng của một mảnh đất lên cao hơn.

Tuy nhiên, luật sư Lê Văn Hồi cho rằng, câu chuyện không chỉ dừng lại ở lợi ích cho cả phía nhà đầu tư, khách hàng mà còn là câu chuyện của quy hoạch đô thị. “Sự nở rộ của chung cư mini chính là xuất phát từ sự thất bại trong câu chuyện quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại các đô thị. Chúng ta đã thật sự quan tâm đến nơi ở của số đông người dân đô thị, đặc biệt là người nhập cư - lực lượng lao động chính hay chưa?

Quan sát việc phát triển nhà ở dễ dàng nhận thấy, ngay cả những dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp cũng có giá thực tế không hề thấp, từ đó khiến cho việc tiếp cận nguồn cung nhà ở của đại đa số người dân còn hết sức khó khăn. Điều này đã vô tình tạo ra cơ hội, mảnh đất màu mỡ cho những tòa nhà chung cư dưới chuẩn như chung cư mini được phát triển", luật sư Hồi nhìn nhận.

Ngoài ra, việc buông lỏng quản lý trong hoạt động xây dựng, những lỗ hổng trong quy định pháp luật cũng là nguyên nhân khiến các tổ chức, cá nhân có điều kiện đua nhau kinh doanh chung cư mini - luật sư Hồi cho biết thêm.

Nên hay không nên “luật hoá”?

Như đã nói, chung cư mini là một loại hình được “hô biến” từ nhà ở riêng lẻ nên dù phát triển mạnh mẽ về số lượng, loại hình này vẫn chưa có những quy định riêng trong hệ thống pháp luật.

Luật sư Lê Văn Hồi cho biết, không có thuật ngữ pháp lý của khái niệm chung cư mini như cách gọi phổ biến của truyền thông, người dân hay người kinh doanh bất động sản hiện nay. Dưới góc độ pháp lý, chỉ có khái niệm “Nhà chung cư” theo quy định tại Điều 3.3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Tuy nhiên, cũng có thể hiểu được khái niệm chung cư mini là nhà chung cư theo định nghĩa tại Điều 3.3 Luật Nhà ở 2014 nhưng được xây dựng với quy mô nhỏ. Về số tầng, chiều cao công trình, số lượng căn hộ cũng như diện tích căn hộ được đầu tư, xây dựng bởi các hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng được các điều kiện về nhà chung cư theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/20215/NĐ-CP, Thông tư số 19/2016/TT-BXD. Khi đáp ứng các điều kiện này, người mua căn hộ chung cư có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ chung cư.

Cùng quan điểm chưa quy định khái niệm cụ thể về chung cư mini tại Luật Nhà ở 2014, song chia sẻ với Reatimes, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính pháp cho biết, một số văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội đã sử dụng khái niệm chung cư mini và căn hộ chung cư mini, mô tả đặc điểm của chung cư mini và quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư mini.

Cụ thể Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND quy định cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini như sau: “Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở)”.

“Chính quy định này nên khái niệm chung cư mini được ra đời, tuy nhiên nhiều tòa nhà được xây dựng theo kiểu chung cư mini nhưng không đáp ứng điều kiện tiêu chuẩn quy định về nhà chung cư nên không đủ điều kiện để bán từng căn hộ”, luật sư Đặng Văn Cường nói.

Nói về thực tế này, luật sư Lê Văn Hồi cũng nhìn nhận, chung cư mini mọc lên ồ ạt nhưng phần lớn không đảm bảo các quy định về nhà chung cư của Luật Nhà ở, có thể kể đến những sai phạm điển hình về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, xây dựng vượt tầng hoặc không đáp ứng diện tích tối thiểu. Do đó, khi hoàn tất xây dựng, người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thay vào đó chủ đầu tư thường cấp Giấy chứng nhận đồng sử dụng đối với quyền sử dụng đất chung cho tất cả những người mua căn hộ. Hoặc các tổ chức, cá nhân xây dựng lên các tòa nhà chung cư mini đó thuần túy chỉ để cho thuê, không có mục đích chuyển nhượng.

Tuy nhiên, bày tỏ dưới góc độ cá nhân, luật sư Hồi vẫn ủng hộ sự phát triển của loại hình này tất nhiên phải quy định rõ ràng, cụ thể trong hệ thống pháp luật. 

Luật sư Hồi cho biết, trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất đã cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng đối với từng căn hộ của loại hình chung cư mini và đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới tên “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

“Khi chúng ta chưa có bài toán tổng thể giải quyết nhu cầu ở, sinh sống của đại bộ phận người dân thì chúng ta buộc lòng phải có những quy định phù hợp để phục vụ số đông. Đương nhiên, khi “luật hóa” quy định này thì cũng phải kèm theo các vấn đề quy hoạch tổng thể cho các dự án “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, chắc chắn sẽ phải có các quy định đồng bộ đi kèm như điện, đường, trường, trạm… Và đương nhiên, cùng với quy định pháp luật, việc thi hành pháp luật cũng phải đảm bảo hiệu quả trên thực tế, hạn chế đối đa những sai phạm như hiện nay trong việc cấp phép xây dựng, quản lý khi các tòa nhà này đi vào hoạt động như vấn đề về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy…”, luật sư Hồi bày tỏ quan điểm.

Có cùng ý kiến, luật sư Đặng Văn Cường cũng cho rằng, việc quy định rõ ràng và quản lý chặt chẽ hơn nữa chung cư mini trong dự thảo Luật Nhà ở là điều cần thiết. Có thể vẫn cho phép cấp phép xây dựng các toà nhà chung cư mini, song điều kiện, tiêu chí, tiêu chuẩn, công tác quản lý từ việc thiết kế, phê duyệt thiết kế, tổ chức thi công phải được quy định và có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan Nhà nước để đảm bảo các căn hộ chung cư mini vẫn đáp ứng các tiêu chí căn hộ chung cư thông thường.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở một góc độ khác, không ít chuyên gia lại phản đối việc “luật hoá” loại hình chung cư mini.

Chia sẻ với báo chí, luật sư Nguyễn Hồng Trường (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, dự thảo Luật Nhà ở quy định mới cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ chung cư mini, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Việc này cần được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini. Kiên quyết không cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Ngoài ra, nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản./.