Kiểm soát giá nhà: Từ "liều thuốc hạ sốt" đến giải pháp bình ổn dài hạn"

Đề xuất ba mũi giải pháp “hạ nhiệt” giá nhà

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ Tờ trình Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó đề xuất các giải pháp nhằm điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá. Đồng thời, tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Thông qua những mục tiêu trên, hướng tới bình ổn thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Trong đó, về chính sách kiểm soát, minh bạch giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản. Trung tâm này sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, dự thảo đề xuất giới hạn hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà từ căn thứ hai trở đi (trừ nhà ở xã hội). Cụ thể, người vay mua căn nhà thứ hai chỉ được giải ngân tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, và mức vay giảm còn tối đa 30% giá trị hợp đồng đối với các khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên.

Về chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Bộ Xây dựng đưa ra phương án UBND cấp tỉnh, thành quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù như: Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.

Dự thảo Nghị quyết cũng quy định: Người mua nhà ở tại dự án này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, Dự thảo Nghị quyết được xây dựng dựa trên cơ sở thực tiễn đầu tiên là giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) thực hiện vào tháng 9/2025 chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá trung bình 92,9 triệu đồng/m2, trong khi con số trung bình tại TP.HCM là 135,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người Việt chỉ dao động từ 8 - 10 triệu đồng/tháng, tạo ra cách biệt lớn giữa giá nhà và thu nhập.

Bộ Xây dựng nhìn nhận: “Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông”.

Thứ hai, về cơ cấu tín dụng, tính đến hết tháng 7/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng - con số cao kỷ lục, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế với tỷ lệ nợ xấu là 2,4%.

Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Trong khi đó, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Với những cơ sở thực tiễn nêu trên, Bộ Xây dựng nhận định, “Việc ban hành Nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản là cần thiết và cấp bách, nhằm khắc phục các bất cập hiện nay, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô”.

Bình ổn giá nhà: Không thể chậm trễ

Trong tiến trình lịch sử, những diễn biến của thị trường bất động sản luôn tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.

Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc ban hành một Nghị quyết để kiểm soát giá nhà là bước đi cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

Theo ông, giá nhà tại Việt Nam thời gian qua tăng chủ yếu là “giá ảo”, không phản ánh giá trị thực của thị trường. “Giá nhà đã cao đến mức ngay cả tầng lớp trung lưu cũng khó có thể mua nổi. Khi giá ảo tiếp tục bị đẩy lên, đến một thời điểm nhất định, “bong bóng” bất động sản ngày càng phình to và tất yếu sẽ vỡ”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cảnh báo.

Vị giáo sư phân tích thêm: “Giá nhà chỉ nên tăng khi thị trường nóng, có giao dịch thực, không thể có chuyện giá tăng mạnh trong khi thị trường đang nguội lạnh. Đó là quy luật của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta lại đang rơi vào tình trạng ngược lại - giá nhà tăng, thậm chí tăng khá mạnh, dù rất ít giao dịch xuất phát từ nhu cầu ở thực mà chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ. Đây là điều rất bất thường, phản ánh sự méo mó trong vận hành thị trường”.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, tình trạng sốt giá và đầu cơ bất động sản còn khuếch đại sự chênh lệch giàu nghèo và gia tăng bất ổn xã hội. Người giàu, những người đang nắm giữ nhiều bất động sản và có khả năng tiếp cận các đòn bẩy tài chính, sẽ càng trở nên giàu có hơn. Ngược lại, những người thu nhập thấp và trung bình khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở.

Ai sẽ là người bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh với muôn vàn rủi ro, trong khi găm giữ bất động sản lại có thể nhân đôi giá trị sau vài năm? Nếu không trả lời được câu hỏi này, tôi e rằng mục tiêu có hai triệu doanh nghiệp trong cả thập kỷ tới sẽ gặp khó khăn.

PGS.TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân

“Ai sẽ là người bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh với muôn vàn rủi ro, trong khi găm giữ bất động sản lại có thể nhân đôi giá trị sau vài năm? Nếu không trả lời được câu hỏi này, tôi e rằng mục tiêu có hai triệu doanh nghiệp trong cả thập kỷ tới sẽ gặp khó khăn”, vị chuyên gia trăn trở.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc Nhà nước sớm đưa ra các cơ chế, chính sách để kiểm soát giá nhà và bình ổn thị trường là hết sức cấp thiết, phải triển khai sớm, đồng bộ và quyết liệt.

Khái quát lại vấn đề, ông Doanh đưa ra ba lý do chính cho thấy sự cần thiết đó.

Thứ nhất, đây là vấn đề an sinh xã hội. Hiến pháp đã quy định rõ, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của người dân. Tuy nhiên, với mức giá như hiện nay, việc tiếp cận nhà ở đối với người thu nhập thấp, thậm chí cả người có thu nhập trung bình, đang trở nên vô cùng khó khăn. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người lao động, mà còn tác động đến năng suất, chất lượng lao động và sự ổn định xã hội.

Hiện nay, đối mặt với giá nhà đất tăng cao, chi phí sinh hoạt đắt đỏ, nhiều cặp đôi không dám kết hôn hay sinh con vì thiếu chỗ ở ổn định, hơn thế còn đánh mất động lực cố gắng trong cuộc sống.

Các nhà nhân khẩu học cảnh báo, nếu xu hướng này lan rộng sẽ tạo hệ lụy khó lường trong bối cảnh cơ cấu dân số Việt Nam đang già hóa nhanh, gây thiếu hụt lao động, gia tăng gánh nặng an sinh xã hội và đe dọa đến nền kinh tế.

“An cư thì mới lạc nghiệp. Khi người dân có chỗ ở ổn định, chất lượng cuộc sống và năng suất lao động sẽ được nâng cao, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội”, ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Thứ hai, xét ở góc độ thị trường, giá nhà hiện nay đang ở mức cao bất hợp lý. Một số phân khúc, tại một số thời điểm và khu vực, giá bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Thực trạng này khiến thị trường bất động sản méo mó, không còn phản ánh đúng cung - cầu thực tế, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà ở thực.

Thứ ba, từ hai vấn đề trên dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng về kinh tế vĩ mô. Khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng”, một lượng vốn khổng lồ bị “giam” trong những tài sản không thanh khoản được, khiến dòng tiền bị đứt gãy, nền kinh tế trì trệ.

Đặc biệt, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, rủi ro càng lớn khi đến hạn vẫn phải trả lãi trong bối cảnh thị trường không có giao dịch. Nếu không kiểm soát tốt, tình trạng này có thể dẫn tới hình thành bong bóng bất động sản, và khi bong bóng vỡ, hậu quả sẽ vô cùng nghiêm trọng - trước hết là với hệ thống ngân hàng, sau đó lan sang thị trường tài chính và toàn bộ nền kinh tế.

Ông Bùi Văn Doanh cảnh báo: “Trên thế giới, phần lớn các cuộc khủng hoảng và suy thoái tài chính đều bắt nguồn từ việc vỡ bong bóng bất động sản. Vì vậy, Việt Nam cần hành động nhanh chóng để hạ nhiệt giá nhà, đưa thị trường về đúng giá trị thực”.

***

Sự cấp thiết của việc ban hành Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản không chỉ là yêu cầu từ thực tiễn, mà còn là đòi hỏi tất yếu của một nền kinh tế muốn phát triển bền vững, công bằng và ổn định. Nếu không sớm có giải pháp mang tính hệ thống, thị trường bất động sản có thể tiếp tục "nóng" bất thường, gây hệ luỵ lớn cho nền kinh tế và an sinh xã hội.

Đã đến lúc, cần có khung pháp lý đủ mạnh để đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam phát triển đúng hướng - ổn định, minh bạch.

Mời độc giả đón đọc bài tiếp theo!