Chung cư Hà Nội "cắt cơn sốt", hết thời thổi giá cao chót vót?

Văn phòng đăng ký đất đai thưa thớt

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 ghi nhận dấu hiệu tích cực sau một thời gian dài ảm đạm, phân khúc nhà ở chung cư trở thành tâm điểm khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới giá rao bán các căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh, liên tục trong 21 quý.

Theo dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills, tính đến hết quý I/2024, mặt bằng giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt ngưỡng trung bình 59 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Cụ thể, giá bán tại thị trường thứ cấp quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay. Đó là tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại các trang web và diễn đàn chuyên về mua bán bất động sản, những ngày này, không khó để bắt gặp tình trạng các căn căn hộ chung cư được rao bán với mức giá "kịch trần".

Theo khảo sát trên các trang web về bất động sản, giá chung cư đang đạt ngưỡng "đáng báo động". Tại quận Tây Hồ - khu vực dự kiến nằm trong đồ án quy hoạch trụ sở 36 bộ, ngành, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của đoàn thể ở khu Tây Hồ Tây và Mễ Trì, giá chung cư tại đây có sự biến động mạnh. Đơn cử như căn hộ thuộc dự án 6th Element, Khu đô thị mới Tây Hồ Tây có mức giá bán giao động trong khoảng từ 90 - 200 triệu đồng/m2.

Một dự án khác cũng nằm gần đó – Khu đô thị Ngoại Giao Đoàn (quận Bắc Từ Liêm), trên thị trường sơ cấp, giá bán thời điểm hiện tại tăng khá mạnh, rơi vào khoảng 80 - 200 triệu đồng/m2.

Một số dự án có vị trí thuận tiện, hạ tầng khang trang nằm ở các quận gần trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này ghi nhận tăng liên tục. Các dự án được chào bán với giá trung bình từ 50 - 70 triệu đồng/m2 như: Dự án Royal City có mức giá từ 55 - 70 triệu/m2, dự án King Palace từ 50 - 60 triệu/m2, dự án BRG Park Residence ghi nhận 65 - 79 triệu/m2, dự án Summit Building và The Park Home có giá trung bình từ 55 triệu/m2 trở lên… Thậm chí, có những khu nhà tập thể cao tầng cũ, chung cư đã qua sử dụng gần chục năm, giá cũng tăng gấp đôi, lên đến 60 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu đầu tư lớn khi dòng tiền lớn đang chảy mạnh vào bất động sản để giữ tài sản, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã chạm đáy. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ chính nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên dồn về Hà Nội, trong khi nguồn cung lại quá thiếu, khan hiếm nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Theo tâm lý chung, nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam luôn ở mức cao và vẫn đang trong xu hướng tăng… Hàng loạt những yếu tố này tác động đồng thời khiến giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục phá kỷ lục về giá. Sự tăng giá của chung cư Hà Nội phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu do nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá đi lên.

VARS cũng cho rằng, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Qua khảo sát nhanh của Reatimes trên các diễn đàn, hội nhóm về buôn bán bất động sản, tình hình mua bán bất động sản diễn ra khá ảm đạm, không sôi nổi như đồn đoán. Số lượng bài đăng chào bán nhiều, nhưng số lượt bình luận, quan tâm lại chẳng bao nhiêu.

Để hiểu rõ hơn về diễn biến thị trường giai đoạn hiện nay, PV Reatimes đã khảo sát thực tế tại một số văn phòng đăng ký đất đai nằm trong các quận được cho là "tâm bão" trong cơn sốt chung cư trên địa bàn Hà Nội.

Tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Tây Hồ, nơi được cho là tập trung nhiều dự án chung cư "hot", theo ghi nhận của PV, mặc dù là ngày đầu tuần nhưng lượng khách ra vào làm thủ tục tại văn phòng ở mức trung bình, không có dấu hiệu tăng mạnh. Theo đại diện Văn phòng tại đây, khách đến làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất vẫn bình thường như năm ngoái, không có dấu hiệu gia tăng đột biến.

"Thủ tục hành chính về giao dịch chuyển nhượng đất đai tại khu vực này qua văn phòng không có dấu hiệu tăng đột biến như đồn thổi, thậm chí có dấu hiệu giảm hơn so với năm ngoái, chủ yếu người dân đến văn phòng chúng tôi làm các giao dịch đảm bảo", vị đại diện này cho hay.

Anh Đ.H.D, một người đến làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản chia sẻ, tình trạng giá nhà tăng liên tục theo tháng, thậm chí theo ngày gây không ít hoang mang cho người mua. Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực đã chấp nhận lùi kế hoạch lại vì giá nhà quá cao, khiến họ không thể thu xếp nguồn tài chính.

"Mức tăng ở hầu hết các phân khúc nhà chung cư thực sự vượt xa so với mặt bằng chung thu nhập của chúng tôi. Dù chấp nhận bỏ số tiền lớn để mua chung cư, nhưng quả thực tôi đồng ý với nhận định rằng chung cư Hà Nội đang "ngáo giá". Giá tăng quá cao khiến nhiều bạn bè, người thân của tôi có nhu cầu mua nhà ở thực đã chấp nhận lùi kế hoạch lại vì giá nhà quá cao, họ không thể thu xếp nguồn tài chính", anh D bộc bạch.

Chia sẻ với PV về bức tranh bất động sản những ngày gần đây, anh D cũng đặt nghi vấn về chiêu trò thổi giá của những nhà xây dựng, đầu tư và môi giới ăn theo khiến giá nhà tăng chóng mặt. Anh cho biết thêm, nhu cầu của người mua là có thực nhưng không đến mức xảy ra tình trạng "sốt" nhà đến vậy. Chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, họ mua đi bán lại để kiếm giá chênh, việc này ngày càng khiến giá tăng cao.

Tiếp tục khảo sát tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Bắc Từ Liêm, nơi tập trung dự án chung cư Khu đô thị Ngoại Giao Đoàn "siêu hot", theo nhân viên hành chính tại đây, số hồ sơ chuyển nhượng bất động sản không có sự biến động nhiều so với năm trước, đa số hồ sơ cơ quan này tiếp nhận thời gian gần đây liên quan đến thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc xóa thế chấp ngân hàng.

Cũng tại một số văn phòng công chứng trên các quận trung tâm tại Hà Nội như: quận Thanh Xuân, Cầu Giấy,.. tình hình này diễn ra tương tự. Đa số các đại diện tại đây đều cho rằng, từ đầu năm 2024 đến nay, lượng khách đến công chứng giấy tờ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất vẫn như mọi năm, không có dấu hiệu tăng đột biến, trung bình mỗi ngày, các văn phòng công chứng này chỉ tiếp nhận khoảng 3 - 5 hồ sơ chuyển nhượng.

Trước thực trạng giá bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm ở mọi phân khúc, theo giới chuyên gia, đây phần lớn là chiêu thức nhằm "tạo sóng" của các nhà môi giới và nhà đầu tư. Sở dĩ xảy ra tình trạng giao dịch ít là do giá chung cư bị "thổi" lên bất thường, khiến thị trường không hấp thụ được, dẫn đến không có giao dịch, tuy giá cao nhưng cũng chỉ là giá ảo. Người bán cứ hét giá cao, nhưng tài chính của người mua không cho phép, dẫn đến tình trạng cung cầu không gặp nhau. Giá chung cư tăng cao nhưng không có giao dịch thì đây là thị trường ảo.

Chung cư Hà Nội "cắt cơn sốt", giá có giảm mạnh?

Nhận định về những rủi ro mà thị trường gặp phải trước tình trạng giá chung cư "leo" cao bất thường, tại ĐHCĐ của CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cen Land, MCK: CRE), Chủ tịch HĐQT Cen Land Nguyễn Trung Vũ cho biết, nếu giá cứ đà lên, sẽ dẫn đến tình trạng cung không gặp cầu. Nếu không có nhiều nguồn cung, giá bất động sản không giảm, thị trường sẽ khó khăn trong dài hạn, tình trạng này kéo dài có nguy cơ rất cao sẽ biến thành khủng hoảng. Hiện nay thị trường bất động sản vẫn chưa thoát hẳn khó khăn mà mới tạm gọi là có dấu hiệu ổn định. Kinh tế chưa có những khởi sắc rõ ràng, thu nhập việc làm của người dân thì chưa thực sự ổn định trở lại mà giá chung cư lại xuất hiện tình trạng rần rần như vậy là bất thường.

"Supply không gặp Demand. Người có cầu bất động sản chỉ là "Need" nhưng khả năng có tiền là không thể. Đó là cái tôi rất lo lắng, bởi trong dài hạn, bất động sản sẽ rất căng thẳng nếu không có chính sách điều chỉnh từ vĩ mô", ông Vũ bày tỏ.

Trả lời những câu hỏi liên quan đến việc liệu "cơn sốt" chung cư đến bao giờ hạ nhiệt? Ông Nguyễn Trung Vũ khẳng định, một số phân khúc bất động sản đã tăng nóng trong thời gian dài, và tới đây mức giá sẽ bình thường trở lại. Đồng thời, ông cũng cho rằng, việc giá bất động sản hạ nhiệt sẽ tốt cho thị trường và tốt cho những nhà kinh doanh bất động sản và tốt cho cả những người mua nhà. Trước đây mọi người mua vì phong trào hoặc sau một thời gian dài thị trường đóng băng thì khách hàng có tâm lý vội vã đua mua, chứ tình trạng này không phải câu chuyện dài hạn.

Tôi khẳng định sau 30/4 giá chung cư sẽ không còn tình trạng tăng nóng nữa vì hiện nay nhiều người đang mua theo tâm lý, thấy sóng thì mua, đây sẽ không phải là xu hướng dài hạn. Điều quan trọng trong kinh doanh là phải dài hạn, phải bền vững. Nếu không có nhiều nguồn cung, giá bất động sản không giảm, thị trường sẽ khó khăn trong dài hạn, ông Nguyễn Trung Vũ khẳng định.

Cũng theo giới chuyên gia quan sát đánh giá, nguyên nhân khiến thị trường nhà ở được kỳ vọng sẽ cắt đà leo thang, bình ổn hơn là do giá nhà tăng chóng mặt khiến không ít người đã phải lùi kế hoạch bởi giá quá cao, vượt xa tầm kiểm soát của người mua. Bên cạnh đó, lãi suất chưa về mức kỳ vọng, thời gian ưu đãi quá ngắn cũng là nguyên nhân khiến nhiều người lùi kế hoạch vay ngân hàng để mua nhà. Trong bối cảnh đó, người mua nhà bắt đầu có tâm lý lo ngại, không ít người bỏ ý định mua. Tuy nhiên, theo chuyên gia, khả năng giá nhà giảm là rất thấp, ít nhất là trong 2 - 3 năm tới, bởi cầu đang vượt cung quá lớn.

Đánh giá về phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội cho rằng trong thời gian tới nguồn cung nhà sẽ được cải thiện nên giá chung cư tại Hà Nội sẽ không thể tăng "nóng" như thời gian vừa qua.

Theo đó, giai đoạn 2024 - 2026, mỗi năm Hà Nội sẽ có thêm khoảng 20.000 sản phẩm chung cư, nhà ở gắn liền với đất, tăng thêm việc đáp ứng cho nhu cầu ở thật, đầu tư trên thị trường. Vì vậy, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội sẽ hạ nhiệt, đi vào chu kỳ ổn định hơn trong những quý tiếp theo trong năm 2024.

Nhận định về giá chung cư Hà Nội, các chuyên gia của VARS cũng cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Đồng thời khuyến nghị để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đặc biệt, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất "giá trị sử dụng". Một đề xuất khác là cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.