Chính sách quyết định sự \"thành bại\" của thị trường bất động sản

Chính sách quyết định sự "thành bại" của thị trường bất động sản

Sau gần 10 tháng Chính phủ mở cửa trở lại tất cả các hoạt động kinh tế, nhìn nhận khách quan một số phân khúc BĐS đã có sự phục hồi, nhưng toàn thị trường thì đang cho thấy nhiều bất ổn. Bất ổn lớn nhất đó là sự tăng giá nhanh của các sản phẩm, đặc biệt là nhà ở. Theo số liệu thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam giá bán căn hộ đã tăng khoảng 30% so với năm 2021, 50% so với năm 2019.

Câu chuyện khó khăn của các DN BĐS, công ty môi giới, nhà đầu tư… thời gian qua đã được truyền thông, báo chí, giới chuyên gia “mổ xẻ” rất nhiều và thực tế này là điều không cần phải bàn cãi.

Trong đó, khó khăn hàng đầu là kiểm soát tín dụng đối với người mua nhà và rất khó để các nhà phát triển BĐS tiếp cận nguồn vốn. Chưa kể, một số vụ việc liên quan đến trái phiếu DN BĐS đã tác động đến niềm tin của nhà đầu tư. Bất ổn từ thị trường tài chính lan đến BĐS khiến kênh đầu tư này đã khó càng thêm khó.

Trước những thách thức đặt ra cho thị trường BĐS, nhiều cuộc họp đã được Chính phủ tổ chức, tiếng nói của DN đã đến với nhà cầm quyền. Vậy, câu hỏi đặt ra lúc này là: Chính phủ sẽ định hướng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này như thế nào?

Từ năm 1991, nền kinh tế Việt Nam hoạt động theo cơ chế thị trường, DN tự chịu trách nhiệm với hoạt động kinh doanh của mình. Do đó, thay vì “bơm tiền” để giải cứu BĐS, hãy đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường. Từ đó, giúp thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý.

Theo các chuyên gia, cần nhanh chóng hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vai trò thuế, phí BĐS trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí BĐS gắn với thuế, phí đất đai...

Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao, những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn đang kìm hãm sự phát triển. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn, cung BĐS chỉ trực chờ bùng nổ khi khó khăn pháp lý được tháo gỡ.

Gỡ vướng pháp lý và dòng vốn cho thị trường bất động sản

Nhiều vấn đề đang nóng của thị trường bất động sản hiện nay như điểm nghẽn pháp lý, các chính sách về tín dụng và trái phiếu… Các rào cản này đã khiến quá trình hồi phục hậu đại dịch Covid-19 của thị trường bất động sản chậm lại. 

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng cho hay, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhưng chưa ai làm. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có thời gian chững lại sau sự cố Cocobay và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, độ nóng của loại hình này đang quay trở lại và đây là thời điểm rất cần một khung chính sách hoàn chỉnh để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, có thể thấy du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang bùng nổ. Theo đó, muốn bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bùng nổ một cách mạnh mẽ thì cần có vốn và nguồn vốn lớn huy động từ xã hội, cùng với đó là chia sẻ lợi ích cho người dân. Nếu hệ thống pháp luật ổn định, việc nhà đầu tư chia sẻ lợi ích cho người dân sẽ là điểm sáng. Do đó, tiếp cận giải quyết vấn đề đối với Luật Đất đai cần dựa trên nền tảng như vậy chứ không phải trên nền tảng về kỹ thuật. Đặc biệt, bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng không được có sự chồng chéo về các vấn đề thủ tục pháp luật. 

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup chia sẻ, mặc dù có khoảng 10 - 16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý nói chung và của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.

Bên cạnh vướng mắc về pháp lý, việc “đói vốn” cũng đang là một cản trở lớn, nhất là trong chu kỳ phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19 của thị trường bất động sản. Giới chuyên gia nhìn nhận, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng dù được nới room cũng như từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể có sự đột phá cho thị trường, các doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV từng cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang có nhu cầu vốn lớn nhưng đây lại là vấn đề khó khăn bởi bất động sản vẫn luôn được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, dẫn đến các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong việc giải ngân. Tuy nhiên, cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo từng phân khúc bất động sản để phân tích, cụ thể là bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng…

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi dòng vốn bị ách tắc sẽ có 3 nhóm bị ảnh hưởng.

Nhóm thứ nhất là các nhà phát triển bất động sản, các chủ đầu tư dự án. Khi doanh nghiệp đang triển khai dự án mà dòng vốn dừng lại thì các dự án dở dang sắp hoàn thành cũng bị dừng lại do không có tiền chi trả cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp. Việc dừng lại này dẫn đến hệ lụy là không có sản phẩm trả cho khách hàng và có thể bị khách hàng kiện…

Nhóm thứ hai là các hoạt động ngành nghề liên quan đến bất động sản. Theo thống kê, có khoảng hơn 30 ngành nghề chịu ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Các chủ dự án dừng hoạt động cũng sẽ gây ra khó khăn trong thanh toán tiền lương công nhân và các đầu vào của mình... Từ đó, gây ra hậu quả chung cho nền kinh tế. 

Nhóm thứ ba là khách hàng. Bởi các nhóm công nhân thu nhập thấp, đối tượng chính sách vẫn phải dùng đến các dòng tín dụng để mua nhà. Nếu không tiếp cận được vốn vay, cùng với mức lương và nguồn thu nhập sụt giảm thì việc mua nhà sẽ càng trở nên khó khăn. Doanh nghiệp làm ra sản phẩm rồi nhưng không tiêu thụ được, từ đó dẫn đến câu chuyện tồn kho bất động sản.

Do đó, cần thiết khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản thông qua thực hiện rất nhiều giải pháp. TS. Đính cho biết: “Ngân hàng đã nới room nhưng không nhiều, chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng và con số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản hiện nay. Do đó, đối với các dự án có tính chất mang lại lợi ích cho xã hội, phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì Nhà nước cần cho tiếp cận với vốn sớm và dễ dàng nhất. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành cần được tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, từ đó tạo ra lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế đất nước”.

Ngoài ra, chuyên gia cho rằng cần tạo nhiều kênh huy động vốn hiệu quả như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác…, đồng thời cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam./.