Căn hộ giảm giá cho thuê một nửa vẫn ế ẩm, vắng khách

Căn hộ giảm giá cho thuê đến 50%

Theo khảo sát PV, từ sau khi dịch Covid-19 bùng phát, giá căn hộ cho thuê phân khúc trung – cao cấp ở TP.HCM đã giảm đáng kể. Điển hình, vào năm 2019, giá thuê căn hộ chung cư cao cấp Midtown Sakura Phú Mỹ Hưng có giá dao động từ 17 – 37 triệu đồng/tháng (tuỳ diện tích). Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá cho thuê tại chung cư này đã giảm xuống chỉ còn từ 14 – 35 triệu đồng/tháng. Tương tự, giá thuê căn hộ Eco Green Sài Gòn từ 12 – 25 triệu, nay giảm còn từ 8,5 – 14 triệu đồng/tháng. 

Việc căn hộ giảm giá cho thuê giảm kéo theo tỷ suất lợi nhuận giảm. Điển hình, tại dự án Vinhomes Grand Park, căn hộ 1 phòng ngủ (diện tích 46,5 – 51,5 m2) có giá bán từ 1,68 - 2 tỷ đồng/căn, song giá cho thuê chưa nội thất chỉ từ 4 - 5 triệu đồng/tháng, đầy đủ nội thất là từ  5,5 – 6,5 triệu đồng/tháng. Như vậy, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê này chỉ khoảng 2,85%. Còn căn hộ 2 phòng ngủ (diện tích 69m2, căn góc) có giá bán từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn; giá cho thuê chưa nội thất là 5 - 7 triệu đồng/tháng, đầy đủ nội thất là 7 - 9 triệu đồng/tháng, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ này khoảng 3%. Nếu tính chung, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại dự án Vinhomes Grand Park dao động từ 2,5% đến 3,1%.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam, trong dịch Covid-19 và đến quý I/2021, thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM trầm lắng. Nếu như trước dịch Covid-19 bùng phát, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng 7 – 8%, thì hiện nay con số này giảm xuống chỉ còn 2- 3%.

Đặc biệt, bà Yến còn cho biết, giá thuê căn hộ tại TP.HCM đã giảm khoảng 30%, thậm chí có một số khu vực giảm đến 50%. Nguyên nhân khiến giá căn hộ cho thuê giảm là do khi dịch Covid-19 bùng nổ, hoạt động thông thương của các nước sụt giảm đáng kể, nhiều chuyến bay cũng ngưng trung chuyển để đảm bảo kiểm soát dịch. Chưa kể, dịch Covid-19 bùng nổ ngay thời điểm dịp nghỉ Giáng sinh và Tết Dương lịch nên nhiều người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam trở về nước nghỉ lễ và bị mắc kẹt, chưa thể quay lại Việt Nam.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới thị lượng khách thuê căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung – cao cấp khi mà đa số khách thuê phân khúc căn hộ này là chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Bà Yến thông tin, tỷ lệ khách nước ngoài thuê căn hộ trung – cao cấp chiếm 40 – 50% lượng khách thuê căn hộ phân khúc này tại TP.HCM. Thậm chí, có những khu vực, lượng khách thuê là người nước ngoài chiếm tới 70%.

Bên cạnh đó, kể từ khi đại dịch bùng nổ cho đến nay, việc thắt chặt chi tiêu của người tiêu dùng đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp. Trước đây, tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê vẫn duy trì ở mức cao khoảng 95%. Thế nhưng, hiện nay, tỷ lệ bỏ trống căn hộ cho thuê tại các thành phố lớn chiếm khoảng 30 - 40%. 

Ngoài ra, dịch Covid-19 cũng khiến tình hình cho thuê căn hộ theo dạng officetel càng trở nên khó khăn hơn, bởi hầu hết các doanh nghiệp hiện nay đều điều tiết để cắt giảm chi phí, không mở rộng văn phòng, chi nhánh. Ngoài ra, trước khi dịch Covid-19 bùng phát, mô hình căn hộ dịch vụ hoạt động rất tốt. Khi dịch bùng phát và kéo dài, nhiều căn hộ đã bị trả lại. Chính vì vậy, nhu cầu cho thuê căn hộ cũng giảm xuống. 

“Trước khi dịch Covid-19 bùng phát vào cuối năm 2019, căn hộ 2 – 3 phòng ngủ tại quận Bình Thạnh và khu vực Phú Mỹ Hưng có giá thuê khoảng 30 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, giá thuê căn hộ này hiện tại chỉ còn khoảng 15 - 20 triệu đồng/tháng. Vì thế, nhiều khách thuê các căn hộ với điều kiện tiện nghi chưa tốt so với nhu cầu trước đó, hoặc căn hộ đang thuê hiện tại có điều kiện sống tương tự nhưng giá cao hơn một số căn khác đã giảm giá thấp hơn, dần chuyển sang lựa chọn các căn hộ có điều kiện sống tốt hơn với giá phải chăng hơn. Điều này dẫn đến giá cho thuê nhà bị kéo thấp xuống trên toàn thị trường.

Mặc dù vậy, thị trường cho thuê căn hộ đang dần ấm lên khi các đợt dịch bùng phát sau này Việt Nam dường như kiểm soát tốt, các hoạt động giao thương, kinh doanh cũng đang dần trở lại vận hành trong thời kỳ bình thường mới, nhiều chuyến bay đã mở lại, giúp các chuyên gia nước ngoài có thể trở lại Việt Nam làm việc. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ thời gian tới sẽ tăng, nhưng chưa thể bằng với mức trước Covid-19 bùng phát lần đầu tiên vào cuối năm 2019”, bà Yến nhận định.

Căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư an toàn

Theo Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam, dù tỷ suất lợi nhuận giảm, song căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư an toàn hơn cả trong các kênh đầu tư của lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, ưu điểm nổi bật khi đầu tư vào căn hộ là lợi nhuận cao, do khách hàng có thể mua được với giá F0, thêm vào đó chính sách thanh toán của các dự án gồm nhiều đợt, giúp khách hàng có thể chia nhỏ dòng tiền đầu tư.

Các dự án đa số được các ngân hàng hỗ trợ cho vay, như vậy khách hàng chỉ cần có số tiền khoảng 30% giá trị căn hộ là đã có thể mua được căn hộ đó. Số tiền cho thuê nhà mỗi tháng sẽ dùng để thanh toán cho ngân hàng. Sau một thời gian, số tiền nợ ngân hàng đã được thanh toán và khách hàng đó sẽ có tài sản cho chính mình.

Về đầu tư vào nhà phố, bà Yến đánh giá, khả năng “chôn vốn” khá nhiều, mặc dù về lâu dài giá trị đất của nhà phố gia tăng nhiều. Thêm vào đó, việc thẩm định giá của ngân hàng về giá trị nhà phố thấp hơn so với căn hộ, nên số tiền được ngân hàng hỗ trợ cho vay để mua nhà phố cũng sẽ thấp hơn so với căn hộ. Tỷ suất lợi nhuận khi bỏ tiền mua nhà phố và cho thuê không bằng căn hộ. Như vậy, để đầu tư vào cho thuê nhà phố, người đầu tư phải có vốn ban đầu lớn, trong khi đầu tư căn hộ cho thuê chỉ cần số vốn 30% so với giá bán căn hộ.

Còn về đất nền, bà Yến cho rằng, nếu người đầu tư chưa có cái nhìn đầy đủ về tiềm năng của khu vực, đánh giá chưa xác đáng về uy tín chủ đầu tư, giá trị thực của khu đất sẽ có nhiều rủi ro, như tính thanh khoản không cao, người mua bị “chôn vốn”. Chưa kể, đất nền hầu như khó có thể cho thuê. Trong trường hợp chủ đất phải vay vốn để mua đất thì rủi ro lại càng nặng nề. Vì vậy, khách hàng nên đầu tư vào đất nền khi có nguồn tiền nhàn rỗi./.