Cần chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp tại chung cư

Chung cư là loại hình nhà ở văn minh và phù hợp với xu thế phát triển của các đô thị hiện đại có quy mô và mật độ dân số cao như ở TP HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, loại hình nhà ở này mới được phát triển rộng ở hai đô thị lớn nhất cả nước nói trên trong thời gian khoảng một thập kỷ gần đây.

Quãng thời gian chưa đủ dài của thị trường cũng là một nguyên nhân chính yếu đằng sau các tranh chấp xảy ra với tần suất cao. Theo thống kê, tại Hà Nội có hơn 2.000 chung cư cao tầng các loại, nhưng đã phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp tại hàng trăm tòa nhà.

Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định, dẫn đến tranh chấp giữa hai bên như tại Skyview Trần Thái Tông, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long…

Còn tại các dự án như Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, HTT Tower 197 Trần Phú, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza… thì xảy ra tranh chấp về quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà.
Rõ ràng là thị trường trong quá trình phát triển có khả năng loại bỏ các hành vi tiêu cực là nguyên nhân của các tranh chấp. Các chủ đầu tư không có năng lực và không xây dựng được uy tín với khách hàng sẽ bị loại bỏ khỏi thị trường. Trong khi đó, người mua nhà cũng sẽ ngày càng hiểu biết và cẩn trọng trong việc đánh giá các thông tin dự án.

Tỷ lệ xảy ra tranh chấp giữa người mua và người bán tại các dự án chung cư đang ở mức khá cao.

Tuy nhiên, quá trình đó không chỉ mang tính tự thân mà còn cần sự hỗ trợ từ phía chính sách của cơ quan quản lý Nhà nước. Việc cần thiết nhất về phía quản lý Nhà nước có lẽ là thiết lập một khung pháp lý với những quy định cụ thể, rõ ràng về việc mua bán, bàn giao và vận hành chung cư. Đây là điều kiện cần để hạn chế những tranh chấp phát sinh.

Chỉ riêng cách tính diện tích căn hộ thực tế đã gây nhiều tranh cãi vì các quy định chồng chéo, nhiều lần thay đổi, thậm chí chưa quy định như cách tính diện tích lô gia. Bản thân cơ quan quản lý chậm đưa ra các hướng dẫn cũng dẫn tới nhiều tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật liên quan tới quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư tương đối đầy đủ, nhưng vẫn còn xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư điển hình là sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung, riêng.

Ngoài ra, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền và sửa đổi văn bản pháp luật cho phù hợp với tình hình phát triển của thực tiễn trong quản lý, vận hành nhà chung cư. Tập trung gắn trách nhiệm của chủ đầu tư vào quá trình vận hành chung cư, nhà cao tầng.

Ông Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết thêm, hiện nay phần lớn các chủ đầu tư sau khi xây dựng, bán nhà thì coi như hết trách nhiệm và việc vận hành thì trao cho bộ phận khác. Như vậy là chưa hợp lý, chưa thể hiện được trách nhiệm của chủ đầu tư với công trình của mình.

Hơn nữa, không ai khác ngoài chủ đầu tư mới là những người hiểu rõ nhất về thiết kế, công năng sử dụng của tòa nhà, từ đó sẽ có phương án vận hành, sử dụng hợp lý. Từ đó có thể nói, nhà chung cư là của những người sở hữu căn hộ, họ có quyền quyết định mọi vấn đề hoạt động và như vậy người dân chính là chủ sở hữu của dự án.

Do vậy, cơ quan chức năng nên xây dựng quy định văn bản pháp luật tạo sự hài hòa giữa quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư. Cùng với đó, tập trung kiểm tra, xử lý sai phạm của chủ đầu tư để hạn chế vi phạm của các chủ đầu tư, hạn chế các vụ tranh chấp như thời gian qua, từ đó hình thành một khuôn khổ thị trường lành mạnh đối với các dự án chung cư.