Cải tạo chung cư cũ: Tìm giải pháp để hài hòa lợi ích

Những rào cản...

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy hiện nay, trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Tuy nhiên hiện nay, nhiều chung cư cũ tại một số địa phương đã bị xuống cấp, nhiều hạng mục hư hỏng, thiếu tiện nghi trong sinh hoạt hằng ngày và tiềm ẩn nguy hiểm cho các hộ dân sinh sống.

Theo đó, cải tạo chung cư cũ là một trong những vấn đề nổi cộm mang tính cấp thiết nhất hiện nay.

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, Thủ đô hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư và đa phần trong số đó đều đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm.

Đến nay, mới có 32 chung cư cũ trên tổng số 1.579 chung cư cũ được cải tạo, xây dựng mới. Trong đó, có 18 chung cư đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng, còn 14 dự án đang triển khai. Như vậy, Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 2% nhà chung cư cũ.

Bày tỏ sự đáng tiếc về con số khiêm tốn trên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ: “Theo tôi, cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. Rào cản trong công tác cải tạo những chung cư xuống cấp chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích giữa các bên, cùng với đó là những vướng mắc về chính sách”.

Cụ thể, ông Điệp nêu lên ví dụ tại Thủ đô Hà Nội hiện nay, 4 quận nội thành (bao gồm các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa) phát triển theo hướng hạn chế nhà cao tầng, không tăng mật độ xây dựng, không tăng mật độ dân số. Ông Điệp đánh giá đây là bài toán khó cho doanh nghiệp khi phải cân đo đong đếm kỹ càng để làm sao có lời trong chuyện làm ăn.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ.

“Nếu nhất định phải lấy được 100% sự đồng tình của cư dân thì có lẽ mãi mãi không làm được. Yếu tố dân chủ là điều cần thiết nhưng theo tôi, khoảng 80 - 85% cư dân đồng tình là hợp lý, phải có cưỡng chế, chúng ta cần quy định rõ ràng việc này thì mới làm tiếp được”, ông Điệp cho hay.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Ủy viên Ban điều hành Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng có những chia sẻ thực tế dưới góc độ của doanh nghiệp: “Nếu để chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được. Bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%. Chúng tôi có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành yêu cầu 100%   cư dân đồng thuận mới được phá dỡ thì chúng tôi rất khó triển khai”.

Do đó, theo các chuyên gia, để công tác điều tiết trong quy hoạch, xây dựng của TP. Hà Nội trở nên chủ động, linh hoạt, bên cạnh việc tháo gỡ các vướng mắc còn tồn đọng trong Luật Thủ đô thì giữa những khu vực hạn chế nhà cao tầng, không tăng mật độ xây dựng, không tăng mật độ dân số thì đưa ra giải pháp hướng đến hài hòa, có thể tính đến việc giao cho một bên doanh nghiệp lấy thu bù chi.

“Phải “bia kèm lạc”, hài hòa lợi ích thì các doanh nghiệp mới có thể cân đối việc thỏa mãn yêu cầu của người dân”, ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh.

Áp dụng số hóa để “lên đời” công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

Bên cạnh việc cải tạo chung cư cũ thì hiện nay công tác quản lý, vận hành nhà chung cư sao cho hiệu quả cũng là nhiệm vụ nan giải không kém.

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích những tranh chấp này chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích giữa các bên khi xoay quanh mối quan hệ “tứ giác”: Cư dân - chủ đầu tư - ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân và chủ đầu tư.
Theo đó, ông Tuấn đã chỉ ra 3 mối tranh chấp phổ biến hiện nay ở các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư. Đó là tranh chấp từ giai đoạn mua - bán chung cư; tranh chấp về bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì; tranh chấp về phần sở hữu chung riêng.

Đơn cử như các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe, hiện nay trong khoản 1 Điều 8 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 có nêu: “Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Chỗ để xe có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua, bán căn hộ”.

“Mặc dù quy định pháp luật là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe - diện tích chung thuộc sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân”, ông Tuấn cho hay.

Liên quan đến vấn đề này, bà Phan Thị Thu Hà, Trưởng phòng Phòng II Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án Nhân dân tối cao cũng có đề cập đến án lệ số 51/2021/AL về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
“Theo án lệ này, nếu chủ đầu tư tính vào giá bán cả chỗ để xe ô tô thì đó là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đối chiếu án lệ với Điểm b khoản 2 điều 157 quy định chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư, nhưng chúng tôi không thấy quy định thế nào là chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư mà chỉ thấy quy định chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý chủ đầu tư và chỗ để xe công cộng”, bà Hà phân tích.

Vì lẽ đó, giải quyết chỗ để xe ô tô cho các cư dân của những tòa nhà chung cư cũng là vấn đề nan giải. Bà Phan Thị Thu Hà đánh giá đây là quy định được cho rằng tiến bộ nhưng vẫn còn chưa thỏa đáng.

Bàn về giải pháp, bà Trần Lệ Hoa, Đại diện các Hiệp hội các  đô thị Việt Nam kiến nghị nên ứng dụng rộng rãi công nghệ số để công tác quản lý, vận hành chung cư “lên đời”, đạt hiệu quả cao hơn: “Trong quá trình tham khảo và tìm hiểu vấn đề này, tôi đã tiếp cận khoảng 2 - 3 giải pháp công nghệ của một số công ty và họ đã vận hành trong những chung cư ở TP.HCM. Tôi đã xem một vài ứng dụng và thấy rằng các vấn đề về hầm xe đã được giải quyết một cách rất hiệu quả trên các ứng dụng công nghệ thông tin. Họ giải quyết từng vị trí đỗ, từng vị trí xe, trên phần mềm quản lý thể hiện tất cả rất rõ ràng”.
“Tôi xin đề nghị Ban soạn thảo đặt môi trường Luật vào trong môi trường xã hội học đô thị, xã hội học dân số phát triển và kinh tế phát triển. 3 yếu tố tham chiếu này rất cần thiết cho các giải pháp Luật và giải pháp Luật cũng phải có sự quan tâm sâu sắc đến quản trị số hoá. Trong mối quan hệ “tứ giác” chủ đầu tư - ban quản trị - cư dân - đơn vị quản lý vận hành thì rất cần bổ sung việc áp dụng số hóa cho ban quản trị để họ vận hành đúng công việc của họ”, Đại diện Hiệp hội các  đô thị Việt Nam cho hay.

Qua đó, bà Trần Lệ Hoa đánh giá công nghệ thông tin đã và đang dần đi vào các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Đây là tín hiệu đáng mừng và nên ứng dụng rộng rãi khi giải pháp đưa ra rất đơn giản nhưng lại có thể giải quyết được những vấn đề tưởng chừng như khó khăn, phức tạp./.