Cải cách thủ tục đất đai: Quyết tâm chính trị và điểm nghẽn thực thi

Bước tiến cải cách và những bất cập khi thực thi

Gần đây, Hà Nội và TP.HCM đều thể hiện quyết tâm chính trị mạnh mẽ trong cải cách hành chính, đặc biệt ở lĩnh vực đất đai. Hiện TP.HCM đang triển khai đồng bộ chính quyền số, hướng đến mục tiêu đến cuối năm 2025, 100% thủ tục hành chính được giải quyết không phụ thuộc địa giới hành chính.

Tại Hà Nội, từ ngày 3/9/2025, toàn bộ thủ tục hành chính thuộc phạm vi quản lý của UBND Thành phố được tiếp nhận trực tuyến. Đây được xem là sự bứt phá quan trọng, đánh dấu bước chuyển sang chính quyền số, xã hội số, công dân số.

Những bước tiến này mang lại kỳ vọng lớn. Cải cách thủ tục đất đai vừa giảm áp lực cho bộ máy quản lý, vừa trực tiếp tác động đến quyền lợi hàng triệu người dân và doanh nghiệp. Mỗi thủ tục được cắt giảm, mỗi bước đi được rút gọn sẽ tiết kiệm thời gian, chi phí và tạo dựng niềm tin vào nền hành chính hiện đại.

Tuy vậy, những cam kết và quyết tâm chính trị sẽ khó đạt được toàn diện, nếu khâu tổ chức thực hiện không được xử lý triệt để. Bởi thực tế vẫn còn rất nhiều điểm nghẽn, khiến người dân và doanh nghiệp tiếp tục mệt mỏi trong hành trình tiếp cận các dịch vụ công về đất đai.

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là sự chồng chéo pháp luật và quy trình nhiều tầng nấc. Từ thực tiễn, ông Ngô Anh Tuấn, Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội đánh giá thủ tục tài chính khi cấp sổ đỏ hoặc chuyển quyền sử dụng đất còn rất phức tạp.

Cụ thể, khi người dân đủ điều kiện cấp sổ đỏ, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế cùng cấp. Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính, sau đó người dân phải đến ngân hàng quốc doanh nộp tiền, rồi quay lại cơ quan thuế để lấy thông báo xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cuối cùng, họ mới mang thông báo này trở lại Sở Nông nghiệp và Môi trường để được cấp sổ. 

"Nguyên nhân là là do Luật Đất đai hiện hành vẫn yêu cầu giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế thì mới được cấp sổ đỏ. Quy trình phức tạp này cần sớm sửa đổi, gắn với yêu cầu cải cách hành chính trong giai đoạn hiện nay", Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội kiến nghị.

Không chỉ phức tạp ở khâu tài chính, thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng đang kéo dài gấp nhiều lần so với trước.

Thực tế cho thấy, quy trình hiện nay từ trung tâm hành chính công đến văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế đã được thiết kế, nhưng vẫn bị "cắt khúc" ở giai đoạn hợp đồng công chứng chuyển sang cơ quan hành chính công. Điều này khiến người dân phải đi lại nhiều, phát sinh chi phí, tâm lý ngại ngần, thậm chí có thể tìm cách lách quy trình.

Bà Nguyễn Thị Thơ, Phó Chủ tịch điều hành Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chia sẻ: Trước đây, khi làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, người dân chỉ phải thực hiện hai bước: (1) nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa và nhận phiếu hẹn trả kết quả trong vòng 13 ngày làm việc; (2) đến ngày hẹn, qua cơ quan thuế đóng nghĩa vụ tài chính và đến văn phòng đăng ký đất đai nhận sổ.

Tuy nhiên, sau khi vận hành chính quyền hai cấp và Trung tâm Hành chính công quốc gia, quy trình này bị kéo dài thành ít nhất 5 bước. Cụ thể:

Bước 1: Công dân lên Cổng dịch vụ công quốc gia để nhận số thứ tự, thường giấy hẹn 7 - 10 ngày đến trung tâm hành chính công để nộp hồ sơ (vẫn phải mang bản giấy). Sau đó, nhận giấy hẹn và hồ sơ được chuyển về Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu xác minh tình trạng đất. Điều đáng nói là hầu hết các trường hợp đều phải xác minh, kể cả đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cấp năm 2024 – khi hệ thống đã hiện đại hóa.

Bước 3: Sau khi xác minh, hồ sơ chuyển sang cơ quan thuế để ra thông báo nộp thuế.

Bước 4: Người dân nộp thuế rồi quay lại một cửa để xin xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (phiếu hẹn thường ghi 10 ngày).

Bước 5: Người dân cầm giấy xác nhận này nộp lại cho Trung tâm hành chính công, nhận phiếu hẹn (5 ngày làm việc), sau đó Văn phòng đăng ký đất đai mới in và trả sổ.

"Thêm vào đó, mỗi giai đoạn đều có độ trễ 5 - 7 ngày, khiến người dân phải đi lại nhiều lần, quy trình kéo dài gấp 4 - 5 lần so với trước, gây ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân", bà Thơ khẳng định.

Đơn cử, thủ tục trả kết quả đăng ký thế chấp theo quy định chỉ 3 ngày, nhưng thực tế nếu nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia thì mất 7 - 10 ngày chỉ để lấy số, rồi tiếp tục nộp hồ sơ và chờ xử lý. Có hồ sơ quá 10 ngày vẫn chưa có kết quả.

Phó Chủ tịch điều hành Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cũng chỉ ra bất cập thiếu liên thông dữ liệu. Văn bản công chứng chưa được kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế, khiến người dân vẫn phải tự mang hồ sơ giấy đi nhiều nơi. Bên cạnh đó, tình trạng bất nhất trong thành phần hồ sơ vẫn diễn ra. 

"Cùng một loại hồ sơ nhưng nơi này chấp nhận, nơi khác từ chối; có địa phương còn yêu cầu nộp hai bộ hồ sơ đã sao y chứng thực, dù thực tế chỉ nhận một bộ. Người dân vì thế không biết phải tuân theo chuẩn nào", bà Thơ nêu.

Đích đến của mọi cải cách phải là sự hài lòng và lợi ích thiết thực của người dân, doanh nghiệp

Để tháo gỡ các nút thắt, bà Nguyễn Thị Thơ nhấn mạnh cần bãi bỏ yêu cầu xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu người dân đã nộp thuế online. Khi có hệ thống dữ liệu liên thông, cơ quan quản lý hoàn toàn có thể đối soát tự động, tránh việc bắt người dân phải đi lại thêm một lần. Đồng thời, cần chuẩn hóa thành phần hồ sơ đăng ký biến động trên phạm vi cả nước, tránh tình trạng mỗi nơi một kiểu.

Một kiến nghị quan trọng khác là xây dựng hệ thống liên thông dữ liệu giữa tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Khi văn bản công chứng được phát hành, dữ liệu sẽ được chuyển ngay sang cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Dữ liệu này có thể gồm văn bản công chứng điện tử, toàn bộ hồ sơ liên quan, thậm chí cả bản scan để lưu trữ.

"Khi đó, người dân có thể nộp thuế qua dịch vụ công trực tuyến, đến ngày nhận sổ thì chỉ cần đến cơ quan đăng ký đất đai để nộp lại bản chính sổ đỏ cũ và nhận sổ mới. Nếu phát sinh thêm giấy tờ, họ cũng chỉ phải bổ sung một lần tại thời điểm nhận sổ, thay vì phải đi lại nhiều lần như hiện nay", bà Thơ nói.

Bà Nguyễn Thị Thơ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam

Chúng tôi kiến nghị cần xây dựng hệ thống liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Nghĩa là, khi văn bản công chứng được phát hành, dữ liệu sẽ được đẩy ngay sang cơ quan đăng ký đất đai.

Chia sẻ thêm, Phó Chủ tịch điều hành Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho biết, hiện cả nước có khoảng 1.468 tổ chức hành nghề công chứng với hơn 40.000 nhân viên, hoàn toàn có thể chia sẻ gánh nặng với các Trung tâm hành chính công vốn đang quá tải. Việc chia sẻ này thậm chí có thể thực hiện miễn phí, để hỗ trợ Nhà nước và phục vụ người dân.

Về lâu dài, khi Bộ Nông nghiệp và Môi trường có thể phát hành sổ đỏ số, thủ tục sẽ càng thuận tiện hơn cho người dân.

Phó Chủ tịch điều hành Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cũng chỉ ra, ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ nhiều nơi lại thiếu kỹ năng và kinh nghiệm.

"Người dân nộp hồ sơ qua cổng dịch vụ công thường chỉ nhận phản hồi "chưa đủ điều kiện" mà không được giải thích chi tiết là thiếu điều kiện gì, dẫn đến việc phải nộp đi nộp lại nhiều lần. Cơ chế lấy số trên Cổng dịch vụ công quốc gia cũng chưa hợp lý, khi mỗi người chỉ được lấy số cho một giao dịch/ngày, trong khi thực tế nhu cầu nhiều hơn", theo bà Thơ.

Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế đồng tình, vấn đề then chốt nằm ở khâu thực thi. Cấp xã, phường là mắt xích quan trọng nhưng đang còn nhiều lúng túng do thiếu chuyên môn và nhân sự.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với các bộ, ngành ban hành hướng dẫn cụ thể, tổ chức tập huấn, "cầm tay chỉ việc" và tăng cường cán bộ có năng lực xuống cơ sở. Chỉ khi địa phương được chuẩn bị đầy đủ về nguồn lực và kỹ năng, chủ trương phân cấp và giao quyền mới có thể phát huy hiệu quả.

Có thể nói, cải cách thủ tục đất đai chỉ có thể thành công khi dám mạnh tay loại bỏ những quy định lỗi thời, đầu tư nghiêm túc vào hạ tầng công nghệ và liên thông dữ liệu, đồng thời chú trọng đào tạo cán bộ. Đích đến của mọi cải cách phải là sự hài lòng và lợi ích thiết thực của người dân, doanh nghiệp.