Các thương vụ M&A có đủ mạnh để “đảo chiều” thị trường bất động sản 2023?

Năm 2022, M&A “tăng nhiệt” chưa từng có

Năm 2022 là một năm thành công của hoạt động M&A khi liên tục ghi nhận các thượng vụ triệu đô đình đám. Điển hình có thể kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng từ tháng 8/2022.

Trước đó, vào tháng 6/2022, Warburg Pincus (Mỹ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong 6 tháng đầu năm 2022.

Cũng trong tháng 6, một thương vụ đình đám khác đã diễn ra giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak với Công ty Bousteak Projects (Singapore) ghi nhận con số thoả thuận lên tới 6,9 triệu USD.

Còn trong tháng 7, một trong những sự kiện gây chú ý nhất là việc CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8ha tại TP. Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỷ đô la Singapore (khoảng 716 triệu USD).

Cushman & Wakefield ước tính, khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu tập trung tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.

Từ quan sát về lịch sử giao dịch, phần lớn các giao dịch đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

Bước vào 3 tháng cuối năm, hoạt động M&A diễn biến chậm lại do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của một số “đại án” liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, cùng việc tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, trong bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản, M&A vẫn được đánh giá là “điểm sáng” dẫn dắt thị trường và là giải pháp hữu hiệu cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư muốn cơ cấu sản phẩm, dự án, huy động vốn trong thời buổi khó khăn. 

Giới chuyên gia nhìn nhận, trên đà phát triển mạnh mẽ trong năm 2022, M&A sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” và “nóng” hơn trong năm 2023. Đây là một trong những động lực giúp thị trường bất động sản 2023 có cơ hội “đảo chiều” từ trầm lắng, suy giảm sang hồi phục, khởi sắc. 

Đặc biệt, việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Cuộc chơi sẽ “nóng” hơn trong năm 2023

Chia sẻ tại một diễn đàn M&A mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức cho thị trường. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản, đã giúp M&A lĩnh vực này luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, ông Peter Chi Lok Woo nhận định.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 chứng kiến nhiều hoạt động M&A. Điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng phục hồi dự án cao, giúp tiếp thêm năng lượng cho thị trường trong tình thế khó khăn. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam.Chính vậy, bước sang năm 2023, M&A sẽ tiếp tục được đẩy mạnh và là động lực hồi phục cho thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhấn mạnh, điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt, tham gia M&A một cách dễ dàng trong năm tới. Những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây và năm 2023 liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.
Cùng đưa ra quan điểm, trong lần chia sẻ mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Do đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp nào biết nắm bắt, khả năng thành công là rất lớn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có cơ hội để hồi phục, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên nếu phán đoán tốt”, bà Trang Bùi ví von./.