3 yếu tố giúp xác định thời điểm thị trường bất động sản đảo chiều tăng tốc

Tiềm năng thị trường còn rất lớn

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam năm 2022 (VRES 2022), báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn. Đáng chú ý, càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng.

Bên cạnh đó, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%.

Báo cáo của đơn vị này cũng nhìn nhận, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội.

Dù khẳng định vẫn còn nhiều tiềm năng, song các chuyên gia tại hội nghị cũng cho rằng thị trường hiện tại thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Nhìn nhận về vấn đề này, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản suy giảm trong năm 2022 gồm thị trường đang điều chỉnh mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng; vẫn còn nhiều rào cản về pháp lý, tài chính, đặc biệt là nguồn vốn; Đảng và Nhà nước đang lành mạnh hóa thị trường nên đã có những vụ việc làm ảnh hưởng khá lớn đến tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư và thị trường.

“Dù vậy, khả năng phục hồi thị trường bất động sản bắt đầu từ năm tới là có cơ sở. Các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong. Đặc biệt là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp lúc đó sẽ rõ ràng hơn nhiều và lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư”, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận. 

Nhận định về thị trường năm 2023, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, thị trường có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2022 - 2023.

Kinh tế thế giới có thể phục hồi chậm lại nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch (2,2 - 3%), trong đó đã tính đến tác động xung đột giữa Nga và Ukraine.

Kinh tế phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi nhanh của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát.

Bên cạnh đó, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy.

Những rủi ro và thách thức chính trong năm 2023 được TS. Cấn Văn Lực chỉ ra là việc kinh tế thế giới suy giảm cục bộ khiến thị trường xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, thậm chí tăng chậm lại; du lịch quốc tế hồi phục chậm; giải ngân chương trình phục hồi và đầu tư công còn chậm; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn…

Nhận diện chỉ số đảo chiều của thị trường bất động sản

Trước những diễn biến của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra những phân tích nhằm nhận diện sự đảo chiều tăng tốc của thị trường bất động sản. Cụ thể, vị chuyên gia cho biết, ở giai đoạn 2008 - 2014, ông cũng đã đưa ra những dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều.

Cụ thể, năm 2007, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay được diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao. Có thể nói đây là một năm đỉnh cao của thị trường.

Sang đến năm 2008, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng lên trên 20%, thanh khoản lao dốc và lượng hàng tồn kho ghi nhận cao gấp 2 lần năm 2007. Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm, song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thị trường tiếp tục không có thanh khoản.

Đến năm 2011, chuyên gia cho biết, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện và có những dự án giảm tới 30%. Và năm 2012, hàng tồn kho tăng mạnh so với năm trước.

Sang năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7 - 12%. Bên cạnh đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.

“Chúng tôi sẽ dựa vào ba yếu tố để phân tích, gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản”, ông Quốc Anh cho hay.

Phân tích rõ hơn, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, về lãi suất huy động, tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo tiếp theo liên quan đến tăng trưởng tín dụng. Vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.

“Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”, ông Quốc Anh nhận định.
Dựa trên chỉ báo về tăng trưởng tín dụng, tín hiệu đảo chiều có thể diễn ra khi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng.
Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách, theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh hiện tại, ông Quốc Anh nhìn nhận, vào đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng có Quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản, BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…

Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, room tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.

“Ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”, ông Quốc Anh dự báo./.