“Gam màu” nào cho thị trường bất động sản 2023?

Tín hiệu lạc quan trên thị trường

Trước những biến động của thị trường bất động sản trong năm 2022, Nhà nước đã và đang nhìn thấy các vướng mắc, khó khăn để đưa ra các chính sách hỗ trợ trong cả dài hạn, trung hạn và ngắn hạn.

Cụ thể, về trung hạn, dài hạn Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Từ đó, Chính phủ đã có nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, mà điển hình là Nghị quyết số 156/NQ-CP ngày 06/12/2022 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 năm 2022”, Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” và Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 về “Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp”.

Mới đây ngày 10/12/2022, Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022.

Đặc biệt trong 03 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 03 công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản, bao gồm: Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 “về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế”; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 “về thị trường trái phiếu doanh nghiệp”; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 “về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở”.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ đang khẩn trương xem xét ban hành 02 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”, đi đôi với sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Chính phủ đã đề nghị và đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất triệu tập Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội dự kiến tổ chức vào tháng 01/2023 để xem xét, quyết định những vấn đề thật cấp bách, đã được chuẩn bị kỹ lưỡng, đã chín, đủ rõ và có sự đồng thuận, thống nhất cao trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Chính phủ cũng đang xem xét bổ sung nội dung giải quyết tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay cũng là vấn đề rất cấp bách trong Cuộc họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội để hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư và thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn rất khó khăn hiện nay để phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đặc biệt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để bình ổn thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Có thể thấy, Nhà nước đang thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu. Hơn hết, loạt động thái hỗ trợ từ phía Nhà nước đang giúp thị trường địa ốc lấy lại niềm tin của nhà đầu tư – yếu tố quyết định đến vấn đề thanh khoản thị trường. Theo nhiều quan điểm, đây là những động lực quan trọng để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội hồi phục và chuyển biến tích cực.

Nhiều dự báo cho thị trường bất động sản 2023

Trước những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ ở thời điểm cuối năm 2022 đã khiến nhiều người từng mất niềm tin vào khả năng hồi phục của thị trường bất động sản cũng đã cho rằng, thị trường điạ ốc năm 2023 sẽ có triển vọng “vực dậy”. Đặc biệt, khi nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn, nổi bật là nhu cầu thực thì các doanh nghiệp vẫn còn cơ hội để tái cấu trúc sản phẩm, dự án. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

“Tôi đồng tình là thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang vật lộn với nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Cũng có thể nói, giai đoạn này khá giống với giai đoạn khủng hoảng năm 2012. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy”, ông Đính nhìn nhận.

Tất nhiên để thị trường chuyển biến khởi sắc, bên cạnh những hỗ trợ của Chính phủ, ông Đính cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cũng phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Có chung quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, khả năng phục hồi thị trường bất động sản bắt đầu từ năm tới là có cơ sở. Thứ nhất, các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong. Thứ hai là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lúc đó sẽ rõ ràng hơn nhiều và sẽ lấy lại được niềm tin của các nhà đầu tư.

“Năm 2023, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng hồi phục của nền kinh tế. Cụ thể, kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng xuất hiện nhiều hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng.

Đồng thời, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy. Ngoài ra, còn có những động lực tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý. Hiện tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng nghìn dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn”, ông Lực phân tích.

Ở một góc nhìn khác, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương lại đưa ra 3 phương án cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phương án 1, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế này.

Phương án 2, nhìn ở góc độ tích cực, trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không có khả năng. 

Ở thời khắc chuyển giao năm cũ và năm mới, nhiều dự đóan được đưa ra cho bức tranh thị trường bất động sản 2023. Tuy nhiên, dù các quan điểm đưa ra như thế nào, nhưng với nỗ lực hỗ trợ thực chất và không ngừng từ phía Chính phủ cùng những cố gắng tự thân, chủ động của các doanh nghiệp, nhà đầu tư khôn ngoan hơn trước khi xuống tiền, thị trường bất động sản 2023 sẽ được điều chỉnh theo chiều hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững./.