Bộ Xây dựng quy định giá bán, thuê mua NƠXH và quyền sử dụng phần thương mại dự án đối với CĐT

Theo đó, Thông tư gồm 5 chương, 18 điều hướng dẫn cụ thể về: Điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH; Phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua; Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ; Mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua; Quy chế quản lý sử dụng, vận hành khai thác theo quy định của pháp luật về nhà ở... Áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản lý NƠXH theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Phương pháp xác định giá bán NƠXH tính trên cơ sở (Giá bán 1m2 – Gi^B): Tổng vốn đầu tư cây dựng (T_đ) trừ đi phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (T_dv), cộng thêm lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa bằng 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (L), chia cho tổng diện tích sử dụng NƠXH để bán của dự án (S^B). Sau đó nhân thêm hệ số điều chỉnh giá bán phần diện tích tại vị trí bán (K_i), nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không vượt lợi nhuận định mức tính cho dự án và nhân với hệ số 1 cộng thuế giá trị gia tăng. Công thức: Gi^B = T_đ - T_dv + L/S^B x K_i x (1 + GTGT).

Điều 9, Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định rõ đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư được bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án.

Trước đó, theo Điều 6 Thông tư số 20/2016/TT-BXD hưỡng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH quy định về nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH thì đối với NƠXH được đầu tư xây dựng theo dự án: Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH do CĐT dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng; Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH là căn hộ chung cư được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy); CĐT được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH và giảm chi phí quản lý, vận hành NOWXXH của dự án.

Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho NƠXH phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành NƠXH và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định tại điểm d khoản này. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của CĐT dự án.

Lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH được hạch toán cụ thể. Căn cứ nguyên tắc xác định giá quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này, CĐT xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH do mình đầu tư xây dựng để trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Trường hợp CĐT đã hoàn thành xong việc xây dựng NƠXH và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH của dự án. UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH do CĐT đề nghị. Cơ quan được giao thẩm định chịu trách nhiệm trước UBND cấp tỉnh về kết quả và thời hạn thực hiện thẩm định.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được Hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của CĐT, cơ quan được giao thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho CĐT, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có). Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, CĐT ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH của dự án trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.

Nếu quá thời hạn nêu trên mà đơn vị được giao thẩm định giá không có văn bản thông báo kết quả thẩm định thì CĐT được quyền ban hành giá theo phương án giá đã trình thẩm định và ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NƠXH với khách hàng, nhưng trước khi ký hợp đồng CĐT phải có trách nhiệm gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH do CĐT ban hành đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi. Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do CĐT đã ký hợp đồng thì CĐT không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì CĐT phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở.