Bộ Xây dựng \"chỉ điểm\" 7 nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Quỹ bảo trì chung cư là số tiền 2% giá trị hợp đồng mua nhà tại thời điểm giao nhận nhà. Theo Điều 108, Luật Nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua, thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này. 

Quỹ bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất… Vì thế nó là một giải pháp đúng đắn. Từ năm 2005 trở về trước không có quy định về quỹ bảo trì, vì thế rất nhiều bất cập đã xảy ra xung quanh việc tu sửa, vận hành các chung cư.

Tuy nhiên, không phải là luật đưa ra đều hoàn toàn phù hợp và được chấp hành. Thu quỹ bảo trì là đúng nhưng nhiều CĐT lại lợi dụng quỹ bảo trì này vào mục đích khác. Phổ biến nhất là chậm bàn giao, thậm chí không bàn giao 2% phí bảo trì cho Ban Quản lý các tòa nhà chung cư khiến các cuộc tranh chấp giữa hai bên ngày càng leo thang, khó có hồi kết. 

Việc xảy ra không ít những tranh chấp của cư dân và CĐT trong thời gian gần đây, đặc biệt là tranh chấp về quỹ bảo trì là một trong những tranh chấp nhức nhối nhất.

Bộ Xây dựng "chỉ điểm" 7 nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Sau khi Bộ Xây dựng chỉ đạo Thanh tra Bộ tập trung thanh tra đối với chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư xảy ra tranh chấp gay gắt, không chấp hành các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại một số địa phương; Bộ đã tổng kết và chỉ ra 7 nguyên nhân chính đẫn đến tình trạng trên.

Thứ nhất, nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và Ban quản trị;

Thứ hai, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung;

Thứ ba, chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức;

Thứ tư, là do chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;

Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị;

Thứ sáu, chủ đầu tư và Ban quản trị chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và Ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì;

Thứ bảy, một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư của địa phương mình.

Trước đó, kết thúc đợt thanh tra, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 Kết luận Thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư; buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng; buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân (có giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng); xử phạt vi phạm hành chính 08/18 chủ đầu tư, tổng số tiền 1,03 tỷ đồng. 18 Kết luận Thanh tra đã giải quyết dứt điểm nhiều kiến nghị, khiếu nại gay gắt của cư dân, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.

Giải pháp ngăn chặn, chấn chỉnh tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Nhằm chấn chỉnh và giải quyết tình trạng trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân phổ biến, tuyên truyền pháp luật nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, trong đó chú trọng đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội tại địa phương.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn để xử lý đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định. Kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định.

Chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương theo quy định Luật Nhà ở năm 2014, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định. Đối với các trường hợp phức tạp, liên hệ với Thanh tra Bộ Xây dựng để được hướng dẫn…

UBND cấp huyện khi nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị của ban quản trị nhà chung cư thì khẩn trương kiểm tra và ban hành quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 Thông tư số 02/2016 và Khoản 10 Điều 1 Thông tư số 06/2019 của Bộ Xây dựng…

Đối với chủ đầu tư, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 20/2021 của Chính phủ, Thông tư 02/2016 và Thông tư 09/2019 của Bộ Xây dựng. Bàn giao đầy đủ, đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toàn số liệu kinh phí bảo trì theo quy định. Nghiêm cấm chủ đầu tư chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức...

Đối với Ban quản trị nhà chung cư, quản lý kinh phí bảo trì theo quy định; sử dụng kinh phí bảo trì phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch theo đúng quy định của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng…

Bộ Xây dựng cũng giao Thanh tra Bộ qua công tác thanh tra tổng hợp các bất cập của chính sách, pháp luật về nhà ở trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để kiến nghị với lãnh đạo Bộ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định…

Trước đó, tháng 8/2021, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương cho biết: Thời gian qua, Cục đã nhận được nhiều phản ánh của người dân về vấn để tranh chấp kinh phí bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư. Liên quan đến vấn đề này, mới đây Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; bao gồm nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 36 Nghị định 99 về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo đó, nhằm hạn chế tranh chấp đáng tiếc thời gian qua, với quy định pháp luật mới, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đã đưa ra 5 khuyến cáo lưu ý tới người dân:

Thứ nhất, giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề kinh phí bảo trì cần được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện, trong đó cần chú ý phải có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Thứ hai, tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Về nội dung này, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết Nghị định 30 quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. 

Thứ ba, về phương thức nộp kinh phí bảo trì, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì: một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho CĐT để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.  Thứ tư, quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của CĐT trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị. Cục Cạnh tranh và Bảo vệ NTD cho biết với Nghị định 30, CĐT không được quyền rút tiền ra thực hiện các công việc bảo trì mà sẽ được hoàn trả lại bởi ban quản trị sau khi đã thành lập. Thứ năm, thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Về vấn đề này, theo Nghị định 30, quyền chủ động yêu cầu bàn giao thuộc về ban quản trị. 

Liên quan đến vấn đề cưỡng chế, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật, ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.