Bộ Công thương \"hiến kế\" cách hạn chế tranh chấp quỹ bảo trì tại chung cư

Cục Cạnh tranh và bảo vệ NTD "hiến kế" cách hạn chế tranh chấp quỹ bảo trì tại chung cư

Mới đây, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương cho biết: Thời gian qua, Cục đã nhận được nhiều phản ánh của người dân về vấn để tranh chấp kinh phí bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư. Liên quan đến vấn đề này, mới đây Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; bao gồm nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 36 Nghị định 99 về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo đó, nhằm hạn chế tranh chấp đáng tiếc thời gian qua, với quy định pháp luật mới, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đã đưa ra 5 khuyến cáo lưu ý tới người dân:

Thứ nhất, giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề kinh phí bảo trì cần được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện, trong đó cần chú ý phải có thông tin về tài khoản nộp kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Thứ hai, tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Về nội dung này, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết Nghị định 30 quy định trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn. Trong hợp đồng mua bán cũng như trong văn bản chủ đầu tư thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án sau khi mở tài khoản cũng cần ghi rõ kỳ hạn gửi tiền.

Thứ ba, về phương thức nộp kinh phí bảo trì, theo quy định tại Nghị định 99 trước đây, trước khi nhận bàn giao nhà ở, người mua có hai cách để nộp 2% kinh phí bảo trì: một là nộp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, hai là nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, theo Nghị định 30, người mua sẽ trực tiếp đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng cho chủ đầu tư biết để làm căn cứ bàn giao căn hộ.

Thứ tư, quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị. Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết với Nghị định 30, chủ đầu tư không được quyền rút tiền ra thực hiện các công việc bảo trì mà sẽ được hoàn trả lại bởi ban quản trị sau khi đã thành lập.

Thứ năm, thời hạn chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Về vấn đề này, theo Nghị định 30, quyền chủ động yêu cầu bàn giao thuộc về ban quản trị. Cụ thể Nghị định 30 nêu rõ khi ban quản trị có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, CĐT có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).

Ở giai đoạn thành lập ban quản trị, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết ban quản trị sẽ đại diện cho chủ sở hữu thực hiện những công việc sau liên quan đến kinh phí bảo trì.

Theo đó, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Sau khi được thành lập, ban quản trị nhà chung cư cần yêu cầu bàn giao bàn giao và cùng quyết toán kinh phí bảo trì. Cụ thể, Ban quản trị nhà chung cư cần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì và cùng chủ đầu tư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

Số liệu quyết toán và biên bản quyết toán do hai bên thống nhất là cơ sở để chủ đầu tư đề nghị tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có).

Nội dung quyết toán là các khoản kinh phí chủ đầu tư được phép sử dụng cho việc bảo trì nêu tại mục “quyền hạn sử dụng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư trong thời gian chưa thành lập ban quản trị” ở trên.

Liên quan đến vấn đề cưỡng chế, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật, ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.

Sẽ xử lý nghiêm các vi phạm trong tranh chấp quỹ bảo trì chung cư

Liên quan đến vấn đề này, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đưa ra giải pháp sắp tới, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng, trong đó có vấn đề kinh phí bảo trì và quản trị nhà chung cư; sửa đổi Nghị định về xử lý các vi phạm trong lĩnh vực này; tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm. 

Trong nhiều năm qua, những tranh cãi xung quanh câu chuyện làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả quỹ bảo trì chung cư, giảm thiểu những tranh chấp giữa cư dân - chủ đầu tư vẫn luôn là một chủ đề nóng.

Theo quy định, phí bảo trì chung cư là 2% giá trị hợp đồng. Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ. Tuy nhiên, việc thu và sử dụng phí bảo trì vẫn còn "gian nan" khi một số người dân vẫn cho rằng, phí bảo trì chung cư đã được tính vào giá bán.

Sau rất nhiều tranh chấp chung cư liên quan đến chuyện phí bảo trì như chủ đầu tư cố tình không bàn giao lại kinh phí bảo trì, hoặc nộp chậm, nộp không đầy đủ, trục lợi…, quy định này ngày càng bộc lộ rõ những bất cập. Một số chung cư đã được thành lập ban quản trị, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với chủ đầu tư, do chung cư xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Đề xuất này được giới chuyên gia, luật sư nhận định là phương án hợp lý, giải quyết được câu chuyện trách nhiệm và minh bạch của chủ đầu tư. 

Trước đó, theo Tư lệnh ngành xây dựng, thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị tăng cường quản lý nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều văn bản, bổ sung chế tài xử lý vi phạm hành chính và các địa phương cũng đã có nhiều cố gắng xử lý. Đơn cử như TP. Hà Nội cũng đã chuyển nhiều vụ vi phạm cho các cơ quan điều tra xem xét, xử lý.  Đến nay, sau hàng loạt giải pháp, tình hình tranh chấp nhà chung cư đã giảm hẳn, tuy vẫn còn nhưng không còn điểm nóng gây bức xúc.

Nguyên nhân được xác định là do một số quy định pháp lý còn chưa thật đầy đủ, rõ ràng như cách tính diện tích căn hộ, logia; một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án và chưa quan tâm đến dịch vụ sau bán hàng; có tình trạng buông lỏng quản lý. Bên cạnh đó, một số hợp đồng mua bán căn hộ chưa tuân thủ đúng quy định, chưa rõ ràng. Nhiều ban quản trị chưa thực hiện đúng trách nhiệm của mình. Những việc này gây ra nhiều bức xúc cho cư dân, truyền thông và dư luận.