Bộ Công thương: Cần quy định rõ phí quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán

Cần quy định rõ phí quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán

Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương), giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề phí quản lý vận hành nhà chung cư cần được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện. Vì thế, cần có thông tin cụ thể về giá dịch vụ như đơn giá, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Đối với quy định về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành, theo quy định tại Điều 16, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng không có hiệu lực trong trường hợp, điều khoản đó cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ. Vì thế, điều khoản về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải có quy định về việc thỏa thuận trước với cư dân trước khi áp dụng mức phí mới.

Cũng theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành. 

Giai đoạn kể từ khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, người tiêu dùng cần lưu ý việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 27, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD. 

Trường hợp nhà chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành. Với nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư....

Mức phí quản lý vận hành nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1, Điều 30, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD.

Trước đó, theo phản ánh của cơ quan truyền thông cũng như người tiêu dùng, tranh chấp về phí quản lý vận hành nhà chung cư đang là một trong những vấn đề nổi cộm.

Những điều cần biết về phí quản lý vận hành nhà chung cư 

Dưới đây là một số quy định và lưu ý về phí quản lý nhà chung cư mà người mua nhà cần chú ý trong quá trình ký hợp đồng mua bán và sử dụng căn hộ chung cư để tránh sự mập mờ, lạm dụng khoản tiền này của chủ đầu tư.

Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định “Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

(a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư, các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

(b) Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.”

Tùy vào tiêu chuẩn của dự án (như cao cấp, thông thường hay giá rẻ) mà khoản phí quản lý này có thể dao động từ 4.000/m2 - 10.000/m2 ở TP. Hà Nội hoặc 10.000/m2 - 18.000/m2 tại TP. HCM.

Mặc dù mỗi dự án sẽ có một mức thu khác nhau nhưng không được vượt trần của UBND tỉnh, thành phố nơi xây dựng chung cư đó (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận riêng giữa chủ đầu tư và khách hàng) nhưng trên thực tế đã xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa các chủ đầu tư và khách hàng xung quanh loại phí này. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những quy định thiếu rõ ràng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc trong hợp đồng quy định Chủ đầu tư có toàn quyền quyết định mức phí.

Để tránh rơi vào trường hợp này, người mua nhà cần chú ý tới một số nội dung sau:

Thứ nhất, điều khoản về quản lý và sử dụng khu chung cư: Bản quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên, người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ.

Thứ hai, mức phí quản lý. Thông thường, mức phí quản lý thường tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ. Do vậy, căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích. Nhưng dù lựa chọn nhà ở phân khúc nào thì người mua nhà vẫn cần hỏi rõ mức phí quản lý trước khi đặt bút ký hợp đồng để tránh những tranh chấp đáng tiếc sau này. Tương ứng với mức phí quản lý mà bên mua phải bỏ ra là các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà bên bán cung cấp cho bên mua trước khi thành lập Ban quản trị. Bởi vậy, người mua nhà nên yêu cầu bên bán quy định rõ danh mục các dịch vụ được cung cấp, trong đó có thể có các dịch vụ tối thiểu và dịch vụ gia tăng như: dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, quản lý vận hành, thể thao, chăm sóc sức khỏe… Trong trường hợp mức phí thu hoặc các dịch vụ được cung cấp trên thực tế khác với các điều khoản đã quy định trong hợp đồng, người mua nhà có quyền yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện đúng hoặc tiến hành thỏa thuận lại trước khi điều chỉnh.