BĐS Công nghiệp phía Nam “bật dậy\" ra sao sau tổn thương từ làn sóng Covid-19 thứ 4?

Do chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, quý III/2021, phông nền chung thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực miền Nam tương đối ảm đạm, nhiều nơi rơi vào trầm lắng.

Cụ thể, theo khảo sát của JLL, thị trường đất công nghiệp không có nguồn cung mới được triển khai trong quý III, nguồn cung ở khu vực này tiếp tục duy trì ở mức 25,220ha. Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng tương đối ảm đạm với duy nhất một nguồn cung mới được tung ra, từ dự án được xây dựng ở quý I/2021. Tổng nguồn cung phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 3,3 triệu mét vuông.

Bên cạnh việc ngưng trệ nguồn cung, trong quý III, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam cũng không ghi nhận thêm giao dịch thuê mới đáng chú ý. Ngoài ra, đà tăng của giá đất cũng bị kìm hãm do ảnh hưởng của đại dịch, giữ ổn định ở mức 4,5 USD/m2/tháng. 

Những biến động trong ngắn hạn đã ảnh hưởng ít nhiều đến "sức khoẻ" của phân khúc bất động sản công nghiệp phía Nam. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư lo ngại, liệu trong những tháng cuối năm, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam có khả năng vực dậy và bắt nhịp trạng thái "bình thường mới”?

Đi sâu hơn vào câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang.

PV: Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam gần như rơi vào trầm lắng trọn vẹn cả quý III/2021 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Ông nhìn nhận như thế nào về thực tế này?

Chuyên gia Trần Khánh Quang: Rất khó để không ảnh hưởng dù đó là thị trường phát triển bất động sản công nghiệp kỳ cựu!

Chúng ta đều nhận thấy 4 tháng vừa qua, hầu hết khu vực miền Nam đã và đang gánh chịu nhiều tác động từ đại dịch Covid-19. Dù điều này không đến một cách quá bất ngờ, song mức độ ảnh hưởng của nó là quá lớn khiến toàn bộ hoạt động kinh tế - xã hội của cả khu vực rơi vào trầm lắng. Chắc chắn lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng không ngoại lệ.

Các khu công nghiệp đang hoạt động cũng phải giảm sản lượng hoặc dừng sản xuất để phục vụ công tác chống dịch. 

Chưa bàn đến việc bức tranh bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam thời gian qua tối hay sáng, nhưng có thể khẳng định, thị trường này đã chịu nhiều “tổn thương”.

PV: Vậy theo ông, liệu khi bước sang quý IV, bất động sản công nghiệp phía Nam có khả năng hồi phục?

Chuyên gia Trần Khánh Quang: Việc đóng cửa các nhà máy sản xuất là một trong những bước giải quyết thận trọng của Việt Nam, điều này có thể gây ảnh hưởng nhất định đến đà tăng trưởng chung, tuy vậy, với bất động sản công nghiệp, nhìn chung vẫn có khả năng hồi phục kể cả trong thời gian ngắn hạn.

Bởi, bên cạnh những bất lợi do bối cảnh Covid-19 gây ra như hiện nay thì vẫn có những cơ hội riêng là “cửa sáng” cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Đơn cử, khi dịch bệnh ập đến, họat động sản xuất, giao dịch diễn ra một cách cầm chừng hay bị trì hoãn nhưng nhu cầu sẽ tồn đọng lại mà không mất đi. Thậm chí khi bị kìm nén quá lâu, mong muốn được "bung ra" của các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn.

Vì vậy, chỉ cần nền kinh tế mở cửa, các hoạt động được phép tiếp diễn như bối cảnh “bình thường mới” thì những tháng tiếp theo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ quay trở lại, bắt nhịp một cách nhanh chóng.

Có thể sẽ không có sự tăng giá sản phẩm trên thị trường nhưng chắc chắn mức giao dịch sẽ tăng lên nhanh chóng. Khi giao dịch tăng lên sẽ tạo nên một tâm lý chung, đó là ai cũng muốn nhanh chóng quay trở lại nhịp độ bình thường, gia nhập thị trường để bù lỗ cho khoảng thời gian vừa qua. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ có một cuộc đổ bộ với nhiều yếu tố mới từ cơ cấu tổ chức, chính sách phát triển đến quy trình hoạt động. Bởi sau một thời kỳ khó khăn, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản miền Nam nói chung và cả nước nói riêng phải có những thay đổi để đảm bảo sức sống, phù hợp với tình hình phát triển mới.

PV: Theo ông, những địa phương nào ở phía Nam sẽ có tốc độ hồi phục nhanh nhất trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp?

Chuyên gia Trần Khánh Quang: Tôi cho rằng, địa phương có khả năng hồi phục bất động sản nhanh nhất là Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Bởi vì Long An sở hữu nhiều yếu tố nổi trội hơn so với các địa phương khác.

Nhờ có vị trí sát với TP.HCM nên việc bắt nhịp quay trở lại trạng thái bình thường sẽ được diễn ra nhanh chóng. Hơn hết, khả năng liên kết nguồn lực lao động giữa Long An, TP.HCM và các tỉnh miền Tây có sự chặt chẽ. Do đó, khi lượng lớn công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp bỏ về quê vẫn có thể trở lại làm việc ngay, góp phần duy trì hoạt động sản xuất công nghiệp.

Ngoài ra, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng sẽ là một địa phương có khả năng hồi phục bất động sản công nghiệp nhanh trong quý IV/2021. Đây là địa phương có khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt, lại là thị trường mới nổi của lĩnh vực bất động sản công nghiệp nên sở hữu tính năng động cao, sức sống mạnh.

PV: Bình Dương được xem là “thủ phủ” khu công nghiệp của cả nước, nhưng cũng là “tâm bão” Covid-19 trong mấy tháng vừa qua nên mức ảnh hưởng từ dịch bệnh là không hề nhỏ. Theo ông, khả năng hồi phục bất động sản công nghiệp ở Bình Dương ở những tháng cuối năm sẽ như thế nào?

Chuyên gia Trần Khánh Quang: Bình Dương từ lâu đã là địa phương phát triển khu công nghiệp bài bản. Tuy nhiên theo quan điểm của cá nhân tôi, trong ngắn hạn, khả năng hồi phục bất động sản công nghiệp của Bình Dương sẽ không bằng các địa phương mới phát triển khác.

Trước hết là do mức độ ảnh hưởng Covid-19 của tỉnh Bình Dương nặng hơn rất nhiều so với các địa phương khác. Bình Dương và TP.HCM trong mấy tháng vừa qua là “tâm bão” Covid-19 với số ca mắc mới, số người chết luôn dẫn đầu cả nước. Vì vậy, thời gian cần để hồi phục đòi hỏi sẽ dài hơn.

Hơn hết, khi các nhà máy sản xuất không đảm bảo được 3 tại chỗ (sản xuất tại chỗ, cách ly tại chỗ, ăn nghỉ tại chỗ) thì phần lớn người lao động sẽ bỏ về quê. Minh chứng rõ nhất là thời gian vừa qua chúng ta đã thấy rất nhiều hình ảnh đoàn người chở nhau kéo về quê. Trong khi đó, tỷ lệ người tạm định cư ở Bình Dương rất lớn chiếm đến 30 - 40% tỷ lệ lao động của cả tỉnh nên khi lượng lớn công nhân bỏ về quê khiến quá trình tái hoạt động trở lại ở các khu công nghiệp sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Ngoài ra, cũng vì một tỉnh phát triển khu công nghiệp bài bản nên mỗi khu công nghiệp sẽ chuyên biệt hoá. Khu này làm gì, khu kia làm gì đều được quy hoạch rõ ràng, khác với những khu công nghiệp non trẻ. Vì vậy, lực lượng lao động cũng được phân hoá ra rõ rệt.

Từ đó, có thể dự đoán rằng, phải đến khoảng tháng 4/2022, khi công nhân quay trở lại thì các khu công nghiệp mới hoạt động ổn định, thị trường bất động sản công nghiệp ở đây mới thực sự có những tăng trưởng như ban đầu.

PV: Những yếu tố nào được cho là lực đẩy giúp vực dậy thị trường bất động sản công nghiệp ở các tỉnh phía Nam trong thời gian tới?

Chuyên gia Trần Khánh Quang: Lực đẩy đầu tiên là yếu tố dịch Covid-19 được kiểm soát, các hoạt động thông thương được diễn ra trở lại tạo điều kiện cho bất động sản công nghiệp tái khởi động nhịp nhàng. Đây chính là động lực lớn nhất cho các tỉnh miền Nam lúc này. Bởi hơn hết, nguyên nhân “tổn thương” từ đâu và được khắc phục từ đó thì khả năng hồi phục sẽ tốt nhất.

Thứ hai là các đơn hàng xuất nhập khẩu đang còn tồn đọng chưa giải quyết được trong thời gian qua thì hiện nay sẽ được tăng tốc trở lại. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản phải nhanh chóng quay trở lại thị trường để trả đơn, trả nợ. Từ đó đẩy mạnh các hoạt động giao dịch trong lĩnh vực đất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng,…

Thứ ba, nền kinh tế Việt Nam là một điểm đến rất tốt trong thời gian tới. Bởi Việt Nam có rất nhiều dư địa để đón làn sóng FDI cho việc phát triển công nghiệp. Việt Nam sở hữu một trong những thị trường sản xuất và hậu cần mạnh nhất trên thế giới. Đặc biệt, các Hiệp định Thương mại Tự do có thể được xem là giải pháp lâu dài cho Việt Nam, hỗ trợ quá trình chuyển giao kiến thức và công nghệ, qua đó thúc đẩy sự chuyển đổi từ sản xuất các ngành công nghiệp giá trị thấp và mang tính địa phương sang các ngành có giá trị cao hơn. Ngay cả trong ngắn hạn đến trung hạn, chúng ta vẫn được chứng kiến rất nhiều hoạt động đầu tư lớn về công nghiệp.

Thứ tư là sự hỗ trợ quan trọng của khu vực phía Bắc. Rõ ràng trong thời gian qua khu công nghiệp miền Nam chịu nhiều tổn thương, song các khu công nghiệp miền Bắc lại có sự tăng trưởng tốt do dịch bệnh được kiểm soát nên vẫn giữ được nhịp độ chung cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Việc hỗ trợ từ một nửa kia của đất nước sẽ là động lực lớn, kích thích và tạo ra nhiều cố gắng cũng như bứt phá cho thị trường miền Nam.

Vì vậy, kể cả ngắn hạn, bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn có khả năng hồi phục.

Xin cảm ơn ông!