Bảng giá đất mới có thể làm tăng giá nhà TP.HCM

Theo Hiệp hội, giá đất của dự thảo Bảng giá đất mà TP đề xuất đang tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của Bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.

Trong đó, có 01 quận và 04 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần. Cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.

Vì vậy, HoREA cho rằng, mặt tích cực của dự thảo bảng giá mới là có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Bởi họ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư với số tiền cao hơn trước đây. Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3, một số vị trí tại huyện Hóc Môn có thể đạt mức giá cao nhất 51 lần, trong khi hệ số điều chỉnh hiện tại chỉ 38 lần.

Thứ hai, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới so với giai đoạn 2005 - 2022 (nguồn thu từ đất giai đoạn này chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa).

Thứ ba, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước "điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại". Bởi lẽ, hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như "đất hai giá" hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở "hai giá" hoặc người sử dụng đất thực hiện "chuyển mục đích sử dụng đất" chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

"Do đó, dự thảo Bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự "công bằng, hài hòa về lợi ích" giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng", HoREA nhận định.

Thứ tư, giá đất của dự thảo Bảng giá đất không tác động đến việc "định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Bởi vì các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án.

Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, dự thảo Bảng giá đất cũng đem lại không ít mặt tiêu cực. Theo đó, HoREA cho rằng, các mức giá của dự thảo Bảng giá đất mới phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với Bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Thứ hai, mức giá của dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất" do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn trước đây, mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất "được ghi nợ nghĩa vụ tài chính", nhưng trong thời gian còn "nợ tiền sử dụng đất" thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản "nợ tiền sử dụng đất".

Thứ ba, mức giá của dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị tại thời điểm hiện TP.HCM chưa cần thiết ban hành dự thảo Bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 thì đề nghị Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của "Dự thảo Bảng giá đất lần đầu" đối với các đối tượng chịu tác động./.