Bản tin BĐS 24h: Xóa sổ nhà siêu mỏng tại TP HCM

 Xóa sổ nhà siêu mỏng tại TP HCM

Theo nguoilaodong, Sở Xây dựng TP HCM cho biết, việc xuất hiện những căn nhà siêu mỏng, siêu kỳ dị bắt đầu khi TP triển khai những dự án mở rộng đường. Xuất phát đầu tiên là một số công trình nhà ở nằm trên đường Trần Hưng Đạo (quận 5), sau đó là đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), đường Võ Văn Kiệt (quận 5 và quận 6). Thống kê từ Sở Xây dựng cho thấy hiện TP có trên 1.000 căn nhà diện tích siêu nhỏ do ảnh hưởng bởi các dự án mở rộng mặt đường, đầu tư hạ tầng...

Cụ thể, tình trạng này cũng đang diễn ra ở trục đường Cách Mạng Tháng Tám trên địa bàn quận Tân Bình. Sau nỗ lực giải phóng mặt bằng để mở rộng mặt đường nhằm tiến hành xây dựng tuyến metro số 2, ghi nhận 86 căn nhà có diện tích dưới chuẩn, chiếm 23% tổng số căn nhà bị ảnh hưởng. Vị trí có nhà siêu nhỏ nằm tập trung nhiều nhất đoạn gần ngã tư Bảy Hiền. Theo ghi nhận của phóng viên, có căn nhà bề rộng chỉ 0,7 m và tổng diện tích chưa đến 12 m2 do ông N.V.T sở hữu, đang được rao bán 4,5 tỉ đồng. "Diện tích nhỏ nhưng có thể mở cửa hàng cà phê di động, đại lý vé số hoặc treo bảng hiệu quảng cáo. Giá đó tôi cũng chưa muốn bán" - ông T. tâm sự. Dò hỏi những căn nhà nhỏ lân cận cũng đều có giá không dưới 300 triệu đồng/m2.

Liên quan đến vấn đề này, ông Mai Văn Thuận, Trưởng Phòng Quản lý Đô thị quận Tân Bình cho biết những căn nhà siêu mỏng được hình thành là do phần diện tích sau khi giải phóng vẫn còn và chủ nhà sửa chữa theo hiện trạng cũ, không được phép xây dựng mới, tăng diện tích sàn. Tức căn nhà 2 tầng, giải phóng 80%, còn 20% phần diện tích được phép sửa lại hoàn thiện phần không bị giải phóng. Nếu chủ nhà muốn hợp khối với các căn lân cận, UBND quận sẽ tạo điều kiện tối đa để cấp giấy phép xây dựng với các hộ dân lân cận.

Mới đây, UBND TP HCM đã có quyết định phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP HCM" từ đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đề án đưa ra nhiều giải pháp để gỡ vướng cho những bất cập trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn TP, trong đó có việc tiến đến xóa bỏ những căn nhà siêu nhỏ, siêu mỏng.

Đáng chú ý, TP HCM sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng. Mỗi người bị thu hồi đất đều được nhận lại một diện tích đất nhỏ hơn tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. TP sẽ quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá để thu tiền phục vụ triển khai thực hiện. Phương án này cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ chế mang tên "đồng thuận cộng đồng theo đa số", bảo đảm công bằng cao nhất và tiết kiệm chi phí đầu tư phát triển.

Tại hội nghị "Tổng kết công tác ngành tài nguyên và môi trường năm 2020 và 5 năm 2016-2020", Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM nhận định đề án trên là rất cần thiết, nhằm đáp ứng yêu cầu phục vụ phát triển đô thị. Việc xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiện đại, có hiệu quả cao, mang lại lợi ích kinh tế lớn từ giá trị gia tăng trên đất cần phải hoàn chỉnh pháp luật đất đai. Trong giai đoạn hiện nay, Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi, TP HCM chỉ có thể thực hiện một số đổi mới trong phạm vi của pháp luật hiện hành về đất đai. Điều quan trọng là trong quá trình nghiên cứu triển khai, bắt buộc phải sớm xây dựng cơ chế giám sát, lấy ý kiến, phản hồi thông tin từ các tổ chức xã hội theo quy định, các đối tượng sử dụng đất; công khai, minh bạch trong công tác quản lý và xem đó là nhiệm vụ hàng đầu để hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai trên địa bàn TP HCM.

Liên quan đến thực trạng công tác quản lý đất đai hiện nay, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP phân tích do các công cụ quản lý chưa hoàn chỉnh, còn bất cập, làm cho nhà nước và người dân không thể chủ động kiểm soát quá trình hình thành giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại, cũng như giải quyết tốt việc phân phối lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm này.

Đồng quan điểm với đề án, KTS Ngô Viết Nam Sơn nói thêm khi mở rộng đường hoặc giải phóng mặt bằng để làm một dự án kết nối giao thông cần xem xét quy hoạch rộng hơn, có thể tính toán quy hoạch kiến trúc bán kính hơn 500 m. "Khi lên phương án quy hoạch, phải chú trọng cả những căn nhà siêu mỏng. Nếu phát hiện có thể giải phóng mặt bằng luôn và quỹ đất sẽ phục vụ hoạt động công cộng hoặc tổ chức đấu giá kêu gọi đầu tư nếu diện tích đất lớn" - ông Ngô Viết Nam Sơn nêu quan điểm.

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền nhiều khu vực tăng 20-50%

Cụ thể, nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%.

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ ở dự án, khu vực với mức tăng mạnh.

Tại Hà Nội, khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25-30 triệu/m2, tăng 50% so với năm 2019; khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Còn ở thành phố Hồ Chí Minh, kể từ sau thông tin thành lập thành phố Thủ Đức, giá nhà đất ở khu vực đã tăng khoảng 40% so với năm 2019.

Tuy vậy, theo Bộ Xây dựng, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ. Cùng với sự tăng giá do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể, có hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,... để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính.

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM ngâm hồ sơ 61 dự án

Theo reatimes, thông tin trên vừa được Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) phản ánh trong văn bản kiến nghị gửi đến UBND TP HCM, nhằm tháo gỡ một số vướng mắc trong công tác thực thi pháp luật để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững.

Cụ thể, theo HoREA, năm 2020 là một năm đầy sóng gió, gian nan và thách thức đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, cũng như đối với nền kinh tế nước ta. Trong đó, đại dịch Covid-19 đã làm trầm trọng thêm những khó khăn vốn có của thị trường bất động sản cả nước và TP HCM vốn đã gặp phải trong 5 năm gần đây.

Không những vậy, công tác thực thi, phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án vẫn còn chậm trễ, cũng tác động không nhỏ đến nguồn cung và sự phát triển chung của lĩnh vực này. Điển hình, tại Sở Kế hoạch - Đầu tư TP HCM, hiện nhiều dự án đang chờ được thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư dự án” vẫn bị ách tắc kéo dài.

HoREA cho biết, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển tổng cộng 61 dự án sang Sở Kế hoạch - Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Thế nhưng, không có dự án nào được Sở này trình lên UBND TP HCM để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Nguyên nhân là do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án).

Tuy nhiên, cũng có dự án dù không vướng “đất công”, nhưng nhà đầu tư “được” Sở Kế hoạch - Đầu tư yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần. Đến nay, Sở Kế hoạch - Đầu tư vẫn chưa trình lên UBND TP HCM để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”. Điều này đã gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh bị tác động bởi đại dịch.

Hiện tại, các vướng mắc này đã được Luật Đầu tư 2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP xử lý. Do vậy, HoREA đề nghị Sở Kế hoạch - Đầu tư sớm giải quyết các hồ sơ dự án đã được Sở Xây dựng chuyển đến để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư dự án”.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nhiều quy định mới tháo gỡ được nhiều vướng mắc của các dự án đầu tư, dự án nhà ở.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định này sẽ tháo gỡ được nút thắt về đất công xen kẹt bấy lâu nay. Quy định mới của Chính phủ cũng sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Các dự án này hầu hết đang bị ngừng triển khai, có thể tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Theo Chủ tịch HoREA, để thị trường bất động sản đi vào ổn định thì vẫn cần sự quyết liệt hơn từ các cơ quan chính quyền nhằm tạo điều kiện cho các điều Luật sửa đổi sớm được áp dụng.

Điều chỉnh cách định giá đất để phù hợp với giá thị trường

Theo vietnamnet, mới đây, UBND TP HCM vừa phê duyệt Đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TP HCM”.

UBND TP HCM cho biết, trong quản lý đất đai hiện nay, do chưa thực hiện đầy đủ về quy hoạch sử dụng đất đai, tài chính đất đai và hành chính đất đai đã dẫn đến Nhà nước và nhân dân không thể chủ động kiểm soát tình hình giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư mang lại. Đồng thời, không giải quyết tốt việc phân phối lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm. 

Cụ thể, trong tài chính đất đai có: Giá đất và định giá đất; thuế và phí về đất đai; tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; cơ chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất điều phối giá trị đất đai tăng lên do kinh tế phát triển mang lại.

Giai đoạn 2016 - 2020, tổng thu ngân sách của TP HCM đạt 1.872.922 tỷ đồng. Trong đó, tổng thu từ đất chiếm từ 3% - 5% tổng thu ngân sách. Nguồn thu này vẫn còn quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất của Thành phố.

TP HCM không thể thay đổi hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai do quy định pháp luật hiện hành và một số cơ chế đặc thù Quốc hội đã thông qua. 

Việc bổ sung sắc thuế mới để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm cũng như đánh thuế cao đối với trường hợp giao dịch “lướt sóng” nhằm ngăn tình trạng sốt đất là cần thiết. Tuy vậy, vấn đề này không thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Đối với giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định 2 loại giá đất, đó là: Giá đất tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh dùng để thu thuế, phí về đất đai và một số việc khác; và giá đất phải định giá cụ thể cho từng trường hợp để thu tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước. 

Theo UBND TP HCM, Thành phố không thể thay đổi tỷ suất thuế hay tăng bảng giá đất, điều có thể làm là tin học hoá cách tính giá đất theo bảng giá đất để đảm bảo khách quan, không để yếu tố con người tác động làm sai lệch giá đất. 

Về công tác định giá đất cho các trường hợp cụ thể, UBND TP HCM cho rằng không thể thay đổi quy trình 3 bước như trước đây nên chỉ có thể điều chỉnh quy định cụ thể trong từng bước. Cụ thể:

Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đề xuất giá đất, có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Nay có thể quy định khung là Sở TN&MT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập để đề xuất giá đất cho phù hợp với thị trường. 

Bước 2: Chủ tịch UBND TP.HCM lập hội đồng thẩm định giá đất, trong đó ít nhất có 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và tiến hành định giá đất do Sở TN&MT đề xuất. 

Ở bước này, để đảm bảo tính khách quan, UBND TP HCM đưa ra quy định số lượng chuyên gia định giá đất phải chiếm trên 50% tổng thành viên hội đồng. 

Bước 3: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất dựa trên kết quả thẩm định của hội đồng. 

UBND TP HCM cho rằng, việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá đất cụ thể như nói trên sẽ giải quyết triệt để công tác thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất.

Nói về giá đất, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho hay, giá đất trong bảng giá đất của các địa phương hiện nay thấp hơn so với giá đất phổ biến thị trường và chỉ tương đương từ 30% - 50% giá đất thị trường. Kết quả thẩm định “giá đất cụ thể” chưa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

TP HCM duyệt đề xuất thu hồi đất hai bên đường mới để bán đấu giá

Theo đề án, biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị nhà nước thu hồi đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) đánh giá điều này đã được quy định trong luật Quy hoạch đô thị, luật Đất đai. Hiệp hội BĐS cũng đã nhiều lần kiến nghị nhưng lâu nay TP HCM cũng như cả nước đều chưa làm được.

Hiện nay, khi nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người dân có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về doanh nghiệp phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô. Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả nhà nước, đối tượng bỏ tiền ra làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ việc đầu tư hạ tầng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, TP áp dụng làm đúng luật sẽ đảm bảo 3 yếu tố, không thất thoát tài sản công; tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi DN hay người dân. Luật cho 3 phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, DN, nhà nước. Mô hình này đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên.