Bản tin BĐS 24h: Nhà ở xã hội “chìm” trong cơn bão giá

Nhà ở xã hội “chìm” trong cơn bão giá

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì thực tế tại TP.HCM và Hà Nội cho thấy phân khúc nhà ở thương mại bình dân (tức có giá bán khoảng dưới 2 tỷ đồng hoặc từ 20 - 25 triệu đồng/m2 -PV) gần như không có nguồn cung dự án mới trong khoảng hai năm gần đây.

Trong khi đó, NOXH phân khúc được khuyến khích phát triển với ưu đãi về tín dụng, tiền sử dụng đất và có nhu cầu cao lại đang gặp khó với nhiều vấn đề đến từ những chính sách, thủ tục trong quá trình đầu tư. Theo các chuyên gia, bên cạnh việc số lượng dự án vốn đã ít thì chất lượng của các dự án NOXH cũng đang làm nản lòng người mua nhà có nhu cầu.

Nhận định về tính cần thiết của việc đẩy mạnh thực hiện hiệu quả chiến lược phát triển NOXH, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng dù có thể lợi nhuận thấp, nhưng đây là phân khúc có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng Nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư.

Xuất phát từ thực trạng ì ạch trong phát triển nguồn cung NOXH, mới đây trong một văn bản gửi TP.HCM và các cơ quan chức năng, HOREA đã có nội dung kêu gọi các tập đoàn và doanh nghiệp cần xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo ông Châu, tinh thần là “không ép doanh nghiệp làm NOXH, nhà giá rẻ” mà phải kêu gọi doanh nghiệp tham gia dựa trên việc tạo thuận lợi thông qua cơ chế, chính sách, ưu đãi cụ thể về tín dụng, tiền sử dụng đất,…

Đối với vấn đề này, mới đây, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ bố trí khoảng 4.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất cho người dân vay, mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ đạo các địa phương đầu tư hạ tầng, bố trí quỹ đất và thực hiện một số chính sách ưu đãi riêng của địa phương để phát triển nhà ở xã hội.

Cẩn trọng đầu tư "lướt sóng" vào đất dính quy hoạch treo

Trong 5 năm gần đây, tại Hà Nội, nhất là khu vực quận Hoàng Mai và Thanh Trì rộ lên xu hướng đầu tư "lướt sóng" vào nhà đất không có sổ đỏ (chứng nhận quyền sử dụng đất), đất trong diện xóa quy hoạch, quy hoạch treo.

Nhiều trường hợp đã có lãi lớn tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư chịu cảnh "mất cả chì, lẫn chài" khi triển khai quy hoạch.

Theo một số công ty môi giới, xu hướng đầu tư "lướt sóng" vào các mảnh đất trong diện xóa quy hoạch, đất không sổ đỏ có rất nhiều rủi ro và có phần liều lĩnh. Tuy nhiên, nếu trót lọt, đây sẽ là một khoản đầu tư đem lại lợi nhuận rất cao.

Theo Báo Xây dựng trích dẫn ý kiến của Bà Thu Nhung, chuyên gia bất động sản cho hay, theo Luật Đất đai 2013, trong 3 năm, phần đất do nhà đầu tư không thực hiện, không có kế hoạch điều chỉnh hay hủy bỏ quy hoạch, thì gọi là đất quy hoạch treo.

Bà Nhung cho biết, việc mua bán đất nền thuộc diện treo quy hoạch vẫn diễn ra khá sôi động ở nhiều địa phương. Nhờ giá bán rẻ chỉ bằng một nửa so với giá thị trường, nên nhiều nhà đầu tư xem đây là một kênh đầu tư may rủi, nếu thành công sẽ mang lợi nhuận rất cao. Tuy nhiên, nếu không thành công, nguy cơ mất cả chì lẫn chài là chuyện đương nhiên.

Chuyên gia này dẫn chứng, trên thực tế, có 2 sản phẩm đất dính quy hoạch treo, thứ nhất là đất có sổ và đất không sổ.

Với trường hợp đất có sổ đỏ nhưng đã bị thu hồi sau khi có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Sau 3 năm, việc thu hồi không thực hiện và dính phải quy hoạch "treo", nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có thể mua bán, hoặc chuyển nhượng cho người khác.

Với trường hợp đất không sổ, đất lấn chiếm, ngay cả trường hợp dính quy hoạch treo đều rất rủi ro. Tất cả trường hợp này sẽ không được đền bù theo quy định của Luật Đất đai. Mọi giao dịch sẽ phải là giấy viết tay, không được công chứng. Khi xảy ra khiếu kiện, khiếu nại, người mua sẽ không được hoàn trả phí đặt cọc, hay phí đất. Do đó, nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm này.

"Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2021, có hiệu lực từ 1/1/2021, đất nằm trong quy hoạch treo sẽ được giao bán, chuyển nhượng và tính giá đất theo thị trường. Đặc biệt, người dân sống ở quy hoạch treo được phép xây dựng. Như vậy, trong trường hợp, quy hoạch được triển khai, tài sản trên đất vẫn được tính. Tùy loại quy hoạch sẽ có mức đền bù khác nhau.

Trong trường hợp, đất thu hồi được làm trường học, bệnh viện, công viên, đường giá,... sẽ có giá đền bù thấp. Nếu quy hoạch khu đô thị, chung cư, giá đền bù tương đương với giá thị trường. Trước khi rót vốn đầu tư, nhà đầu tư tốt nhất nên tìm hiểu kỹ tính pháp lý để tránh rủi ro", bà Nhung nói.

Thị trường BĐS sau Tết sẽ có nhiều triển vọng tốt ở một số phân khúc

Dịch Covid-19 lại tái bùng phát trở lại ở nhiều địa phương được dự báo khiến thị trường BĐS đối diện với nhiều thách thức. Tuy vậy, nhiều chuyên gia vẫn đánh giá thị trường BĐS sau Tết sẽ có nhiều triển vọng tốt ở một số phân khúc.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhà đất là món ăn ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm. Vì vậy, mặc dù Covid nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh, tăng khoảng 5% so với năm 2019.

Đặc biệt, nhà đất vùng ven Hà Nội nhiều khu vực cũng ghi nhận sự tăng giá mạnh. Cụ thể, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồngm2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá: “Năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như Thành phố Hồ Chí Minh. Có thể thấy sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau, ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc “cởi trói” nguồn cung vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận”.

Cũng theo Giám đốc Savills Hà Nội, năm 2021, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường. Việc kiểm soát dịch bệnh trong khu vực và quốc tế được dự báo vẫn chiếm nhiều khoảng thời gian của năm 2021.

Doanh nghiệp bất động sản rục rịch “bung hàng” đầu năm

Ngay từ những ngày đầu năm, giới chuyên gia đã đánh giá cả năm 2021, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trên đà phục hồi, tăng trưởng trở lại nhờ những tác động tích cực từ việc kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và một số cơ chế chính sách mới được Nhà nước ban hành.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2020, thị trường đã phải hứng chịu nhiều khó khăn, thăng trầm. Mặc dù ảnh hưởng nặng nề nhưng thị trường bất động sản vẫn có điểm sáng đáng kể đó là lực cung. Mặc dù kinh tế suy giảm, cũng ít nhiều làm suy giảm cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cung vẫn mạnh, nhu cầu nhà đầu tư trên thị trường bất động sản vẫn rất lớn.

Những dự báo tươi sáng về thị trường là đòn bẩy cho các doanh nghiệp tự tin đặt ra kế hoạch lớn trong giai đoạn sắp tới. Theo báo cáo mới nhất của Colliers International Việt Nam, dự kiến trong năm 2021, TP.HCM đón nguồn cung hơn 4.000 căn nhà phố. Trong đó, thị trường khu Đông Bắc sẽ nóng hơn với sự ra đời của TP. Thủ Đức. Dữ liệu của Colliers cho biết, có 6 dự án từ khu vực Thủ Đức, Bình Chánh và Nhà Bè sẽ mang đến nguồn cung cho TP.HCM trong thời gian tới. 

Đô thị biển - Tiềm năng tạo sức bật cho thị trường 2021

Đô thị biển được hiểu gồm 3 kiểu loại: Đô thị ven biển (Coastal city), đô thị đảo/quần đảo (Island city) và đô thị biển (Ocean-based city), thường được tổ chức thành các chuỗi đô thị và chiếm cứ các mảng không gian tương ứng: Không gian ven biển, không gian đảo/quần đảo và không gian biển.

Gắn với không gian biển, đảo và vùng ven biển nên các đô thị biển có lợi thế về các nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú, đa dạng, đặc sắc, đa dụng (multi-use); về vị trí “cửa ngõ” giao thương đường biển, đường bộ, đường không; có thế mạnh về phát triển đa ngành, đa lĩnh vực kinh tế ven biển, kinh tế đảo và kinh tế biển. Vì thế, mỗi đô thị biển trở thành một “cực phát triển” chủ công, có tác động lan tỏa, có vai trò kiến tạo liên kết vùng trong quá trình phát triển kinh tế biển, đồng thời là các trung tâm tích tụ và điều tiết dân số biển, đảo...

Trên thế giới, khoảng hơn 50% các đô thị lớn đều tập trung ở vùng ven biển; không ít đô thị đảo có bề dày lịch sử và quy mô lớn như: Hawaii, Singapore... Những thập niên gần đây đã xuất hiện các đô thị biển, điển hình như Các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất (UAE) có 2 công trình đô thị biển nổi tiếng là Palm Jumeirah và Deira Islands ở Dubai. Sân bay Kansai là sân bay đầu tiên trên thế giới được xây dựng trên đảo nhân tạo ở Nhật Bản. Các đô thị ven biển đã quy tụ gần 50% dân số toàn cầu và trở thành các trung tâm phát triển kinh tế - xã hội có tầm vóc lớn như: New York, San Diego, Seattle, Hawaii (Mỹ); Thượng Hải, Thâm Quyến, Hồng Kông, Ma Cao, Hạ Môn (Trung Quốc); Seoul (Hàn Quốc); Tokyo, Osaka (Nhật Bản); Bangkok, Pattaya, Phuket (Thái Lan)...