Bản tin BĐS 24h: Cần chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp tại chung cư

Cần chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp tại chung cư

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn TP thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Còn tại TP Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Mặc dù đã được quy định trong luật, nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư, nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng do chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm quy định bất chấp cơ chế xử phạt.

Lý giải về nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cho rằng, những quy định hiện hành mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn càng ngày càng trở nên phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không thể phát triển, hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Đáng chú ý, vấn đề lớn nhất hiện nay là căn cứ giải quyết mọi tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán. Nhưng thực tế, đa phần khi mua bán chung cư, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn có nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt, bởi họ không hoặc rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ.

Trước thực trạng trên, Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa cho rằng, để giải quyết được vấn đề này, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong quản lý vận hành các toà nhà/cụm toà nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường cho rằng, trong vấn đề này một số điểm cần làm rõ, đó là các tranh chấp liên quan đến mua bán bất động sản (mua bán nhà trên giấy). Về tranh chấp giữa diện tích chung và riêng, hiện nay vẫn còn bị lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Vì vậy, cần phân biệt rõ hơn khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng một cách rõ ràng hơn nữa. Về phí bảo trì, cần xem xét lại việc giao phí bảo trì này cho chủ thể nào là hợp lý và bảo đảm được việc quản lý, sử dụng minh bạch và xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ.

Hà Nội sốt đất ở miệng cò

Theo diendanbatdongsan.vn, báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của VARs, trong năm 2020, thị trường xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác, làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.

Cụ thể, đất đai trong khu dân cư hiện hữu ở các vùng có tốc độ đô thị hóa mạnh như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… tăng giá hơn 50% so với năm 2019, đạt ngưỡng 25-30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các vùng gần trung tâm hơn như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng ghi nhận mức tăng lên đến 30% so với năm ngoái.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, dù giá tăng nhưng lượng giao dịch ghi nhận qua các sàn mua bán không nhiều, chủ yếu là các giao dịch qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Các thông tin về quy hoạch, đầu tư, hay lên quận cũng là một trong những nguyên nhân làm sốt đất bùng phát ở các khu vực trên.

Theo ghi nhận thực tế, càng về cuối năm, nhiều dự án đắp chiếu cả thập kỷ ở khu vực huyện phía Tây Hà Nội cũng bất ngờ "trỗi dậy", tăng giá gấp 2 - 3 lần khiến thị trường.

Trong đó có thể kể đến như dự án KĐT Kim Chung - Di Trạch (huyện Hoài Đức) của chủ đầu tư Tổng Công ty CP Thương mại Xây dựng Vietracimex. Dự án được ra mắt thị trường từ năm 2008 thế nhưng nhiều năm nay dự án này bị bỏ hoang, phần lớn diện tích để hoang hóa chưa đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa được xây dựng.

Từ đầu tháng 11/2020, dự án được các đơn vị môi giới "thổi giá", bán trở lại, với ở khu vực gần mặt đường 17m, giá bán có thể lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2, gấp 2,5 lần so với giá đầu thời kỳ hoàng kim trước đây. Các giao dịch ở dự án này hiện vẫn chỉ được thực hiện qua loại hình thỏa thuận góp vốn.

Một dự án khác cũng có chiêu thức tương tự trong việc bán hàng là dự án An Lac Symphony (Vân Canh, Hoài Đức). Các đơn vị môi giới đang rao bán với giá bán trung bình dự kiến cho liền kề lên tới 110-120 triệu đồng/m2. Với những căn biệt thự, đơn giá dự kiến không dưới 90 triệu đồng/m².

Đánh giá về hiện tượng tăng giá đột ngột của các dự án khu vực phía Tây, cũng như việc tăng giá đất nền trong làng, xã, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, đối với các dự án vùng ven ghi nhận mức tăng từ 40% trở lên trong thời gian ngắn là không có căn cứ, bởi cơ sở hạ tầng chưa có nhiều chuyển biển trong khi giá đất tăng phải đi kèm với phát triển hạ tầng xung quanh.

Do đó, ông cảnh báo nhà đầu tư, khách mua ở thực nên cẩn trọng đánh giá chính xác giá trị đất khu vực này, tránh mắc cạn thay thế cho người mắc trước.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam, bất kỳ con sóng nào cũng lên cao sau đó khi xảy ra biến cố thị trường thì giá sẽ giảm xuống nhanh chóng. Do đó, các nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin đẩy giá bất động sản, việc đầu tư cần phải phù hợp với khả năng tài chính của mình và vẫn đảm bảo khả năng vượt qua nếu thị trường khó khăn. Bên cạnh đó cần quan tâm hơn về mặt thông tin pháp lý của dự án, lô đất là vấn đề cốt lõi nhất để giảm thiểu rủi ro.

Bất động sản công nghiệp "dọn chỗ" đón dòng vốn dịch chuyển

Cụ thể, theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2020 đã có 4 khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Khu công nghiệp Becamex Bình Định, tỉnh Bình Định diện tích 1.000 ha, khu công nghiệp Ledana, tỉnh Bình Phước 424,54 ha, khu công nghiệp quốc tế Trường Hải, tỉnh Long An 162 ha và khu công nghiệp Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng với tổng diện tích đạt 1.746,54 ha và điều chỉnh chủ trương đầu tư cho khu công nghiệp Phú Tân, tỉnh Bình Dương với quy mô diện tích 133,29 ha.

Tính đến cuối năm 2020, cả nước có 369 khu công nghiệp, trong đó, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 73,6 nghìn ha, chiếm khoảng 59,3% diện tích đất tự nhiên khoảng 114 nghìn ha.

Các khu công nghiệp chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng. Cụ thể, các vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ hiện có tổng cộng 207 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 70,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 47,2 nghìn ha, chiếm tương ứng 56,1% về số lượng, 61,9% về diện tích đất tự nhiên và 64,2% về diện tích đất công nghiệp so với cả nước.

Nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo của Chứng khoán Mirae Asset, Tập đoàn Vingroup có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp Vinhomes. Hai dự án đầu tiên của Vingroup sẽ phát triển tại Hải Phòng, bao gồm Khu công nghiệp Nam Tràng Cát với tổng diện tích 200 ha và khu công nghiệp Thủy Nguyên có tổng diện tích 319 ha. Dự kiến hai khu công nghiệp này sẽ đi vào hoạt động năm 2021.

Tại Bắc Ninh, trong quý 4/2021 sẽ đón nhận thêm khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh mới với quy mô 238 ha của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương khu công nghiệp Sông Lô 1 với diện tích 177 ha tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Tại phía Nam, tỉnh Long An, Công ty cổ phần TIZCO và Công ty Cổ phần Quản Lý Khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha vào năm 2021.

Trên thực tế, bất động sản công nghiệp Việt Nam không có sự đồng bộ giữa nơi sản xuất, nơi ở, nơi vui chơi giải trí giáo dục… Các chủ đầu tư tạo ra khu công nghiệp chỉ đơn thuần là nơi sản xuất, còn công nhân và chuyên gia ở đâu, chơi đâu… không quan tâm vì đã có xe đưa đón vào trung tâm thành phố có khách sạn, có khu vui chơi giải trí. Chủ đầu tư chỉ quan tâm nhu cầu duy nhất là cung cấp nơi sản xuất do đó không tạo được sự bền vững của khu công nghiệp, mà công nhân không an cư thì không thể lập nghiệp.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng đây là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm vừa qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương, công an Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu cần xem lại để có thể sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư nước ngoài khi thị trường hồi phục.

Đồng quan điểm, các chuyên gia của Savills nhấn mạnh, để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp, hỗ trợ các dự án ngách, ví dụ: khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình dịch vụ khu công nghiệp và đô thị kết hợp.

Không thể ép DN đầu tư nhà giá rẻ

Cụ thể, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1% và tăng 15,9% so với năm 2019; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn, chiếm tỷ lệ 56,9% và tăng 66,2% so với năm 2019. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Hiện thị trường thiếu nguồn cung loại hình nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, văn phòng kết hợp lưu trú…

Mặc dù vậy, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể khiến thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.

Trước tình trạng trên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp (DN) BĐS xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Mặc dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, sinh viên và người nhập cư. Đồng thời cùng nhau phối hợp để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021.

Liên quan đến vấn đề này, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế - Trường đại học Kinh tế TP HCM, cũng cho rằng không ai có thể “ép” DN phải làm cái này, phải làm cái kia. Việc DN đầu tư vào phân khúc nào đó là quyền của DN vì họ đã tính toán được bài toán đầu tư. Để các DN làm nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội thì họ phải tiếp cận được quỹ đất giá rẻ, tiếp cận vốn ưu đãi. Đ.S

Rủi ro tín dụng bất động sản, lo ngại khoản vay thành nợ xấu

Trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo thị trường 2021, HoREA cho biết, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP.HCM năm 2020 đạt khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với cuối năm 2019. 

Theo đó,  HoREA cho biết mức tăng này thấp hơn năm 2019 (tăng 10,65%) nhưng là mức tăng khá trong điều kiện bị tác động bởi COVID-19. 

Để hỗ trợ các doanh nghiệp chống chịu với đại dịch COVID-19, lãi suất cho vay trung dài hạn năm 2020 chỉ ở mức 9,63%-10,03%/năm, thấp hơn so với lãi suất năm 2019. 

Tỷ lệ nợ xấu chỉ khoảng 2,25% tổng dư nợ tín dụng, đảm bảo được an toàn tín dụng (nếu loại trừ nợ xấu của nhóm ngân hàng mua lại 0 đồng, thì tỷ lệ nợ xấu chỉ chiếm 1,99%).

Trong đó, dư nợ tín dụng của các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so với cuối năm 2019 (tăng trưởng thấp hơn mức tăng dư nợ tín dụng bất động sản 9,14% của cả nước). Còn nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng, tuy vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.

Đáng quan ngại là trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này.

Theo thống kê, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành thành công trong 10 tháng đầu năm 2020 đạt 350.883 tỷ đồng, tăng 68,1% so cùng kỳ năm 2019. Các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 (sau ngành tài chính - ngân hàng) có giá trị phát hành đạt 63.155 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 19,4% tổng giá trị phát hành. 

Trong đó, có đến 12 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị phát hành trái phiếu trên 3.000 tỷ đồng/đơn vị (có 04 Tập đoàn bất động sản lớn có tổng giá trị trái phiếu từ trên 8.000-12.000 tỷ đồng/đơn vị), lãi suất trái phiếu bất động sản thường có mức cao, trên 8%/năm, cá biệt có trái phiếu có lãi suất lên đến 18%/năm.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra một số quan ngại đối với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh, chỉ riêng tháng 07/2020 đã tăng lên mức 17,4%, cao hơn mức trung bình 9,2% của 6 tháng đầu năm 2020 và có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhưng hầu hết nhà đầu tư cá nhân chưa được trang bị đầy đủ kiến thức và kỹ năng đầu tư trái phiếu vốn là sân chơi của người chuyên nghiệp và thường đầu tư vào trái phiếu có lãi suất cao.

Do đó, rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.