Bản tin BĐS 24h: Bất động sản TP HCM "nóng" lên cùng thành phố Thủ Đức

Bất động sản TP HCM "nóng" lên cùng thành phố Thủ Đức

Chiều 12/10, Hội đồng nhân dân TP HCM khóa IX đã tiến hành kỳ họp thứ 21 nhằm thông qua một số Nghị quyết, trong đó có Nghị quyết sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, xã thành phố giai đoạn 2019 - 2021 và chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức. Tại phiên họp này, các đại biểu có mặt đã đồng ý thông qua chủ trương thành lập thành phố Thủ Đức với tên gọi cho đơn vị hành chính mới này. Đây là lần đầu tiên có dự án "thành phố trong thành phố" tại Việt Nam.

Thành phố HCM sẽ nhập toàn bộ quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành đơn vị hành chính mới, đặt tên là TP Thủ Đức. Diện tích 21.000 hecta và có khoảng 1 triệu dân, chiếm khoảng 1/10 diện tích, 1/10 dân số toàn TP HCM.

Sau khi thành lập, thành phố Thủ Đức được kỳ vọng sẽ giúp TP HCM thực hiện giấc mơ chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng tri thức, sáng tạo, công nghệ mà gần 2 thập niên qua TP HCM vẫn chưa thực hiện được.Thành phố Thủ Đức tương lai sẽ được xây dựng trên 6 khu vực trọng điểm gồm:

Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Phát triển trung tâm công nghệ tài chính quốc tế gắn với chương trình chuyển đổi số của TP HCM

Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc: Nâng cấp ngành chăm sóc sức khỏe, thu hút nhân tài đến sống và làm việc.

Khu cô nghệ cao sẽ sản xuất tự động, chuyển đổi ngành công nghiệp; Đại học Quốc gia TP HCM xây dựng lực lượng lao động chất lượng cao; Trung tâm Công nhệ sinh thái Tam Đa xây dựng công nghệ sinh học và công nghệ nông nghiệp.

Trên thực tế quận 2, quận 9 và thành phố Thủ Đức thời gian qua đã có nhiều dư án trọng điểm như xa lộ Hà Nội, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường Vành đai 3, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên…đã dần dần tạo nên một bộ mặt mới khang trang, hiện đại và kết nối nhanh với trung tâm TP HCM, vì vậy với cơ hội ra đời một thành phố mới nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sẽ còn tăng vọt trong tương lai.

Giá nhà đất không ngừng tăng…

Việc thành lập TP Thủ Đức khiến giá nhà đất 3 quận phía đông TP HCM bắt đầu nóng lên trong thời gian gần đây. Tương tự, giá một số dự án căn hộ trên các quận cũng rục rịch tăng. Một căn nhà phố từ 100m2 trước đây khi chưa có thông tin về dề án lập Thành phố thủ Đức có giá từ 5 - 7 tỉ đồng tùy vị trí. Hiện nay, đa phần đều rao bán trên 10 tỉ đồng, thậm chí có chỗ còn đưa ra giá 150 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc căn hộ, nhìn vào bảng giá chào bán của một vài dự án mới đang được các củ đầu tư dự kiến mở bán sắp tới khiến dư luận và cộng đồng môi giới tranh luận đó là việc thiết lập giá khủng từ 65 - 70 triệu đồng/m2. Đây là mức phá vỡ mọi kỷ lục về giá của một dự án căn hộ chung cư tại khu vực Thủ Đức và quận 9.

Giới đầu cơ nhà đất đã ráo riết săn lùng và giao dịch các khu đất, căn hộ, nhà phố để chờ thời điểm bán lại với giá hời. Điển hình, giá đất ở phường Trường Thọ, quận Thủ Đức nằm trong Kế hoạch sẽ làm khu đô thị trung tâm của thành phố Thủ Đức cũng rao bán với giá từ 75 - 80 triệu đồng/m2. Ở khu vực lân cận thuộc quận 9 giá đất trước kia nằm ở mức khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay đã gần 70 triệu đồng/m2.

Đề án thành lập thành phố Thủ Đức còn một chặng đường dài phía trước. Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đang cảm thấy lo lắng với những diễn biến trên thị trường ở các khu vực này.

Xử lý 03 dự án BT chậm tiến độ ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm 

Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật 9 lô đất ở khu đô thị mới thủ thiêm gồm 14 gói thầu với tổng số vốn đầu tư hơn 600 tỉ đồng. Trong đó có ba gói thầu xây lắp chính và phần còn lại là các gói thầu phụ như điện, nước…Cả 3 dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều chậm tiến độ từ 18 tháng đến gần 3 năm làm ảnh hưởng đến kinh tế, hiệu quả của các dự án.

Tổng kiểm toán Nhà nước vừa gửi báo cáo công tác năm 2020 đến Quốc hội cho biết, tổng hợp kết quả xử lý tài chính đến ngày 30/9/2020 là 52.970 tỷ đồng, trong đó tăng thu 3.074,5 tỷ đồng, giảm chi ngân sách Nhà nước 10.700 tỷ đồng, kiến nghị khác 39.195,5 tỷ đồng.

Một trong những kết quả nổi bật là kiểm toán việc quản lý, sử dụng vốn đầu tư một số dự án BT thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP HCM xử lý tài chính và xử lý khác 663,2 tỉ đồng.

Dự án đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 tổng mức đầu tư được duyệt là 4.260,1 tỷ đồng, giá trị hợp đồng BT được ký kết là 3.082,1 tỷ đồng,giá trị dự toán là 2.504,5 tỷ đồng (bằng 58,7% tổng mức đầu tư ban đầu).

Dự án đầu tư xây dựng d4 tuyến đường chính tổng mức dầu tư được duyệt là 12.182,1 tỷ đồng, giá trị hợp đồng BT được ký kết là 8.265,1 tỷ đồng, giá trị dự toán là 6.511,8 tỷ đồng (bằng 53,4% tổng mức đầu tư ban đầu).

Chất lượng lập tổng mức đầu tư tại các dự án được kiểm toán chưa tốt, còn bất cập, trong đó; Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc tổng mức đầu tư được duyệt là 3.345,6 tỉ đồng, tuy nhiên giá trị hợp đồng BT được ký kết chỉ là 2.641,3 tỉ đồng. Giá trị dự toán tiếp tục được cơ quan quản lý và nhà đầu tư xác định lại hợp đồng BT còn 1.776,5 tỉ đồng (bằng 53% tổng mức đầu tư ban đầu).

Kiểm toán còn chỉ ra rằng, việc xác định giá trị dự toán chưa chính xác, KTNN kiến nghị giảm của 03 dự án là 244,3 tỉ đồng. Trong đó, Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phái bắc giảm 85,3 tỉ đồng; Dự án cầu Thủ Thiêm 2 giảm 37,5 tỉ đồng; Dự án đầu tư xây dựng 04 tuyến đường chính giảm 123,3 tỉ đồng. Đến thời điểm kiểm toán, cả 03 dự án chậm tiến độ từ 18 tháng đến gần 03 năm làm ảnh hưởng đến kinh tế, hiệu quả của các dự án.

TP HCM: Hàng ngàn hộ dân không được tách thửa đất

Tại tọa đàm “Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới” tổ chức sáng ngày 13/10/2020, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP HCM cho biết, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, tính đến ngày 31/10/2019, toàn thành phố có 5.711 hồ sơ xin tách thửa đã giải quyết. Tuy nhiên, trên thực tế, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới", tương đương hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Trong 15 năm qua thành phố đã có 3 quyết định về tách thửa đất nhưng vẫn không giải tỏa được tình trạng này. Nhiều trường hợp đất khu dân cư ở gần 40 - 50 năm nhưng trên sổ vẫn ghi là đất nông nghiệp, đất trồng lúa. 

Ngày 05/12/2017, Quyết định số 60/2017/QD-UBND được UBND TP HCM ban hành về quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Thế nhưng, quyết định này được cho là nguyên nhân dẫn đến việc quyền lợi người dân bị "treo" trong công tác tách thửa đất.

Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì Quyết định 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng…. Điều này đã khiến hàng ngàn hộ dân tại TP HCM bỗng dưng rơi vào quy hoạch treo, muốn tách thửa cũng không được.

Cụ thể, Quyết định 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong Luật Đất đai, không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn cho luôn các quyền được tách loại đất này, loại đất khác. Chưa kể, Quyết định 60 phân ra rất nhiều loại đất dựa theo các đồ án quy hoạch đã được lập từ rất lâu nên không còn phù hợp với các quy định pháp luật mới ban hành sau này. Đối với tách thửa đất nông nghiệp, Quyết định 60 quy định cấm tách thửa với trường hợp không phù hợp quy hoạch sản xuất nông nghiệp nhưng thực tế, người dân vẫn tiến hành trồng cây vì mục đích sử dụng đất ghi rõ là đất lúa, đất trồng cây hàng năm. 

Trong quá trình sản xuất, người dân có nhu cầu tách, nhập thửa, nếu cấm thì tiếp tục vi phạm Luật Đất đai. Nhiều trường hợp quy định xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát là khi nào thì không định rõ, chỉ rõ được.

"Hiệp hội nhận thấy, vấn đề lớn nhất tại QĐ 60 là cụm từ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản (1.a) Điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai và cũng không phù hợp với quy định theo Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị. Do đó, cần bỏ 2 cụm từ này. Đồng thời, UBND TP cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 4, Điều 5 theo hướng quy định rõ “các trường hợp không được tách thửa”, “các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa”, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Tỷ lệ mật độ xây dựng cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế", lãnh đạo Hiệp hội đóng góp ý kiến.

Trả lời cho vấn đề này, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết, Quyết định 60 ra đời theo quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý. Riêng điều kiện để tách thửa theo Quyết định 60 thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM, không hạn chế mà chỉ nêu ý kiến là không cho tách thửa với trường hợp không thuộc đất quy hoạch nhà ở mà không có khái niệm đất hỗn hợp hay đất xây dựng mới.

Trước thực trạng trên, Sở đã có văn bản đề nghị các quận huyện rà soát quy hoạch và đến đầu tháng 10 tiếp tục có văn bản đốc thúc các địa phương thực hiện rà soát quy hoạch. Từ đó sẽ nhìn ra các nhóm còn bất cập để tiến hành điều chỉnh.